«Рублевцы» переключаются на Ярославку

Ярославское шоссе до сих пор довольствовалось скромным имиджем и не рвалось в лидеры. Вот и сегодня наши эксперты отвели ему седьмое место по «престижности» направления. Однако кое-какие тенденции заставляют задуматься. Шоссе активно застраивается и реконструируется. Все больше обеспеченных покупателей, махнув рукой на Рублевку и Новоригу, приобретают коттеджи здесь. Но и для потребителей, располагающих более скромными возможностями, тоже можно найти вариант. Да и ценовой прирост «Ярославке» предсказывают вполне приличный.

Ярославское шоссе это часть 1271-километровой федеральной трассы «Холмогоры», ведущей из Москвы в Архангельск. Из этих 1271 км 95 проходят по Московской области: через Мытищи, Королёв, Ивантеевку, Пушкино, Хотьково и Сергиев Посад.

История, природа, интеллект

По мнению руководителя департамента консалтинга компании DeltaRealty Екатерины Газовой, неоспоримыми достоинствами Ярославского направления следует считать обилие памятников культуры, архитектуры и истории; чего стоит один только Сергиев Посад!

Кроме того, направление обладает неплохой экологией и качественным лесным фондом. Главная достопримечательность - Лосиный остров. Отдельно стоит отметить близость водоемов, таких как знаменитые Торбеевское озеро, Клязьминское и Пестовское водохранилища.

«Большую часть года в Московском регионе преобладают северные и северо-западные ветры. Ярославское шоссе находится с подветренной стороны, столичный смог сдувается в противоположном юго-восточном направлении», - добавляет Антон Архипов, руководитель отделения «Сретенское» компании «Инком-Недвижимость».

Ярославское шоссе – одно из самых «интеллигентных» пригородных направлений. Королев и Фрязино (этот город находится на параллельном Щелковском шоссе, но его с Королевым соединяет железнодорожная ветка) – имеют статус наукоградов, обслуживающих космическую сферу нашей страны. Кроме того, Ярославка изобилует стародачными местами. Знаменитые поселки Загорянка и Валентиновка, где с давних времен проводят лето известные артисты, режиссеры, художники – тоже располагаются здесь.

Транспорт и инфраструктура

Антон Архипов («Инком-Недвижимость») напоминает об основном недостатке направления - ежедневных пробках. Строительство новых транспортных развязок (в Королеве – уже построена, в Мытищах – еще строится) должно улучшить ситуацию, однако загруженность трассы еще остается высокой. Транспортная ситуация во многом определит будущее направления: если до поселка, расположенного в 15-20 километрах от МКАД можно будет доехать за 20-30 минут, то покупательский спрос значительно возрастет, соответственно, более активно и будут вести себя инвесторы и девелоперы, считает эксперт.

Еще одна особенность Ярославки, которую отмечает Антон Архипов: первые организованные коттеджные поселки из-за плотной подмосковной городской застройки расположены здесь дальше, чем на других трассах. С другой стороны, у жителей поселков всегда возможность воспользоваться инфраструктурой городов-спутников, это избавляет девелоперов от необходимости окружать свой поселок рядами школ и торговых центров.

Например, на 1-м километре от МКАД расположен крупный торгово-развлекательный комплекс XL, к нему примыкает аквапарк «Ква-ква-парк». К услугам покупателей – гипермаркеты Мосмарт и Metro. В Пушкино находится торговый центр Пулмарт, строится торгово-развлекательный комплекс Пушкин-Plaza. Частный лицей и детский сад Elite School находится на 1-м км от МКАД, частная школа НОП-центр в 40 км от кольца. Медицинские центры сосредоточены также в городах-спутниках, в том числе, - частные многопрофильные компании.

Эконом-класс + бизнес

По информации ведущего эксперта агентства недвижимости DOKI Аллы Аксеновой, по количеству строящихся и существующих коттеджных поселков Ярославское шоссе занимает четвертое место после Новорижского, Дмитровского и Калужского. 16 поселков находятся на разных стадиях строительства. Доля малоэтажного строительства здесь составляет порядка 6,4% от общей структуры предложения в Московской области. По степени престижности Ярославка занимает примерно седьмое место среди подмосковных трасс.

По словам Аллы Аксеновой, строятся в основном поселки эконом-класса, находящиеся в отдалении более 25 км от МКАД, охраняемые, но без обширной социальной инфраструктуры. Можно выделить, например «Австрийскую деревню» (29 км от МКАД) на опушке реликтового соснового леса, рассчитанную на 183 дома. Стоимость домовладения начинается от 440 тыс. долларов.

Поселок «Аксеново» (24 км от МКАД), рассчитан на 49 домов, стоимость домовладения — от 525 тыс. долларов. Один из самых масштабных, но пока лишь заявленных проектов по Ярославскому шоссе - КП «Пушкинский лес», в 35 км от МКАД на 600 домовладений. Цена дома с участком — от 460 тыс. долларов.

Антон Архипов («Инком-Недвижимость») обращает внимание на предложения участков в поселках без обязательного подряда. Больше всего ценятся «лесные участки» - с деревьями на участке. Например, в 35 километрах от Москвы, в организованном коттеджном поселке Онегин предлагаются земельные наделы от 14 до 19,5 соток с многолетними соснами и елями на участке.

