Познаются в сравнении

Синонимом слову «конкурент» служит понятие «сосед по рынку». И в области недвижимости это соседство чаще всего самое натуральное и осязаемое: наиболее очевидна конкуренция между поселками, расположенными на одном направлении и на примерно одинаковом расстоянии от Москвы. А могут ли конкурировать поселки, находящиеся далеко друг от друга — на Киевском и Дмитровском направлениях, например? И если да, то какими характеристиками должны обладать эти объекты?

Главное – цена и качество

Опрошенные нами эксперты считают, что основное в конкуренции – это все-таки не географическая близость, а нахождение поселков в одном ценовом сегменте. «Поселки одинаково высокого статуса могут находиться на разных направлениях, – говорит Максим Сухарьков, генеральный директор компании OSTOGENKA Real Estate. – Конечно, речь не идет о диаметрально противоположных трассах. Но, например, поселок «Архангельское», расположенный на Калужском шоссе рядом с одноименным пансионатом, вполне конкурентоспособен многим объектам на Рублево-Успенском шоссе».

«Как правило, конкурируют проекты, имеющие схожие параметры: площадь, количество домовладений, размеры домов и участков, набор инфраструктуры, – добавляет Наталья Бланкова, маркетолог компании «Пересвет-Реал Эстейт». – Располагаться они могут на разных направлениях, а если на одном, то расстояние между ними вполне может достигать десяти километров. С другой стороны, совершенно разные по типу поселки, даже находящиеся рядом, могут позиционироваться в разных ценовых группах и совсем не являться конкурентами. Например, если один проект имеет площадь пять гектаров, а другой – пятьдесят, то говорить о том, что они конкурируют, не приходится».

Существуют и другие аспекты, о которых не сразу и вспомнишь. Например, степень готовности поселка. Совершенно очевидно, что для человека, которому жилье нужно «здесь и сейчас», абсолютно неприемлем вариант, когда поселок представляет собой лишь поле, на котором колышками размечены границы будущих участков. Такой покупатель будет искать готовый дом, а объекты, пребывающие в стадии «прекрасного далека», не станет рассматривать вовсе, сколь бы привлекательными ни были цена и прочие параметры.

«Одинаковых проектов не существует, – подводит итог Ирина Корнелиуссон, директор департамента загородной недвижимости компании MAYFAIR Properties. – Они могут быть схожи по концепции: один формат недвижимости, похожая инфраструктура, транспортная доступность, однако все равно найдется огромное количество различий».

Кроме того, отмечает эксперт, покупатель загородной недвижимости с каждым годом становится все более искушенным и сегодня обращает внимание на такие аспекты, о которых раньше мало кто задумывался. Например, на экологичность – не в смысле местоположения (об этом беспокоились и раньше), а на материалы, из которых построен дом. Современный покупатель смотрит и на социальное окружение поселка, инфраструктурную насыщенность. Все это делает проекты еще более непохожими. Соответственно, выбирая коттедж, люди поневоле задумываются о разных вариантах и на разных направлениях.

Тонкости выбора

Потребитель, принимающий решение о покупке исходя из цены и параметров предлагаемого товара, – это азы экономики. Такие азы, что существуют только в учебниках. А в реальной жизни все значительно сложнее – там есть дополнительные обстоятельства.

Первое из них – соображения престижа. Существует определенный класс людей, которым необходимо жить непременно на Рублевке. При всей туманности и размытости сферы, где рациональные соображения тесно переплетены с психологией, отметим еще один важный фактор – «статусность» часто нужна «с опережением»: человек еще не входит в желаемую социальную группу, но уже очень хочет доказать окружающим, что он уже «там». Один из способов попасть в «высшую» обойму – жить в «правильном» месте, а для чиновника или бизнесмена высшего уровня таковым может быть признана только Рублевка.

На вопрос о том, остаются ли имиджевые соображения главными или их значимость постепенно снижается, были даны противоречивые ответы. По мнению Максима Сухарькова, это больше в прошлом, а сегодня выбор места жительства определяется более практичными соображениями – транспортной доступностью, наличием необходимой инфраструктуры и т.д. Сходной точки зрения придерживается и Наталья Ветлугина, руководитель аналитической службы компании «Новый город», отметившая, что последний раз покупатель, руководствовавшийся подобными соображениями, был в практике ее агентства два года назад. Однако есть и другие мнения. «Покупатели недвижимости на Рублево-Успенском шоссе крайне неохотно рассматривают замену своей собственности на что-то еще и чаще всего только в инвестиционных целях», – замечает Тимур Сайфутдинов, генеральный директор компании «ТЕРРА-недвижимость». «По оценке наших аналитиков, – говорит Ирина Корнелиуссон, – существует три группы направлений: наиболее престижные (Рублевка, Ильинка, Подушкинское, Новая Рига), среднего ценового сегмента (Минское, Киевское, Калужское, Можайское, Дмитровское) и наименее престижные (прочие). И конкуренция между проектами может быть только в рамках одной группы».

