Элитную недвижимость рассмотрели в международном масштабе

В Петербурге 20 мая прошел первый день международной конференции Elite Estate. Более 500 участников из десятков регионов России, а также стран ближнего и дальнего зарубежья обменивались накопленным опытом, оценивали тенденции развития рынка недвижимости класса де люкс, ломали копия над проблемой классификации элитных объектов. Программа второго дня конференции, 21 мая, включает бизнес-туры для участников Elite Estate.

Международная конференция Elite Estate – крупнейшее в России специализированное мероприятие, посвященное проблемам элитной недвижимости. Оно проходит при поддержке целого ряда профессиональных объединений риэлторов, строителей, ипотечных и управляющих компаний, профильных учебных заведений. Организатор конференции – ГК «Бюллетень Недвижимости». Соорганизаторы – ООО «Панорама Недвижимости» и портал ПРИАН.ру.

На подступах к элите

Элитарность – понятие субъективное, поэтому одна из главных задач Elite Estate – выработать критерии, по которым эту недвижимость можно определить, отметил на открытии конференции председатель Оргкомитета Elite Estate, глава Российской Гильдии риэлторов Александр Романенко. Он также считает, что Санкт-Петербург должен стать одной из мировых столиц с соответствующим качеством недвижимости.

Первый зампредседателя Комитета по инвестициям и развитию стратегических проектов Правительства Санкт-Петербурга Роман Старовойт в своем вступительном слове заявил, что одной из тенденций последнего времени стала комплексная застройка территорий. Причем это заметно и в сегменте элитной недвижимости.

Президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Вячеслав Семененко обратил внимание участников конференции на важность обсуждения архитектурной составляющей элитных объектов. «Важно поговорить о взаимодействии архитектурных тенденций: что значит современная архитектура в центре Санкт-Петербурга – либо это «новодел», либо соблюдение исторических канонов и стилей», - отметил Вячеслав Семененко.

Судьбоносным назвал день проведения Elite Estate вице-президент Московской ассоциации риэлторов Михаил Грин. «Надеюсь, мы выработаем конкретные механизмы решения проблем, связанных с элитным жильем и объектами коммерческой недвижимости», - сказал г-н Грин на открытии.

Руководитель компании «Сестра Ривер Девелопментс» (генеральный спонсор конференции) Ирина Анисимова в связи с открытием конференции сообщила: «Долгое время считалось, что элитная недвижимость находится лишь на территории «золотого треугольника» Санкт-Петербурга и Садового кольца Москвы, теперь же стало ясно, что это не так. Элитная недвижимость разбросана по разным районам городов. Вопрос, где необходимо реализовывать такие проекты, мы и должны обсудить на международной конференции Elite Estate», - отметила Ирина Анисимова.

Укрупнение класса де люкс

Первая сессия конференции была посвящена основным тенденциям в сфере строительства элитных объектов в мегаполисе и за городом. Общее мнение участников таково: покупатели жилья де люкс в крупных городах все чаще выбирают не дорогие объекты в социально неоднородных зонах, а недвижимость в рамках проектов комплексной элитной застройки. Кроме благоприятного соцокружения такие объекты дают покупателю ощущение безопасности и комфорта.

«Приходит время крупных элитных кварталов с фитнес-центрами, торговыми улицами, школами и зелеными зонами», - заявил заместитель гендиректора ООО «Петербургская недвижимость» Олег Пашин. По его словам, двумя основными трендами стали создание многофункциональной застройки ограниченной этажности в центре города и высотное домостроение на набережных Санкт-Петербурга.

Эту же тенденцию отмечает и директор департамента элитной жилой недвижимости компании «Knight Frank Санкт-Петербург» Полина Яковлева. По ее словам, перспективными в Санкт-Петербурге становятся кварталы масштабной элитной застройки по принципу «город в городе» с офисами и центрами развлечений. Ближайшими по срокам реализации проектами являются Апраксин двор, МФК «Театральный» и жилой комплекс у стадиона «Динамо». В Приморском районе, по мере редевелопмента территории, элитные комплексы могут появиться на территории «Адмиралтейских верфей». Также элитным, по мнению Полины Яковлевой, через 5-10 лет может стать весь Петровский остров (по аналогии с Крестовским).

