Киркор Аджеранян: «Россияне готовы платить за элитный дом более 80 млн. евро»

Конференция Elite Estate, которая пройдет в Петербурге 20–21 мая, – мероприятие международного уровня. Проблемы элитной недвижимости здесь обсудят эксперты десятков стран. О том, что может предложить состоятельным людям Лазурный берег Франции, рассказывает глава АН «107 Променад» президент Международной комиссии FNAIM – Лазурный берег (Франция, Ницца) Киркор Аджеранян.

– Господин Аджеранян, вы планируете выступить на конференции Elite Estate, которая будет проходить в Петербурге в мае. Ваш доклад заявлен в сессии «Элитные объекты вторичного рынка: жилая и рекреационная недвижимость». О чем вам хотелось бы в первую очередь рассказать в вашем выступлении?

– Прежде всего, это моя давняя мечта – побывать в Санкт-Петербурге, о котором, конечно же, я много слышал и читал и откуда все чаще обращаются в мое агентство с целью приобретения недвижимости. А главное – где у меня есть близкие друзья.

Я хотел бы познакомить моих коллег с особенностями нашей работы, с запросами и вопросами российских клиентов, спецификой процедуры покупки недвижимости во Франции.

И все это я хотел бы выразить на русском языке, напрямую, чего, к моему большому сожалению, сделать никак не могу. Поэтому я хотел бы попросить выступить вместе со мной советника по странам СНГ Ованеса Эдуардовича Игитяна. Он не только хорошо владеет русским, но отлично разбирается во всех нюансах, связанных с приобретением нерезидентами, особенно из России, недвижимости на Лазурном берегу.

– Конференция полностью посвящена элитной недвижимости. Какие требования сегодня предъявляются к недвижимости во Франции, чтобы можно было смело позиционировать ее как элитную (в отличие от просто качественной и внешне привлекательной)? Каким критериям она должна соответствовать? Изменились ли эти требования за последние годы или они достаточно статичны?

– Конечно же, вопрос элитарности недвижимости немного субъективен, и трудно дать этому термину точное определение. И не всегда «элитная» значит – «качественная». Это может быть заросший мхом многовековой замок, даже, возможно, не очень удобный для комфортного проживания, но зато хранящий в себе частицу истории Средневековья. А иногда это вилла в стиле модерн, созданная по проекту известного архитектора, или же дом, построенный и отделанный по особому, уникальному, дизайн-проекту.

Возможно, в последнее время для многих элитарность стала ассоциироваться с очень высокой ценой. Если рассматривать Лазурный берег, то трудно представить элитное жилье без шикарного вида на море, уникального местоположения. Да и мягкий климат, и высокое качество жизни очень «способствуют» его элитности.

Коротко я бы охарактеризовал элитное жилье так: роскошно, комфортно, уникально, плюс прекрасный вид. Ну а цена, несомненно, должна этому всему соответствовать.

– Вам уже доводилось бывать в России. Скажите, видели ли вы объекты недвижимости, которые, в вашем понимании, являются элитными?

– Как я заметил, в России, особенно в больших городах, элитарность объекта связана, в первую очередь, с престижностью района, местоположением недвижимости. И это не всегда может означать центр города. И зачастую элитность местоположения диктует качественное и ценовое наполнение интерьера и экстерьера. Я как-то был в гостях в одном таком роскошном доме. Его трудно не назвать элитным жильем по любым критериям. Но, возможно, некоторые французы посмотрели бы на это так, как если бы жить и спать пришлось в Эрмитаже. Хотя и во Франции можно встретить живущих в таком «Лувре».

– Кто, по вашим оценкам, чаще всего приобретает элитную недвижимость на Лазурном берегу? Насколько активен интерес к ней со стороны россиян? Какие типы объектов интересуют их прежде всего и о каких ценовых градациях идет речь?