В процессе выбора могут оказаться решающими и эмоциональные соображения, воспоминания детства. Человек жил здесь на даче в детстве, здесь обосновались его друзья, родственники – и новый загородный дом хочется купить непременно в этом же месте. Однако в целом эти факторы вряд ли важные: ими руководствуется минимальный процент покупателей. Все-таки жизнь сегодня достаточно жесткая, не до сантиментов…

Существует, однако, и еще одно соображение, в важности которого не усомнился никто. Более того, важность этого фактора постоянно растет вместе с ростом числа автомобилей в российской столице и разбуханием транспортных пробок. Речь идет, как все уже, вероятно, догадались, о близости к месту работы в Москве и удобстве проезда.

«Достаточно большое количество людей, желающих купить коттедж на Новорижском шоссе, рассматривают и Киевское направление тоже, – говорит Наталья Ветлугина. – Если ехать, например, с Кутузовского проспекта, то особой разницы нет. Также подойдет и Калужское шоссе – район «Новоглаголева», «Шишкиного леса»… А вот, скажем, Ярославское шоссе, конечно, выбивается из этого ряда».

Чем привлечь?

«Человека, выбравшего себе для жизни определенное направление, можно переубедить, – считает Сергей Лупашко, президент Группы компаний «Рескор». – Однако для этого придется постараться. Нужно предложить что-то интересное, чем-то удивить. Такими факторами могут быть и цена, и экология, и какие-то уникальные объекты инфраструктуры».

У разных направлений уже появляются собственные козыри в конкурентной борьбе. У Рублевки – престижность, но не только. «За последние годы эта трасса приобрела степень благоустроенности, совершенно недосягаемую для всех прочих подмосковных направлений, – отвечает Наталья Ветлугина. – Такого уровня безопасности и благоустроенности нигде больше найти невозможно. Всевозможные элементы инфраструктуры (спортивной, развлекательной, для детей) не просто не уступают московским – они подчас лучше».

Места к северу от Москвы активно используют доставшиеся им природные преимущества – водохранилища и холмистый рельеф. «На этих направлениях активно развивается все, что связано с водными видами спорта», – отмечает Максим Сухарьков. Также здесь появилось большое количество инфраструктурных объектов для занятий горными лыжами.

Фишка Новорижского направления – новизна. Эта современная трасса проложена недавно, она еще не успела «обрасти» многочисленными деревнями, из-за которых скорость движения неизбежно снижается. А после того, как в декабре прошлого года это шоссе получило, наконец, адекватный въезд в Москву, оно еще более укрепилось в статусе направления для современных мобильных людей. Некое олицетворение добротного бизнес-класса: селящиеся здесь люди ценят время. Также они не кидают денег на ветер, но при этом и не копейничают.

По-прежнему дальний восток

Во всех рейтингах, составляемых аналитиками загородного рынка, восточные и юго-восточные направления занимают «почетные» последние места. Сможет ли эта ситуация когда-либо измениться? Если да, то в очень неблизком будущем.

«Восточные направления никогда не сравняются в цене с престижным западом, – убеждена Наталья Ветлугина. – Здесь тесно переплелись вопросы экологии и социального статуса проживающих. Все это формировалось десятилетиями – следовательно, если и будет меняться, то с такой же скоростью».

С другой стороны, восток дешев – а это само по себе огромное конкурентное преимущество. «Поселки класса бизнес и эконом, строящиеся по Горьковскому направлению (например, «Маренкино»), уже успешно конкурируют с теми, что строятся на Симферопольском, Киевском, Минском и даже Новорижском шоссе, – отмечает Максим Сухарьков. – Только с очень дальними – в районе 80–120 км от МКАД. Если по восточной трассе надо ехать в два-три раза меньше, покупатели, готовые пожертвовать престижностью, всегда найдутся».

«На восточных направлениях сейчас очень благоприятная ситуация: земля достаточно дешевая, практически отсутствуют проблемы с коммуникациями, девелоперы могут заполнить нишу доступного загородного жилья, – соглашается Ирина Корнелиуссон. – Естественно, ни о какой конкуренции более престижному западному направлению речь не идет, так как не решены проблемы с транспортной доступностью и равноценным окружением. Тем не менее, восточные направления сейчас набирают популярность, так как очень привлекательны по цене».

Владимир Абгафоров

Дата публикации: 10:56 21 апреля 2008

Источник: bpn.ru