Впрочем, большинство крупных проектов пока далеки от окончания реализации. И ввод элитного предложения не поспевает за растущим спросом. Такая же ситуация – на рынке загородной недвижимости. «Из 22 элитных коттеджных поселков в Санкт-Петербурге и Ленинградской области реальное строительство и продажи идут только в 10, остальные не вышли из стадии проектирования. При этом спрос значительно превышает предложение», - заявил на конференции Алексей Рогов, генеральный директор компании Village Consulting.

Г-н Рогов озвучил в своем докладе любопытную тенденцию. По его словам, все проекты коттеджной застройки реализуются по двум моделям. Первый – застройщик приобретает территорию хорошо инженерно подготовленную, но ровную как футбольное поле. И тогда изюминкой проекта становится выдающаяся архитектура зданий (таковы, например, проекты «Румболово», «Михайловское», «Северный Версаль»). Второй вариант – когда участок под застройку обладает уникальным, интересным рельефом. В этом случае дом стараются интегрировать в ландшафт, сделав его максимально «открытым» за счет панорамного остекления» (проект Patrikki Club).По данным Алексея Рогова, лидерами в строительстве элитной загородной недвижимости являются Всеволожский и Выборгский районы Ленобласти, а также Курортный район Санкт-Петербурга. Примерно 71% элитного жилья строится на землях ИЖС. Остальные – на землях дачных некоммерческих партнерств.

Коммерческий голод

Насколько развит рынок элитных офисных и торговых площадей в России? И какими показателями он порадует в перспективе? Ответить на эти и другие сопутствующие вопросы попытались участники сессии, которая была посвящена дорогой коммерческой недвижимости.

Сегодня в России, даже и в Москве, очевиден дефицит торговых площадей, особенно высокого класса – по количеству квадратных метров на душу населения в этом сегменте мы сильно отстаем от Западной Европы, отметил замдиректора департамента недвижимости MIRAX GROUP Дмитрий Железнов. Всего в Москве в ушедшем году, по его словам, было построено более 250 тыс. кв. м торговых площадей, и их востребованность среди арендаторов очень велика. Другая тенденция – рост арендных ставок. В среднем за прошедший год они выросли на 15–20%.С элитными офисами ситуация тоже непростая. Все строящиеся объекты, по словам г-на Железнова, очень быстро заполняются, свободных площадей практически нет, рынок не насыщен и, скорее всего, такая ситуация сохранится и в 2008-м, и в 2009 годах.

Один из наиболее перспективных форматов элитной коммерческой недвижимости – так называемый формат mixed-use. Он подразумевает совмещение в составе одного комплекса разных типов недвижимости: ритейла, гостиницы, бизнес-центра, ресторанов. В Петербурге, по словам директора департамента инвестиционного консалтинга Colliers International Николая Казанского, практически не осталось пятен для застройки, и совмещение на одном участке объектов различного функционального назначения позволит, с одной стороны, увеличить доходность, с другой – диверсифицировать риски.

О перспективах реализации элитных международных проектов рассказал в своем докладе Герман Мойжес, управляющий партнер Avers Group (Кельн, Германия). Он отметил, что опыт, технологии и персонал немецких строительных, девелоперских и проектировочных компаний могут оказаться очень полезными при реализации российских проектов. Доказательством этому является и успешная работа немецких и австрийских компаний, таких как Strabag, Hochtief или Zueblin, на российском строительном рынке.

Г-н Мойжес назвал несколько вариантов возможного сотрудничества. Это привлечение немецких субподрядчиков, совместная реализация проектов или даже приобретение немецких компаний, владеющих передовыми технологиями. «Таким образом, российские партнеры смогут, в том числе, получить доступ к немецкому рынку и к рынкам ЕС (например – к тендерам на развитие инфраструктуры в Восточной Европе)», - резюмировал г-н Мойжес.

