Долгострой бизнес-класса

Задержка строительства на срок до полугода на рынке бизнес-класса задержкой не считается. А вот более двух лет — это уже очевидное нарушение сроков. Именно с этим мы столкнулись, посетив ЖК на улице Волгина, о котором два года назад писали в рубрике "Проекты" (см. "Ъ-Дом" от 17.08.2006).

Жилой комплекс по улице Академика Волгина, вл. 12-14, корп. 7, 8, мы посетили летом 2006 года. Правильнее сказать, что предметом осмотра был не сам комплекс или действующая стройплощадка, а место, где впоследствии обещали построить дома. Строительные работы в то время еще не начинались, а будущая площадка представляла собой заросший по краям травой пустырь. Представители компании МИАН, которые работали с данным проектом, говорили, что разрешение на строительство будет получено в сентябре. Заявленным сроком сдачи комплекса госкомиссии был на то время четвертый квартал 2007 года.

Как это часто бывает, ни осенью 2006 года, ни даже зимой работы так и не начались. Но потом ситуация изменилась. Ровно через год после обещанного срока получения разрешения на строительство, осенью 2007 года, на площадке уже шли работы нулевого цикла. В конце апреля 2008 года, когда мы вновь посетили стройплощадку, начинался монтаж монолитных конструкций на уровне седьмого этажа, однако к кладке стен еще не приступали.

Новый заявленный срок сдачи жилого комплекса, получившего теперь название "Светлый город", — второй квартал 2009 года, по крайней мере, именно данная информация указывается в предложениях о продаже квартир. Правда, и этот план представляется не вполне реалистичным. По словам представителя компании МИАН на объекте, в лучшем случае покупатели квартир получат ключи летом 2009 года. Однако судя по практике строительства московских жилых комплексов бизнес-класса, резонно предположить, что в данном случае оптимистичный прогноз — начало сдачи дома ближе к окончанию следующего года. Впрочем, все может произойти как быстрее, так и в более долгие сроки: сдача домов бизнес-класса госкомиссии — явление не вполне точно прогнозируемое.

Комплекс включает два жилых дома — 20-этажный односекционный корпус 8, и такой же высотности шестисекционный корпус 7, с одной 13-этажной секцией. Рядом с этими домами должен появиться торговый центр, а под ними будет находиться гараж на 250 машиномест.

Хотя комплекс по улице Академика Волгина только строится, он уже имеет собственную рыночную биографию. Судя по тому, что проект, хоть и с задержками по времени, реализуется, в наибольшем выигрыше оказываются первые покупатели квартир. Они приобрели виртуальные метры в 2005 году, тогда их продавали по $1400.

В 2006 году квартиры в будущей новостройке, как от девелопера, так и от инвесторов по переуступке, продавались уже примерно по $3100-3700. Шахматка так и не начавшихся строительством корпусов демонстрировала потенциальному инвестору, что почти все продано и остались только крупные площади. Правда, при этом выяснялось, что при желании можно приобрести и однушку. Сейчас цены находятся в диапазоне $5000-6000 за квадратный метр. Иными словами: покупатели первого года увеличили свои вложения почти вчетверо, а "второгодники" — менее чем в два раза.

В настоящее время ситуация малопонятна как в отношении перспектив строительства, так и в отношении квартир, которые могут впоследствии попасть на рынок. Дело в том, что по данному объекту фактически некому ответить на вопрос, когда же дом будет завершен. Создается впечатление, что создатели комплекса перемудрили с секретностью своих действий.

Юридически застройщиком комплекса по улице Волгина выступает компания "Рантект", а заказчиком — Российский государственный геологоразведочный институт имени Орджоникидзе, на земле этого учебного заведения и располагается стройка. Сопровождением проекта занимается компания МИАН. Застройщик — компания не публичная и на рынке недвижимости практически неизвестная. Есть информация, что при попытках обращений инвесторов переадресовывали в МИАН. Кстати, на сайте компании "Рантект" в контактах помещен как раз телефон МИАНа. А в пресс-службе последнего комментировать ситуацию со сроками строительства отказываются: мол, проект не наш и сообщить ничего не можем. Получается так: квартиры мы сейчас продаем, на ранних этапах выступали консультантами проекта (то есть выполнили фактически работу девелопера), но от потенциальных проблем имеем право благополучно откреститься.

