Зачем новостройкам макияж?

При покупке квартиры на выбор влияет множество факторов: местоположение, социальная и транспортная инфраструктура района, «микроклимат» квартала, возможности для обустройства придомовой территории, а также видовые характеристики и уникальность проекта, если речь идет о жилье высокой категории, и технологические достоинства серии для дома эконом-класса. Конечно, возможности планировки и безопасность — для всех. И, наконец, соответствие цены всему перечисленному. Правда, в большинстве случаев известный критерий «цена – качество» оборачивается банальным «хватит – не хватит». И совсем немногие пытаются оценить ликвидность своего приобретения с учетом тенденций, формирующих требования следующего десятилетия. Например, к оптимальной, наиболее ликвидной площади квартиры соответствующего класса. Каковы они?

Тенденция, однако

Общее направление известно: пятикратный рост цены квадратного метра за пять лет не оставляет выбора. Казалось бы, после удара, нанесенного в августе 1998 года, среднему классу придется навсегда забыть о двухкомнатном гнездышке бизнес-класса в 150 кв. м. Но едва затянулись раны, народ принялся наверстывать упущенное, а застройщиков, заявивших проекты с «однушками» до 50 кв. м, коллеги за глаза называли «хрущебниками». Однако и без всеобщего дефолта на амбиции среднего класса посыпались новые удары: 2001 год дал 25%-ный рост цен на недвижимость, 2003-й — 40%, осень 2005-го – осень 2006-го — 100%.

«В последние годы проявилась тенденция к уменьшению метражей, по крайней мере, в бизнес-классе: для De Luxe, понятно, «однушка» в 40 квадратов — это несерьезно, — говорит руководитель пресс-службы компании «ДОН-Строй» Екатерина Куканова. — Если еще года четыре назад в бизнес-классе «однушки» начинались где-то от 60 кв.м., то, например, в «Доме на Беговой» мы предложили от 43 метров, убедились в их востребованности и повторили в новом проекте «Лосиный Остров».

Еще дальше пошла компания «Сити-XXI век»: «Прогнозируя дефицит качественных квартир небольших площадей еще несколько лет назад, — рассказывает заместитель коммерческого директора по новостройкам Дмитрий Дементьев, — компания учла его при проектировании домов второй очереди квартала «Лазурный Блюз». Большинство квартир здесь однокомнатные площадью 39 кв. м, двухкомнатные площадью 62 кв. м, трехкомнатные — 82 кв. м. Такие размеры позволяют применить различные варианты планировок, и в то же время выдержать цену на приемлемом уровне».

Экономнее некуда

Впрочем, часть экспертов ставит под большой вопрос саму связь однокомнатной квартиры «около 40 кв. м» с бизнес-классом (это неудивительно, если учесть, что оценка численности его аудитории - среднего класса России — колеблется от 20% в правительственных источниках, до 6% - в неправительственных).

«Если в эконом-классе площадь однокомнатной квартиры не превышает 60 кв. м (45, 47, 52 кв. м), то в бизнес-классе она только начинается от 60 кв. м (65, 70 кв. м.)», — уверен начальник отдела маркетинга и рекламы ОАО «Пересвет-Девелопмент» Александр Козлов. Впрочем, эксперт предлагает и другие критерии помимо общей площади квартиры и традиционных престижности района, развитой внутренней инфраструктуры и т.п.

Во-первых, площадь однокомнатной квартиры бизнес-класса равна или даже превышает площадь двухкомнатной квартиры эконом-класса, соответственно площадь «двушка» первого сравнима с площадью «трешки» второго.

Во-вторых, немаловажным параметром классности является соотношение жилой (полезной) и общей площади. В эконом-классе площадь жилых комнат составляет около 60% общей. Например, в «однушке» площадью 40 кв. м комната должна занимать около 22 кв. м, в противном случае она вряд ли устроит покупателя. В квартире бизнес-класс площадью более 60 кв. м одна кухня занимает 15 кв. м. Еще больше приходится на холл, ванную, туалет, вспомогательные помещения. Под комнату остается около 25 кв. м. В случае двухкомнатной квартиры бизнес-класса при площади 100 кв. м на долю жилых комнат приходится около 48 кв. м.

Искусство компромисса

Примирить две точки зрения на однокомнатный бизнес-класс — «35-40 кв. м» и «60-70 кв. м» — пытается директор по маркетингу Группы компаний «КОНТИ» Юрий Синяев: «На основе проведенного нами исследования по объекту бизнес-класса «Континенталь» можно сказать, что среди однокомнатных предложений наиболее востребованными являются небольшие по площади квартиры от 40 до 70 кв. м».