От Ниццы до Флориды

По-настоящему международной стала сессия «Элитные объекты вторичного рынка: жилая и рекреационная недвижимость». На ней выступили с докладами специалисты из Франции, Великобритании, США, Украины. Они, в частности, порекомендовали, где россиянам выгоднее всего покупать элитную недвижимость.

Как рассказал советник по странам СНГ агентства недвижимости «107 Променад» (Ницца) Ованес Игитян, в процедуре приобретения недвижимости на Лазурном берегу для резидентов и нерезидентов нет никакой разницы.

Общие налоговые расходы по содержанию недвижимости на Лазурном берегу составляют примерно 1% от ее стоимости ежегодно. Но налоги можно оптимизировать, если обратиться за помощью к юристу. По словам Ованеса Игитяна, покупатель жилья на Лазурном берегу получает не только комфорт и красивые виды. Он фактически становится членом элитарного клуба проживающих на Лазурном берегу. Впрочем, по словам г-на Игитяна, в Ницце есть и относительно недорогая недвижимость (по петербургским меркам).

В суверенном княжестве Монако вся недвижимость – элитная, заявил на конференции управляющий партнер адвокатской компании Femida.us, International Legal Counsels PLLC (Франция) Александр Колосовский. По его словам, цена квадратного метра жилья здесь достигает 80 тыс. евро в так называемом «золотом квадрате», вне этой зоны – 18-30 тыс. евро. Минимальные предложения – от 10 тыс. евро за кв. м., но таких крайне мало. На территории Монако проживают порядка 40 тыс. человек, из них 5 тыс. – граждане страны, остальные - нерезиденты. Княжество – настоящий налоговый рай для россиян, считает г-н Колосовский. Им, по закону, не нужно платить налоги, которые платят граждане ЕС. Впрочем, недвижимость в Монако продадут не всем. Местные власти устраивают своего рода фейс-контроль для иностранцев, желающих приобрести здесь элитное жилье. Александр Колосовский рассказал также об элитной недвижимости Парижа. По его словам, жилье здесь гораздо дешевле, чем в Монако – всего 14-18 тыс. евро за «квадрат» (в историческом центре!). Между тем, эксперт посоветовал не забывать про проблему парковок. Многие покупатели элитных объектов в старом Париже жалуются на невозможность припарковать авто у дома.

Кроме Франции, россияне охотно инвестируют в элитную недвижимость стран Карибского бассейна, Восточной Европы. Об этом рассказал генеральный директор компании Richmond Green Group (Лондон) Ксавьер Вигенс. По его словам, сейчас в этих странах наблюдается высокий инвестиционный потенциал, рост цен на элитную недвижимость здесь еще весьма далек от «потолка».

О выгодах покупки недвижимости в США рассказала исполнительный директор по продажам компании Ginn Reunion Resort and Club Наталия Яковлева (штат Флорида, США). По ее словам, в 2008 году произошел рост инвестиционной активности на рынке недвижимости Америки. Наиболее популярными среди покупателей направлениями, по словам Яковлевой, являются штаты Техас и Флорида. Последний, по ее словам, «Мекка» для туристов на протяжении вот уже нескольких десятков лет. По итогам 2007 года, штат посетило 84 млн туристов. Порядка тысячи человек переселяются каждую неделю во Флориду на постоянное место проживания. В 2010 году этот штат станет третьим в США по количеству принимаемых туристов. При этом 3% иностранных покупателей приобретают во Флориде уже второй дом, а 26% -третий.

Смещение акцентов

А где в России находится самая привлекательная в инвестиционном плане недвижимость? По словам генерального директора компании «Усадьба» Евгения Иванова, в Подмосковье самое популярное направление сегодня - Рублево-Успенское. Средняя стоимость коттеджей здесь составляет порядка $6-7 млн. Стоимость сотки земли в настоящее время на Рублевке доходит до $300 тыс. Сейчас здесь расположено порядка 30 элитных коттеджных поселков.

Большинство из них включает в себя 4-5 домов. Чуть менее престижным является Новорижское шоссе, где расположено порядка 4 тыс. домовладений. Также элитная недвижимость в Подмосковье строится в районе Киевского, Калужского и Дмитровского шоссе.