В сегменте бизнес-класса наш эксперт отмечает коттеджные поселки Тарасовка, Сосновый Бор, Пестовские дачи. Поселок Тарасовка расположен в десяти километрах на берегу Клязьмы и окружен сосновым бором. В Тарасовке есть магазин, ресторан, детский клуб. Стоимость домовладения – $ 335 400 - 1 626 000.

Чуть подалее, в 11 километрах от МКАД, на излучине той же Клязмы расположился поселок Сосновый Бор. В распоряжении жителей – торгово-развлекательный и оздоровительный комплексы, подземная автостоянка, парковка для гостей. На общественной территории — благоустроенная парковая зона. Стоимость объектов – $ 552 900 – 642 100.

Поселок Пестовские Дачи (29 км от МКАД), с трех сторон окруженный лесом, находится в 700 метрах от берега Пестовского водохранилища. В поселке будут кафе и магазин, детский клуб. На берегу водохранилища строится яхт-клуб с причалом, эллингом, пляжным клубом. Дом с участком обойдется в сумму $ 419 100 – 723 300.

Что ближе, что дальше

Как полагает Виктория Гагарина – ведущий специалист компании «Перевал» по Московской области - границей между ближними и среднеудаленными поселками следует считать пересечение Ярославки с «бетонкой» — Малым московским кольцом. Ярославка пересекает эту трассу в районе деревни Могильцы, в 31 км от МКАД. А первым коттеджным поселком после этой отметки является Пестовская гавань. Цены в ней, правда, не особо отличаются от ближних поселков.

А вот в поселке Новый мир, расположенном в 78 км от МКАД, цены намного ниже. Готовые деревянные дома там стоят от 114 до 338 тысяч долларов, а цена кв. метра, соответственно, составляет 815-1220 долларов. Поселок расположен на опушке леса, по соседству — владимирские охотничьи угодья, рыболовное хозяйство Торбеевского озера.

Новый мир в «Перевале» считают дальним, но есть и более дальние поселки, расположенные от МКАД в ста и более километрах. Так, поселок Наумово находится в 103 км от МКАД. Здесь 130 домов, площадь участков составляет от 15 до 20 соток, цены на домовладения начинаются с отметки в 133 тысячи долларов, цены квадратного метра лежит в пределах 750-925 долларов.

Примерно столько же стоит квадратный метр в поселке Татьянино, находящемся от МКАД в 120 километрах. А стоимость дома начинается вообще от 112 тысяч долларов. Скорее всего, эти далекие, но экологически безупречные поселки следует отнести к формату дальних дач, набирающему все большую популярность.

Покупатель не хочет на Рублевку

Екатерина Газова (DeltaRealty) отмечает, что покупатель, который в состоянии приобрести недвижимость, к примеру, на Рублевке или Новорижском шоссе, делает выбор в пользу Ярославского. Вообще, по мере развития рынка загородного жилья границы между более и менее престижными трассами становится все более размытой.

Обеспеченный покупатель обращает внимание, прежде всего, на окружение поселка, его концепцию, архитектурные решения.

Теперь уже никого не удивишь покупкой коттеджа в Подмосковье для постоянного проживания; более того, этот сегмент недвижимости становится все более предпочтительным для целевой аудитории, по мере роста благосостояния среднего класса. Семьи с детьми, а также люди зрелого возраста – вот основная категория потребителей на рынке загородной жилой недвижимости. С этой точки зрения Ярославское шоссе довольно популярно, отчасти потому, что не переоценено рынком и в то же время располагает большим числом интересных предложений с разным бюджетом.

Подробные сведения о социальном портрете покупателя дает нам Светлана Кондачкова - руководитель направления загородной недвижимости, МИАН-агентство недвижимости. По ее словам, в 2/3 случаях покупкой жилья занимается глава семьи – мужчина в возрасте от 25 до 44 лет. Около 60% потенциальных владельцев загородного жилья являются руководителями, каждый четвертый – специалист.

Инвестировать в дальние дачи?

Что касается перспектив инвестиций, то Екатерина Газова (DeltaRealty) подчеркивает, что рынок коттеджных поселков сегодня уже не демонстрирует столь бурного роста, как два-три года назад. С этой точки зрения инвестиции в покупку объектов с целью дальнейшей перепродажи не принесут сверхприбылей. Однако если ранжировать все шоссе по перспективности вложений, то Ярославское шоссе следует отнести к нейтральным вариантам. По большому счету, все зависит от начальной суммы инвестиций. Ожидается, что объекты бизнес-класса не будут существенно расти в цене, в то время как формат «дальних дач» является наиболее выгодным инструментом для инвестиций. Таким образом, акцент имеет смысл сделать на сегменте коттеджных поселков эконом-класса. По мнению же Светланы Кондачковой (МИАН), можно ожидать стабильного роста цен по этому направлению. В 2008 году и до конца 2009 года стоимость объектов будет расти в среднем на 20-23% в год.

Сергей Шумаков

Дата публикации: 10:48 20 мая 2008

Источник: bpn.ru