Интересно, что разброс площадей других типов квартир в данном комплексе бизнес-класса не столь широк: для двухкомнатных — от 80 до 90 кв. м, для трехкомнатных — от 110 до 150 кв. м. При этом эксперт отмечает, что на столичный рынок выходят и квартиры бизнес-класса с минимальной площадью в 35-37 кв. м (однокомнатные) и 53-56 кв. м (двухкомнатные).

Приемлемые границы площадей элитного жилья Ю. Синяев приводит на примере комплекса «Покровского-Глебово»: «Однокомнатные квартиры площадью меньше 70 кв. м являются наименее ликвидными. Оптимальный размер для двухкомнатной квартиры — от 90 до 130 кв. м, для трехкомнатной — от 110 кв. м. Более 35% от общего числа покупателей предпочитают приобретать многокомнатные квартиры с максимальной площадью». Впрочем, эксперт признает, что одной из самых заметных тенденций последних лет на рынке жилья бизнес-класса стало уменьшение доли больших — от 250 кв. м — площадей. Это связано с резко возросшей стоимостью квадратного метра и высокими, не всегда оправданными, эксплуатационными и коммунальными платежами. Не на пользу многокомнатным квартирам развивается и рынок загородной недвижимости.

«У состоятельных людей уже есть загородные дома, в которых можно разместить «комнаты-излишества», как то: бильярдная, каминная, сауна или тренажерный зал, — говорит руководитель исследовательского центра компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Борис Флексер. — Таким образом, в городских квартирах остаются только самые необходимые комнаты».

Классовые противоречия

Противоречия в определении наиболее ликвидных размеров жилья бизнес-класса (а оценки, как видим, различаются почти вдвое!), вполне объяснимы: они связаны с промежуточным положением этого класса между экономом, где обычно «чем меньше, тем лучше», и «элитой», где обычно «чем больше, тем лучше». «Бизнес» это, в сущности, то, что слишком много для «эконома» и слишком мало для «элиты». Объективных и общепризнанных критериев различия классов все еще не существует, рынок перекошен: эконом-класс со столичного рынка практически выбит (почти вся панель идет на выполнение так называемых «социальных нужд»), то, что все-таки выходит на рынок по цене почти не отличается от бизнес-класса и уходит с первичного рынка в считанные дни.

Различие классов по строительному материалу тоже весьма условно. Разговоры о том, что «кирпич дышит», а «панель душит» оставим поэтам: с экологической точки зрения кирпич и цемент — хрен и редька. Причем, строительная себестоимость «панели» уже не уступает «кирпич-монолиту». С эстетической стороны сравнивать два класса не менее сложно. Панель у нас, в отличие от мелкосборной европейской, так и не ушла от «3-ей улицы Строителей», но и «индивидуальные» проекты бизнес-класса не блещут разнообразием. Иначе и быть не может в условиях, когда главное требование к архитектору — втиснуть на участок максимум жилой площади. А строится «бизнес» уже почти везде — от ЦАО до самой МКАД. Как пошутил один риэлтор, облицуйте «эконом», вот вам и «бизнес». Рынок эконом-класса в Москве практически уничтожен, а значит, нужно разбираться, какой «бизнес» — настоящий, соответствующий цене, а какой — «облицованный» эконом-класс.

Равновесие качества — равновесие цены

Объективные критерии, позволяющие оценить отношение самого застройщика к своему объекту, все-таки существуют. Например, принимайте во внимание не позиционирование проекта, а количество комнат в квартирах.

«При сделках с жильем элит-класса люди стремятся покупать максимальные по площади квартиры, в то время, как в эконом-классе – минимальные, — говорит Ю. Синяев. — Поэтому, чем выше классность объекта, тем больше многокомнатных квартир строит девелопер. Чем ниже – тем больше одно- и двухкомнатных. В бизнес-классе соотношение между многокомнатными и небольшими по площади квартирами девелоперы стремятся соблюдать в равных пропорциях».

Кое-что подсказывает и цена квадратного метра. «В эконом-классе, — говорит генеральный директор «МИЭЛЬ-Брокеридж» Алексей Шленов, — существует закономерность: чем меньше площадь квартиры, тем выше стоимость квадратного метра. К примеру, однокомнатная квартира в «хрущевке» площадью 30 кв. м стоит сейчас примерно $190 тыс., следовательно, цена одного квадратного метра — около $6,3 тыс., трехкомнатная же квартира площадью 52 кв. м в этом же доме будет стоить в среднем $260 тыс., таким образом стоимость одного квадратного метра опускается до $5 тыс. Это связано с тем, что в сегменте «эконом» потребительская активность направлена именно на однокомнатные квартиры, трехкомнатное жилье покупают в первую очередь для сдачи в аренду». В премиум-классе, по словам эксперта, ситуация зеркальная: чем больше площадь квартиры, тем выше стоимость квадратного метра.