Такова же ситуация с квартирами. Сколько их осталось свободных, толком сказать трудно. Если пару лет назад к завершению строительства действительно оставались только штучные объекты, причем больших площадей, то сейчас никого не удивляет, когда в фактически построенном доме вдруг оказывается несколько десятков однокомнатных квартир, причем попадают они в продажу без ощутимого повышения цены.

В случае с комплексом "Светлый город" в середине апреля на сайте компании МИАН в многосекционном корпусе имелось 35 свободных квартир, к концу месяца их количество выросло почти до 40, в односекционной башне продается только три квартиры. Возможно, изменение цифр связано попросту с отказами от бронирования, но нельзя исключить, что сколько-то свободных площадей еще придерживается и в будущем поступит в продажу.

По словам агента на объекте, малых площадей в комплексе не осталось, основной состав предложения — квартиры площадью более 100 м, хотя есть несколько вариантов двушек площадью 72 кв. м. Минимальный бюджет в комплексе на Академика Волгина — 9,5 млн руб., основная часть предложений по цене варьируется от 11 до 18 млн руб. При этом квартиры предлагаются по предварительным договорам, правда, без одновременной покупки векселя. Рассрочки, заявленной на сайте компании МИАН (50% первый взнос, остальное в течение полугода под 1,5% в месяц на остаток), как выясняется, на самом деле не предусмотрено: 100% средств за квартиру надо внести в 10-дневный срок после заключения договора.

Окрестный ландшафт за последние два года не изменился, по соседству все так же стоят панельные дома советского времени и институтские корпуса. Зато обновилась конкурентная ситуация. Дело в том, что в улицы Волгина свободных мест для строительства уже не осталось. Соответственно подскочили и цены. К примеру, в сданном доме по улице Островитянова, 6, продажи в котором также вела компания МИАН, сейчас осталось всего две квартиры, причем больших площадей — 222 и 319 кв. м, они продаются по 148,4 тыс. руб. за метр. Возможно, именно по данной причине продавцы "Светлого города" удерживают среднюю цену метра в крупных квартирах в диапазоне 117-129 тыс. руб., а в небольших — свыше 140 тыс. руб. Для сравнения: в микрорайонах 5-6 по Мичуринскому проспекту на завершающемся этапе строительства в доме можно найти квартиры больших площадей по сопоставимой цене от 122 тыс. руб. за метр. Только в случае с комплексом по улице Академика Волгина возведение корпусов находится на более ранней стадии.

Резонно задаться вопросом — выгодно ли покупать здесь квартиры сегодня? Два года назад продавцы объекта говорили о росте цены по мере строительства примерно до $5000 за метр, в ценах того времени это примерно 135-140 тыс. руб. Рынок новостроек за минувшее время стал куда менее активным, но этот ценовой уровень достигнут уже сейчас. Вряд ли к завершению строительства ситуация изменится сколько-либо кардинальным образом: жилье в московских домах бизнес-класса стоит дорого, но все-таки в определенных пределах, для продажи по ценам выше среднерыночных в данном случае предпосылок нет.

При этом по местоположению дома на улице Академика Волгина, по сравнению с другими новостройками на юго-западе столицы, находятся не в самой выигрышной позиции. Путь до ближайшей станции метро "Беляево" занимает порядка 15 минут, а из объектов социальной инфраструктуры шаговой доступности имеются только ларьки и магазины мини-формата. В проекте предусмотрено строительство супермаркета и детского сада, но когда эти объекты откроют двери перед посетителями, пока неизвестно.

Валентин Корнев