Новостройки Москвы. Где купить квартиру в новом доме?

Спрос на новые квартиры не только в Москве, но и в других российских городах заметно опережает предложение. Имеется в виду не стремление и финансовые возможности купить первичное жилье здесь и сейчас, а потенциальный отложенный спрос.

Почему цены не будут падать?

Из-за высоких цен, не отвечающих уровню платежеспособного спроса, покупка жилья в новостройке — это отдаленная перспектива для значительной части граждан. Привлечение различных схем оплаты — рассрочка платежа, реализация старой квартиры и получение потребительского кредита на недостающую для покупки сумму, ипотека с многообразием банковских программ — в определенной степени решают проблему. Но в планы приобрести квартиру вмешивается такой фактор, как рост цен на столичные новостройки. И тому есть объективные причины. О них говорится везде и повсюду: в докладах чиновников, в СМИ, на различных пресс-конференциях, симпозиумах, семинарах, круглых столах и пр. Это дефицит земельных участков для возведения жилья, запрет на точечное строительство (на данный момент в Москве остановлена работа по 30 таким адресам), реализация социальных программ (новые дома для очередников, военнослужащих, молодых семей и пр.), длительная (зачастую неоправданно) процедура оформления документов на строительство (согласно федеральному закону от 30.12.2004 года № 214-ФЗ) и, конечно, рост цен на стройматериалы.

Согласно планам московского правительства доля возводимого социального жилья в ближайшие два-три года составит почти две трети от объема всех новостроек. Таким образом, существенно сократится объем ввода коммерческого жилья (квартир на продажу), особенно экономкласса. В качестве резерва для строительства домов рассматривают участки, освобождаемые при оптимизации производства и территорий промышленных предприятий (еще в начале 1990-х годов доля Москвы в общем объеме промышленного производства Российской Федерации составляла порядка 20–25 %, сейчас — 10–11 % (expert.ru). Впечатляющие проекты реконструкции кварталов со сроками реализации до 2020 года также позволяют увеличить объемы вводимого в строй жилья. Сегодня в ряде столичных районов уже приступили к выполнению этой программы: в Щукино (СЗАО), Марфино (СВАО), Левобережном (САО) и пр. Порядка 1 млн кв. м жилья можно построить на участках, где протянуты линии электропередач, которые будут согласно разрабатываемым проектам размещены под землей. Под жилищную застройку также могут быть выделены земли федерального значения. Но все вышеперечисленные факторы, касающиеся увеличения территорий под застройку, тем более с учетом времени, требуемого для осуществления этих идей, не увеличат объемы возводимого жилья настолько, чтобы заметно снизить цены на новые квартиры. Так считает большинство аналитиков и экспертов рынка жилья.

Что и где строят

В настоящее время на первичном рынке Москвы наибольшее количество предложений приходится на новостройки, расположенные между Третьим транспортным кольцом (ТТК) и Московской кольцевой автомобильной дорогой (МКАД).

В первом квартале 2008 года таких зданий, по данным аналитического центра irn.ru, было 220. В пределах ТТК дома строят по 46 адресам.

Жилье возводят и за МКАД — в районах Митино, Северное и Южное Бутово, Новопеределкино, Солнцево, Косино-Ухтомский, Куркино, где масштабная застройка кварталов в основном закончена и уступила место сооружению отдельных домов. Здесь квартиры предлагают по большей части в уже возведенных домах (Куркино, Митино, микрорайон Кожухово района Косино-Ухтомский), а также находящихся в стадии строительства. В московском округе — Зеленограде — квартиру в новостройке приобрести практически невозможно. Сейчас здесь жилье не строят, а квартиры в уже возведенных домах находят своих покупателей, не успев отметиться в рекламных объявлениях.

На данный момент в Москве значительная доля новостроек приходится на монолитные дома, созданные по индивидуальным проектам. По информации аналитического консалтингового центра холдинга «Миэль», такие здания составляют около 80 % всех возводимых объектов. Лидером по объему сооружаемого жилья является Западный округ, далее с заметным отрывом следует Северный. Менее всего новостроек сегодня в Юго-Восточном и Южном округах столицы. Что касается категорий возводимого жилья, то основная его часть — это дома бизнес-класса.

Элитные жилые здания сооружают преимущественно в центре города. Здесь, как отмечает аналитический центр irn.ru, количество новостроек за прошедшие два года сократилось практически на 30 %. При этом если ранее наибольшая доля новостроек, появившихся в границах ТТК, располагалась в историческом центре Москвы, то сейчас наблюдается постепенное смещение их в район между Садовым кольцом и ТТК.

Появление новых, востребованных рынком форматов дорогого жилья отметили специалисты аналитического отдела компании «Калинка Риэлти». Это лофты — большие по площади квартиры с потолками высотой от 4-м, с элементами промышленного дизайна в интерьерных решениях, расположенные в переоборудованном, реконструированном под жилье или вновь построенном здании промышленного назначения. Разновидность апартаментов — квартиры, предназначенные для длительного проживания без права регистрации, которые входят в состав деловых многофункциональных центров, также новый вид объектов на рынке московской жилой недвижимости.

Этот формат наиболее активно развивается на территории ММДЦ «Москва-Сити». Блоки апартаментов, являясь частью многофункциональных деловых комплексов, предоставляют своим владельцам возможность жить в том же здании, где они работают и проводят досуг, или организовывать представительские квартиры для временного проживания.

