Планы московских властей по переходу от строительства панельных домов к монолитным разрушаются

Панельный долгостой

Несмотря на декларируемые московскими властями планы по переходу от строительства панельных домов к монолитным, крупнейшие домостроительные комбинаты столицы не собираются сдавать свои позиции. Они пытаются конкурировать с монолитом, создавая новые типовые панельные серии. Эксперты рынка прогнозируют сохранение спроса на них до тех пор, пока стоимость панели будет ниже, чем монолита.

Бума не будет

Отцом панельного домостроения в России называют первого секретаря ЦК КПСС Никиту Хрущева. Именно он распорядился закупить у французов технологическую линию для производства панелей и внедрить ее по всей стране. Благодаря этому в СССР было построено около 400 домостроительных комбинатов (ДСК). Вопрос, насколько их квартиры экономичны и комфортабельны, комбинаты не заботил - они строили муниципальное жилье на бюджетные деньги. Ситуация стала меняться после кризиса 1998 года: объемы производства ДСК резко уменьшились. Строительный комплекс России, за исключением столичного, практически развалился, а развитие ДСК на всей территории остановилось.

В Москве ударной силой были три ДСК - ДСК-1, ДСК-2, ДСК-3. ДСК-1 существовал сначала в тресте "Главмосстрой", затем выделился в самостоятельную структуру, производящую сегодня 1,3 млн кв. м. В 90-х годах ДСК-3 был выкуплен ЗАО "Интеко" (производит 500 тыс. кв. м), а ДСК-2 - группой компаний ПИК (400 тыс. кв. м). Крупными панельщиками также являются ЗАО "Мосстроймеханизация-5" (МСМ-5) и ОАО "Главмосстрой". В конце 90-х они производили около 90% жилья в Москве, сейчас занимают не более половины рынка. Постепенное вытеснение панели монолитом (около 25% зданий строятся монолитным методом) происходит на фоне деклараций московских властей о планах по переходу от строительства панельных домов к монолитным. В качестве основного аргумента приводится тот факт, что современные монолитно-кирпичные дома смогут простоять 150 лет вместо 50-60 лет, отведенных панельным. Тем не менее крупнейшие домостроительные комбинаты Москвы не собираются сбавлять темпы и пытаются конкурировать с монолитом при помощи новых типовых панельных серий.

"С легким паром" не повторится

Строители говорят, что ситуация, подобная той, что обыгрывалась в фильме "С легким паром", сейчас невозможна: практически ни один из возводимых панельных домов не похож на другой, даже в одной серии может быть разная этажность, разное количество подъездов и т. д. Но, с другой стороны, иного пути у строителей и нет. Чтобы быть рентабельными, комбинатам необходимо производить не только определенное количество домов (недогруз мощностей для ДСК означает прямые убытки), но и быть конкурентоспособными. Опрошенные риэлтеры утверждают, что в домах устаревших серий (к примеру, П-46М и ПД-4) нередки случаи, когда часть квартир остается нераспроданной. Риэлтеры объясняют это неудачной планировкой старых домов.

"Изменения в панельном домостроении происходят не так часто. Это связано прежде всего с технологией производства самих панелей. Для изменения и введения новой серии требуются огромные трудозатраты. По сути дела, это создание нового производства. Соответственно, чаще всего происходит некая модернизация серий, и через два-три 'шага' дом практически полностью изменяется",- говорит Олег Коленьков, руководитель направления новостроек ЗАО "Корпорация МИАН". Однако генеральный директор ДСК-3 Дмитрий Капырин придерживается другой точки зрения. По его мнению, новые серии должны появляться раз в 10-15 лет (за 40 лет комбинатом освоено 10 серий жилых домов). "Обычно обновления идут постоянно - добавляются новые элементы, меняются архитектура, балконы, лоджии. Тенденция последнего времени - увеличение площади как комнат, так и мест общего пользования",- говорит он. В октябре прошлого года ДСК-3 завершил строительство первого жилого дома новой серии П3М-7/23 в Одинцовском районе (уровень дома может быть от семи до 23 этажей). Она разработана на базе серии П3М, производимой комбинатом с 1997 года. По словам Дмитрия Капырина, общая площадь квартир на 15% больше, чем в домах классической серии П3М. Так, площадь однокомнатной квартиры составляет около 44,24 кв. м (жилая площадь - 20,22 кв. м), двухкомнатной - 64,02 кв. м (34,42 кв. м). В трех- и четырехкомнатных квартирах по два санузла. При входе в подъезд дома - наружный пандус, а входная дверь в квартиру позволяет пользоваться инвалидной коляской.