Из чего следует, что разница стоимости квартир бизнес-класса находится в наименьшей зависимости от количества комнат. По мнению А. Шленова, когда рынок недвижимости стабилизируется, наибольшим спросом будут пользоваться полноценные двухкомнатные квартиры, площадью 60-65 кв.м.

Квартира большая — четыре туалета

По мнению Б. Флексера, сегодня во всех сегментах наблюдается тенденция к улучшению жилищных условий. Так, если еще несколько лет назад наибольший спрос наблюдался на однокомнатные квартиры, то сейчас востребованы двух- и трехкомнатные, а в сегменте бизнес-класс возрос спрос на четырехкомнатные квартиры. При этом эксперт задает весьма высокую планку ликвидности даже к жилью эконом класса: для однокомнатных — 40-50 кв. м, двухкомнатных — 50-65 кв. м, трехкомнатных — 70-90 кв. м, и четырехкомнатных — 110-120 кв.м.

Необходимо отметить тенденцию ухода от советской шкалы измерения комфорта «в квадратных метрах» в измерение «в спальнях». Естественно, чем выше класс жилья, тем тенденция проявляется ярче. «Для покупателей элитной недвижимости очень важно соответствие площади количеству спален и ванных комнат, — говорит директор департамента городской недвижимости компании «Усадьба» Екатерина Батынкова. — Наиболее популярны (37% сделок в 2007 – первом квартале 2008 г.) четырех- пятикомнатные квартиры площадью 150-200 кв. м. с 3-4 спальнями и минимум 2 полными санузлами плюс гостевой туалет, а при покупке квартиры без отделки — возможность проектирования достаточного количества ванных комнат».

Ставь батут — и прыгай

По данным управляющего директора Vesco Realty Сергея Салниса, картина выглядит несколько иначе: «Наиболее востребованными в сегменте элитной недвижимости являются квартиры площадью 200-300 кв. м. с тремя спальнями. Стоимость такого жилья составляет от $4 млн. до $8 млн. В то время как в более дешевом сегменте наиболее востребованы квартиры, площадь которых в два раза меньше — 100-150 кв.м., а стоимость варьирует от $350 тыс. до $1,2 млн.».

Оба эксперта сходятся в том, что помимо площади и количества спален, огромное значение имеет качество планировочного решения. «Несомненно, площадь квартиры является одним из самых важных критериев, — подтверждает Е. Батынкова. — Однако не менее важно планировочное решение с логичным расположением коммуникационных систем, и, что очень важно, окон».

«На рынке элитной жилой недвижимости нередко встречаются объекты, площадь которых составляет порядка 200-250 кв.м, — продолжает С. Салнис. — Казалось бы, одно из самых востребованных предложений по площади, тем не менее, в квартире всего 1 или 2 спальни. В результате, такой объект может экспонироваться на рынке достаточно долго».

Понятно, что причина здесь не в каких-то «ошибках» проектирования. «Причины проще, — объясняет директор территориального отделения «Центральное» МИАН-агентство недвижимости Павел Косов. — Скажем, существующие нормы инсоляции, вернее, методики их исчисления, довольно странные: измеряется не время освещения на квадратный метр площади квартиры, а время освещения, собственно, окна. Если участок почти полностью находится в тени соседних зданий, то застройщик не может спланировать в новостройке двух-трехкомнатные квартиры с двумя-тремя окнами соответственно: большая их часть окажется в вечной тени. Тогда он идет на хитрость: планирует однокомнатные студии с единственным окном в единственной освещенной стене».

Не ошибись с бизнесом

Лучшие шансы построить действительно ликвидное жилье высокой категории имеют компании, осваивающие, реконструирующие, достаточно большой и компактный район (в сущности, только такие компании, числом не более десятка, и останутся в Москве в ближайшие годы). Масштабные проекты позволяют оптимально планировать не только размещение транспортной и социальной инфраструктуры, положительно сказываются на его архитектуре, но и позволяют учитывать многие другие аспекты, повышающие капитализацию района. Позволяют отличить, скажем так, «бизнес +» от «бизнес – », который занимает место «эконома».