Об элитной недвижимости в Сочи на конференции рассказал генеральный директор ООО «Шанс-Недвижимость» (Сочи, Россия) Гирихан Льянов. По его словам, олимпийский бум принесет свои плоды покупателям элитной недвижимости лишь в перспективе. Будет создана принципиально новая городская среда, современная инфраструктура, в которых давно уже нуждается население города-курорта. Впрочем, тот факт, что курортный оазис может превратиться в новый мегаполис, радует не всех. Поэтому в перспективе элитным может стать не центр Сочи, а его окраины – там, где сегодня земля еще относительно недорога.

Цеха и острова

Элитное – значит уникальное. Об уникальных проектах в сфере элитной недвижимости речь шла на одноименной сессии. Так, директор по продажам и маркетингу петербургской компании ООО «Сестра Ривер Девелопментс» Ольга Копейкина представила участникам Elite Estate проект «Петровский арсенал». Он будет образован на месте Сестрорецкого инструментального завода. Из девяти охраняемых зданий в комплексе три станут жилыми лофтами. Как уточнила Ольга Копейкина, «Сестра Ривер Девелопментс» – первая в России компания, которая официально занимается переведением промышленных зданий в жилые помещения.

Необычному проекту намывного острова общей площадью 273 га в акватории Сочи посвятил свой доклад Григорий Усыченко, вице-президент ООО «Управляющая компания «Остров Федерация» (Санкт-Петербург, Россия). По его словам, начало намывных работ планируется на II квартал 2008 года. В 2013 году предполагается завершить строительство всех основных объектов. В проекте предусмотрены различные типы строений. Вдоль морского побережья разместятся многоэтажные дома, гостиницы, рестораны и магазины. В защищенных частях побережья появятся пляжные бунгало с бассейнами. Вдоль рек – многоэтажные дома, на холмах – виллы с видом на побережье Сочи и дома с видом на море.

Зарисовки к портрету

В рамках конференции Elite Estate прошел круглый стол-дискуссия «Критерии элитности в российской и мировой практике». Как рассказал директор департамента элитной недвижимости петербургской корпорации «Адвекс. Недвижимость» Владимир Федоров, в России существуют большие проблемы с классификацией элитной недвижимости. В частности, у покупателей элиты нет объективного взгляда на жилье. Если говорить о Санкт-Петербурге, отметил Федоров, то здесь самым уникальным «элитарным» местом можно считать Каменный остров.

До недавнего времени этот статус также имел и Крестовский остров. Однако строительство стадиона, куда будут ездить тысячи болельщиков, и постройка коттеджей для Конституционного суда делают перспективы этой территории весьма неопределенными.

Покупатели элитного жилья обращают все большее внимание на архитектуру, считает профессор Российской экономической академии Геннадий Стерник. Для владельца элитной квартиры или дома сейчас важна персонификация здания как культурного достояния города, сделал вывод Геннадий Стерник на основании проведенных исследований.

Элитную недвижимость в Санкт-Петербурге можно разделить на два сегмента, отметил генеральный директор петербургской компании «Элитные квартиры» Леонид Рысев. По его словам, это новые дома или здания после реконструкции, а также недвижимость, в которой не проводился капремонт, расположенная в исторических местах города.

Покупатели, по словам Рысева, также делятся на два сегмента: это европейцы, предпочитающие «золотой треугольник», старые питерские дома, и так называемые «новые русские» плюс американцы. Последним по душе агрессивный дизайн, максимум удобств и услуг.

Как рассказал Рысев, по-настоящему элитным кварталом в Петербурге можно считать район возле Смольного собора, где сейчас реализуется несколько крупных проектов строительства элитного жилья.Диалог участников конференции Elite Estate получился содержательным и конструктивным. В рамках сессий были рассмотрены практически все актуальные на сегодняшний момент проблемы в сфере элитной недвижимости и намечены пути их решения. Также в ходе конференции было проведено анкетирование ее участников. С результатами опроса вы сможете познакомиться уже в ближайшее время.

Алексей Резенков

Дата публикации: 13:13 21 мая 2008

Источник: bpn.ru