Самыми долговечными считаются дома новой серии С-222, разработанной корпорацией "С-Холдинг" и ЦНИИЭП жилища. Конструкторы говорят, что здание, выдерживающее землетрясение силой 8 баллов, можно эксплуатировать 150 лет. Неудивительно, если учесть, что в С-222 самые толстые стены среди панельных домов - 700 мм. С-222 была разработана на основе военной серии П-111М и обошлась "С-Холдингу" в $10 млн. Особенность дома - так называемый широкий шаг перекрытий, достигающий 4,5 м, который позволяет строить квартиры с квадратными комнатами площадью до 36 кв. м. Площадь однокомнатной квартиры составляет 49,8 кв. м (комната - 21,8 кв. м). Наружные стены домов С-222 облицованы кирпичом. В серии С-222 предусмотрены квартиры для муниципального и коммерческого строительства (разница по площади достигает 20-30%). По словам председателя правления корпорации "С-Холдинг" Алексея Шепеля, в 2004 году "С-Холдинг" также произвел серию 220, адаптация которой будет проводиться в 2005 году. Кроме того, на 2005 год запланирован ввод серии С-300 - 30-этажная башня, панели которой крепятся болтами, а не привариваются.

Свободные панели

Руководство "Главмосстроя" решило не идти по пути модернизации устаревших серий, а разработать проект нового дома ГМС-1 ("Главмосстрой-2001"). Система ГМС-1 позволяет на основе одних и тех же конструкций строить разные дома - как для муниципального заказа, где существуют строгие требования к площади и набору комнат, так и для коммерческих целей - с повышенным метражом и комфортностью. Сейчас "Главмосстрой" разрабатывает серию "Главмосстрой-3", которая также предусматривает гибкую компоновку элементов дома.

ДСК-1 сейчас работает над серией БМС (башня монолитно-сборная). Высота домов будет 30-35 этажей. У квартир в БМС будут трехметровые потолки. На первых этажах таких домов планируется разместить нежилые помещения и места для парковки автомобилей. Первую башню намечено построить на Борисовских прудах. В домах новых серий предусмотрены умывальник в туалете, гостевой санузел в трех- и четырехкомнатных квартирах, застекленная лоджия. Дома серии КОПЭ-М ("Парус") группа компаний ПИК начала строить еще в 2003 году. Их отличают полукруглые застекленные лоджии, которые появились как на фасадном эркере, так и в торцах зданий. Площадь жилой комнаты однокомнатных квартир - до 25 кв. м (общая площадь - от 37,88 до 43,45 кв. м), в коридоре (5,8 кв. м) предусмотрено место для гардеробной. В одно- и двухкомнатных квартирах имеются застекленные лоджии площадью 5,5 кв. м. КОПЭ-М может быть до 25 этажей.

Одной из самых успешных участники рынка называют серию И-155. Высота домов в ней - от 10 до 24 этажей. Наружные стены домов этой серии трехслойные (железобетон, минеральный утеплитель, железобетон), толщиной 320-400 мм (стены нижних этажей более толстые). Отметим, что в И-155, как в монолите, можно применять свободные планировочные решения, так как несущие панели имеют "шаг" 7,2 м. В двухкомнатных квартирах устраиваются два санузла. И-155 считается многовариантным домом - можно строить как коммерческие, так и муниципальные дома разных конфигураций. Одна из особенностей серии - звукоизоляция по перекрытиям у И-155 составляет 3 децибела. Интересно, что городские власти уже выделили площадки для строительства домов этой серии на пять лет вперед. Стоимость И-155 в столице - $1000-1600 за кв. м.

Панель против монолита

Участники рынка отмечают, что себестоимость строительства различных серий панельных домов отличается несущественно. Конечная цена для потребителя складывается из нескольких параметров, в том числе и исходя из спроса на жилье в данном районе. Сами застройщики отказываются обсуждать себестоимость возведения панельных домов. По словам Дмитрия Капырина, конечную цену для потребителя формирует район, где возведен дом. Цена на жилье зависит от места строительства - разница в пределах Москвы составляет до $800. "Спрос на панельное жилье не снижается, потому что панельный дом быстрее монтируется и себестоимость ниже, чем у монолитных",- говорит господин Капырин. Себестоимость монолитного строительства примерно на 25% выше, чем себестоимость панели. Кроме того, на строительство 17-этажного монолитно-кирпичного дома уходит год, панель же аналогичной этажности возводится за полгода.

Максим Карапетов, PR-директор Vesco Realty, отмечает, что за последние четыре-пять лет панель выросла на 200-220%, что привлекало к подобному жилью в период с 2000 по 2004 год огромное количество инвесторов. "Спрос в этом секторе формируется наименее обеспеченными покупателями жилья, для которых такие факторы, как архитектурный стиль дома, планировка квартир, не столь важны - в отличие от невысокой цены самого дома",- говорит он. Оксана Каарма, замдиректора управления новостроек компании "Миэль-недвижимость", отмечает, что панельные новостройки Юго-Запада по цене уже приближаются к объектам бизнес-класса. По мнению экспертов, если эта тенденция сохранится, то, несмотря на производимые модернизации панельных домов, покупатели отдадут предпочтение монолиту и кирпичу. "В Москве панель сама по себе будет замещаться более эстетичным и практичным жильем - кирпичным и монолитным. В ближайшие два-три года объемы строительства панельных домов могут сократиться на 40-50%",- говорит Максим Карапетов из Vesco Realty.