– Нерезиденты владеют примерно 12% жилой недвижимости на Лазурном берегу. Среди собственников элитных объектов их немного больше. В основном, это итальянцы, британцы, ирландцы, скандинавы; есть покупатели из Казахстана и Украины, втречаются также представители очень многих стран. Это люди самых разных профессий, много известных личностей, мировых знаменитостей. Россияне, или (как здесь говорят) русские, традиционно покупают недвижимость на Лазурном берегу, особенно, элитную. Их интересует уникальная, «шикарная» недвижимость. Если это квартиры, то – особые: пентхаусы с несколькими уровнями, с террасами и соляриями. Если это вилла, то – новая, с большим участком, недалеко от моря, желательно, с непосредственным выходом к нему; с причалом и вертолетной площадкой. Ценовой диапазон для роскошных апартаментов – 2–5 млн евро. Стоимость вилл – 5–20 млн евро, а «особые» предложения могут стоить 40–80 млн евро и выше.

Но здесь мне хотелось бы добавить, что речь идет об особенной, элитной недвижимости, – чтобы у читателей не сложилось впечатление об «астрономических» ценах на Лазурном берегу.

К нам также обращаются те российские клиенты, которых интересуют двух- и трехкомнатные квартиры за 300–600 тыс. евро. Это светлое и комфортабельное жилище в 50 метрах от моря, обычно с небольшой террасой. И, конечно же, с чарующим панорамным видом на лазурное море, объединяющим такие объекты с элитной недвижимостью.

– Какие преимущества дает покупателю приобретение элитной недвижимости на Лазурном берегу, кроме возможности комфортного отдыха? Насколько привлекателен этот рынок с инвестиционной точки зрения?

– Это очень индивидуальный вопрос, и каждый обладатель элитного объекта руководствуется своими желаниями и интересами. Что их объединяет? Прежде всего, это положительно характеризует вкус и возможности владельца. Сегодня наличие уникальной собственности на Лазурном берегу – это престиж, успешность, я бы даже сказал, аристократичность.

Кроме того, ее владелец становится частью общества, «клуба» Лазурного берега. И это не только, как вы точно отметили, комфорт или высокое качество жизни. Здесь открывается уникальная возможность общения с известными и влиятельными людьми со всего мира. А это уже не только приятное человеческое общение, но иногда и новые полезные контакты, и деловые связи, которые могут способствовать качественно новому развитию работы и бизнеса. Именно с этой целью владельцы часто устраивают в своих шикарных имениях роскошные приемы, на которых можно встретить и влиятельных политиков, и успешных бизнесменов, и известных представителей шоу-бизнеса и многих других интересных людей. И, как я уже сказал, – это не только приятно, но зачастую – очень полезно.

С инвестиционной точки зрения, отмечу, что элитная недвижимость всегда «желаема», поэтому очень ликвидна. Цена на нее растет в среднем на 8–10% в год. Но при наличии особого запроса ее можно продать намного дороже первоначальной стоимости.

Обычно владельцы элитных объектов редко сдают их в аренду. Тем не менее приведу некоторые цифры: аренда в год может составлять 2 млн евро, на два-три месяца в сезон – 300–700 тыс. евро.

– Какие требования предъявляет французское законодательство к покупателям недвижимости – нерезидентам, в том числе россиянам? Легко ли им получить долгосрочную визу, дающую право длительного или неоднократного посещения своей собственности в течение года, какова перспектива для тех, кто хочет оформить вид на жительство на территории Франции?

– С правовой и административной позиций нет никакой разницы – является покупатель гражданином Франции или нет. Так же как и резидентам, россиянам необходимо пройти процедуру оформления сделки у французского нотариуса. Важно отметить, что российские граждане имеют полное право на кредитование покупки недвижимости во французских банках, чем они довольно часто пользуются, так как условия кредитования, особенно по сравнению с российскими, достаточно выгодные. Банк оплачивает 70% стоимости недвижимости; кредит выдается на срок до 25 лет, примерно под 5% годовых.

Наличие собственности во Франции дает право гражданину России обратиться за долгосрочной многоразовой визой. Это является благоприятным фактором ее получения, но не автоматическим. Владельцу, как и другим нерезидентам, нужно будет представить все необходимые для получения визы документы во французское консульство.