Квартиру в новом доме экономкласса в столице приобрести проблематично, особенно в престижных районах. Такими новостройками, формирующими целые кварталы и микрорайоны, прирастают подмосковные города, расположенные у черты столицы (Химки, Красногорск, Люберцы, Балашиха, Мытищи).

В прайс-листах фирм-продавцов представлены квартиры в новостройках, срок сдачи которых запланирован в основном на 2008–2009 годы, и домах, строительство которых будет завершено в 2010 году. Названия этих жилых комплексов созвучны району расположения — «Алексеевский», «Разумовский», «Борисовские пруды», «Дом на Беговой», «На Яузе», «Дипломат на Мичуринском», «Семеновский» и т. д. Или же они подчеркивают некую изюминку возводимых зданий («Английский квартал», «Веллхаус», «Московские окна», «Континенталь»), вызывают приятные ассоциации, которые, по сути, должны относиться и к сооружаемому жилью («Мечта», «Лазурный блюз», «Искры радости», «Янтарный город»). В качестве примеров можно представить несколько объектов разных категорий.

«Английский квартал» — комплекс переменной этажности (11–14 этажей) премиум-класса, расположенный в районе Замоскворечье, недалеко от Садового кольца (ЦАО). Здания возводят по самой современной технологии: монолит — утеплитель — облицовочный кирпич. Инженерные системы ведущих мировых производителей, бесшумные, качественно отделанные лифты, цифровая телефония, выделенный канал Интернет, спутниковое телевидение. Холлы и вестибюли по своему уровню соответствуют интерьерам высококлассных отелей. В их отделке использовано натуральное дерево, мрамор, гранит. Механическая приточно–вытяжная вентиляция. Квартиры свободной планировки общей площадью от 47 до 200 кв. м с потолками высотой более 3-м. Двухуровневый подземный паркинг, из которого на лифте можно попасть в квартиру, минуя холлы. На первом этаже расположены фитнес-центр, SPA-салон, кофейня, отделение банка, продуктовый бутик и другие объекты, обеспечивающие удобство и комфорт проживания. Огороженная охраняемая придомовая территория площадью около 40 тыс. кв. м (ландшафтно-парковый дизайн). Сдача комплекса Госкомиссии намечена на конец 2010 года.

Жилой комплекс «Алексеевский» позиционируют как объект бизнес-класса. Расположен он на Маломосковской улице, в районе Алексеевский (СВАО). Два корпуса высотой 16 и 22 этажа с подземной двухуровневой автостоянокй. Квартиры свободной планировки общей площадью от 54 до 205 кв. м. В каждом из корпусов один из двух лифтов опускается в подземную автостоянку. При проектировании фасадов акцент сделан на пропорциональное остекление больших окон.

На первом этаже размещаются административно-офисные помещения. Благоустроенная охраняемая придомовая территория со спортивными и детскими площадками. Проект озеленения включает ландшафтный дизайн, обустройство газонов, цветников. Строительство планируют закончить в конце 2008 года.

В качестве примера жилого здания экономкласса можно привести панельный дом серии ТМ-25, строящийся в районе Солнцево, расположенном за МКАД (ЗАО). Это 25-этажное здание с одно-, двух- и трехкомнатными квартирами общей площадью 55, 87–93, 134–150 кв. м соответственно. Высота потолков 2,7 м, балконы и лоджии остекленные. В трехкомнатных квартирах проектом предусмотрен второй санузел и ванная комната при спальне. Фасадные панели облицованы плиткой под кирпич. Квартиры удобной современной планировки с эркерами, просторными холлами, большими кухнями. Срок сдачи дома Госкомиссии — конец 2008 года.

Несвободная планировка и отделка квартир в монолитных новостройках. У нас??

Все больше дискуссий ведется на тему соответствия высоких цен и качества предлагаемого на продажу нового жилья. Особенно это касается отделки квартир. Первые проекты нового высококлассного жилья, учитывающего опыт западного рынка недвижимости, начинают появляться в столице. Так, в жилом комплексе «Веллхаус на Дубровке», строящемся на берегу Москвы-реки между Даниловской и Нагатинской набережными, в двух корпусах переменной этажности (18–29 этажей), расположенных на двухэтажном подиуме, можно приобрести квартиру, полностью готовую к проживанию. Для одно- четырехкомнатных квартир (общей площадью от 49 до 116 кв. м) с отделкой под ключ разработаны оптимальные планировочные и технологические решения, использованы эксклюзивные дизайнерские проекты. Насколько активно застройщики откликнутся на это начинание, покажет время.

О ценах

Цены на квартиры в новостройках зависят не только от классности жилья, но и от стадии строительства, расположения объекта. Стоимость квартир в домах, имеющих примерно одинаковые характеристики, но возводимых в разных районах, может отличаться. Самые высокие цены традиционно в Центральном округе. Их диапазон здесь на конец апреля, по данным аналитиков рынка, составлял в среднем 7–28 тыс. долл. за 1 кв. м. Что касается остальных округов, то по мере движения с запада на юг и юго-восток можно наблюдать уменьшение стоимости квартир в новостройках. Так, если в Западном округе средние цены составляют порядка 7,9 тыс. долл. за 1 кв. м, то в Юго-Восточном и Южном — 4–4,5 тыс. долл. Тенденция прошедшего года — все меньше квартир предлагают на начальных этапах строительства, а высокие цены заставляют застройщиков идти навстречу покупателю и вводить разнообразные схемы оплаты. Это ипотека, рассрочка платежа, предоставление кредитов под залог имеющегося жилья и пр.

Виктор Ковалев

Дата публикации: 11:10 21 мая 2008

Источник: bpn.ru