«В комплексной застройке бизнес-класса квартиры площадью 40-50 кв. м востребованы рынком, — говорит директор по маркетингу и продажам ОАО «Квартал» Сергей Лушкин. — Но такие квартиры, тем более, когда они продаются с начальных стадий строительства по более низким ценам, скрывают в себе опасность заселить дом социально неоднородным составом жильцов. В дальнейшем такое относительное социальное расслоение может вылиться в сложности управления домом, когда одна часть собственников (с меньшими доходами, а соответственно и потребностями) выступает за сокращение статей расходов на содержание и эксплуатацию жилого комплекса, а вторая часть собственников, наоборот, — желает видеть максимальное количество опций в содержании дома». Развитие конфликта интересов, продолжает эксперт, может опустить статус дома до уровня «эконом», а девелопер получит антирекламу, не оправдав ожиданий состоятельной группы собственников. А ведь именно эта категория является потенциальными покупателями новых квартир.

И «двушка» — неликвид?!

Наиболее ликвидны для двух-, трех- и четырехкомнатных квартир бизнес-клосса, по мнению С. Лушкина, соответственно 70-80 кв. м, 100-120 кв. м и 130-140 кв.м. Число квартир каждого типа составляет в жилом комплексе соответственно 30-40%, 40-50% и не более 20% от общего числа. Многокомнатные квартиры, как правило, не проектируются, но предусматривается возможность объединения, например, двух двухкомнатных квартир.

В элитном сегменте двух-, трех- и четырехкомнатные квартиры занимают и составляют: 90-100 кв. м (20-30%), 130-150 кв. м (40-50%) и 160-180 кв. м (20-30%). Кроме того, в элитном комплексе до 10% квартир составляют пяти-шестикомнатые в 200-220 кв. м. Естественно, девелоперу следует предусмотреть заказы отдельных клиентов на квартиры с большим числом комнат и изначально дать архитекторам задание на возможность нескольких вариантов блокировок этажа.

Эксперт перечисляет тенденции, наблюдаемые с конца 90-х годов в элитном сегменте:

• отказ от проектирования однокомнатных квартир в данной категории как не отвечающих представлению о комфортном жилье;
• уменьшение общей площади квартир. Например, до 2005 года в данном сегменте спросом пользовались «двушки» в 110-120 и даже 130 кв. м, в отличие от 90-100 кв. м сегодня;
• увеличение числа вариантов трехкомнатных квартир как наиболее востребованных;
• отказ от проектирования двухуровневых квартир.

Причину ухода покупателя от «двушек» в бизнес-классе в отличие от «эконома», поясняет П. Косов: «Уже сегодня двухкомнатные квартиры продаются дольше одно- и трехкомнатных: для одного человека много, на семью — мало.

Исходя из благоприятного прогноза развития страны, можно предположить, что ликвидность «двушек» в сегментах выше «эконома» будет падать».

Площадь — ничто

Но не меньшее значение, чем площадь квартир, имеют правильные планировочные решения. С. Лушкин перечисляет основные требования к ним:

• зонирование пространства квартиры на гостевую и приватную зоны (чем выше заявленный девелопером статус жилого комплекса, тем существеннее данное требование);
• отсутствие коридорной системы (нежилая зона может быть представлена несколькими холлами, обеспечивающими зонирование всей площади квартиры (прихожая, гостевой холл, хозяйский (приватный) холл));
• обязательны вспомогательные помещения: кладовые, гардеробные комнаты, ниши под встроенные шкафы;
• количество санузлов в квартире и их площади должны позволять формировать «постирочные зоны» или отдельные «постирочные» комнаты;
• наличие в квартирах лоджий/балконов (приоритетное расположение – при кухне-столовой).

Еще одно требование добавляет П. Косов: «Сегодня, в бизнес или элитном сегменте люди неохотно приобретают квартиры без отделки, особенно если уже есть опыт организации ремонтных работ и проживания в квартире с грохотом перфораторов у соседей в течение нескольких лет после заселения».

В общем, закончить придется в стиле: «лучше быть богатым и здоровым». Если вы нацелились на «однушку» в эконом-классе, то опасаться вам нечего: это жилье ликвидно всегда и везде, и пожелаем вам в нем не задерживаться. Если цель — бизнес-класс, то, очевидно, наиболее востребованными в следующем десятилетии будут «трешки» и достаточно большие «двушки», поддающиеся перепланировке в сторону увеличения числа комнат. Но не за счет холлов, лоджий и встроенных шкафов. Ну, а если замахнулись на «элиту», берите квартиру как можно больше: не пропадет.

Альберт Акопян

Дата публикации: 11:04 21 мая 2008

Источник: bpn.ru