Примерно так же обстоит дело и с получением вида на жительство. Заявитель должен соответствовать определенным критериям. Обычно это связано с его социальным статусом, родом деятельности. Но, как я уже отметил, наличие собственности или бизнеса во Франции являются факторами, способствующими положительному ответу на запрос.

– Содержание элитной недвижимости – отдельная статья расходов. Каковы ее составляющие (включая налогообложение, в том числе – налог «на фортуну», начисляющийся на активы свыше 760 тыс. евро) и каков примерно порядок цифр (либо процентное соотношение со стоимостью недвижимости) в год?

– Необходимо дифференцировать расходы на содержание. Прежде всего – это то, что связано с непосредственным обслуживанием недвижимости, то есть сервис, оплата работы садовников, обслуживающего персонала и т. д. Сюда можно также отнести потребительские, «коммунальные» затраты – такие как электричество, вода, газ. Это очень индивидуально, очень зависит от запросов и возможностей владельца. Здесь я поостерегусь называть конкретные цифры, но, думаю, они соизмеримы с российскими.

Существуют также налоговые обязательства. Это налог на недвижимость, величина которого определяется по каждому конкретному объекту и может составлять 1,5–5 тыс. евро в год. Примерно такой же налог на проживание – его платит либо владелец, либо тот, кто проживает в этом доме по найму. Налог на «фортуну», или на состояние, – это прогрессирующий налог: от 0,55% на активы свыше 760 тыс. евро – до 1,8% на часть, превышающую 16 млн евро. Если попробовать привязать величину всех налогов к стоимости недвижимости, то это, на первый взгляд, будет составлять около одного процента в год. Почему «на первый взгляд»? Потому что опытное агентство недвижимости или нотариус предложат вам оптимальную формулу для минимизации выплат налога на состояние, удельный вес которого в случае, например, с виллой за 10 млн, составляет около 90% от общей суммы налоговых обязательств. Вы можете освободиться от выплат по этому налогу или платить его незначительную часть, если сделка будет оформлена в кредит, – на время погашения кредита. Или же можно оформить совместное владение недвижимостью. В этом случае расчет превышения активов будет осуществляться на долевую величину каждого совладельца, что также может привести к снижению или даже освобождению от налога «на фортуну».

– Сколько сегодня стоит квадратный метр элитной недвижимости во Франции (и, в частности, на французской Ривьере)? Какова динамика цен на такие объекты?

– На Лазурном берегу нетипично рассчитывать стоимость недвижимости по цене на ее квадратный метр, как это обычно принято делать в России. Тем не менее попробую привести примерные цифры. Если в случае с просто хорошими квартирами это 3–5 тыс. евро за 1 кв. м, то квадратный метр элитных апартаментов может стоить 8–15, а в особых случаях – и под 30 тыс. евро.

Особенно трудно применить такой метод оценки в случае с виллами. Здесь на цену влияет, конечно же, не только размер жилой площади, но и местоположение, участок, сад, бассейн, вид, коммуникации, а иногда даже – окружение, статус соседей.

Что касается динамики подорожания, то она стабильна вот уже много лет, и даже последний мировой кризис практически не затронул нас. Как я уже отметил, рост цен составляет 8–10% в год. Но дело даже не в этих цифрах. Покупку красивой, уникальной недвижимости давно уже не считают «тратой денег». Благодаря своей ликвидности и стабильному ценовому росту, всегда превышающему инфляцию, элитная недвижимость является частью капитала, причем той его частью, которая дарит владельцу и его близким отдых, удовольствие, престиж, здоровье и успех.

P.S. Международная конференция Elite Estate будет проходить в гостинице «Парк Инн Прибалтийская» 20–21 мая 2008 года. В настоящее время на сайте www.proelite.ru осуществляется регистрация участников. Уже зарегистрировалось свыше 300 специалистов.

Дата публикации: 11:55 30 апреля 2008

Источник: bpn.ru