Платят заложники дефицита

Девелоперы офисных комплексов заявляют все более и более масштабные проекты, часто сообщая, что именно их бизнес-парк или небоскреб поможет Москве решить проблему дефицита конторских площадей. Но в реальности рынок остается во власти арендодателя. Все чаще встречается практика заключения договоров аренды еще на стадии строительства. Даже если арендаторы готовы ждать обычно запаздывающего (по сравнению с объявленными сроками) ввода объектов в эксплуатацию, рост арендных ставок порой оказывается для них в последний момент не только неожиданным, но и неприемлемым.

Только за I квартал 2008 г. ставки на качественные площади подросли на 10%. Недостаток предложения эксперты объясняют разными причинами: проблемами с финансированием, непрофессионализмом девелопера, отсутствием базы для развития новых площадок под застройку и административными препонами, печальным стечением обстоятельств. Ввод до 70% от заявленного объема офисных площадей откладывается из-за несвоевременного получения свидетельства о собственности, дополняют в GVA Sawyer. В любом случае дефицит хороших офисов плюс инфляция неплохо стимулируют рост арендных ставок. Стоит ли опасаться, что собственники будут расторгать предварительные соглашения, чтобы пересдать площади по более высокой ставке? Брокеры говорят, что вряд ли к такому способу ведения бизнеса прибегнут многие, но вот при перезаключении договоров аренды, срок действия которых истекает, индексация оказывается весьма существенной.

Открытая книга

Ашот Барсегян, руководитель направления коммерческой недвижимости «МИАН — Агентство недвижимости», оценивает рост арендных ставок на офисы класса А в центре за 2007 г. более чем в 40-50%. По данным компании Knight Frank Russia and CIS, за I квартал 2008 г. ставки аренды выросли в среднем на 4-7%: до $1180 за 1 кв. м в год в классе A, $835 за 1 кв. м в год в классе B+ и $520 — на помещения класса B-. Все — без учета операционных расходов и НДС. Аренда качественного офиса в центре Москвы стоит $1700-2000 за 1 кв. м в год, а по оценке Барсегяна, максимальная ставка здесь — $2000-2500 за 1 кв. м. Неудивительно, что у арендаторов востребованы сопоставимые по качеству варианты в районе ТТК или МКАД, они в несколько раз дешевле ($450-900 за 1 кв. м в год).

Цены в российской столице продолжали расти «по всем статьям»: по оценке Андрея Двойных, ведущего аналитика консалтинговой компании Russian Research Group, рост арендных ставок составил за три месяца 10,8%, вне Садового кольца — 15,9%. Что касается продажи, то вне Садового кольца офисы подорожали даже существеннее, нежели в центре города, — на 9,2% и 7,7% соответственно. В конце I квартала за 1 кв. м в пределах Садового просили $14 242, за его пределами — $5313. «Но в целом за год рост цен был несколько выше все-таки в центре (56,6% против 46,8%)», — говорит Двойных.

По прогнозам Максима Жуликова, ведущего специалиста по коммерческой недвижимости компании Penny Lane Realty, по итогам 2008 г. офисы в аренду подорожают на 20%. Тот же прогноз дают в Knight Frank. По словам Ольги Ясько, регионального директора департамента аналитики Colliers International, увеличивается разница между заявленной ставкой и реальной, по которой закрывается сделка. Сейчас же это все еще «рынок собственника», резюмирует Ашот Барсегян.

Собственники качественных помещений все чаще переходят на систему open-book (оплата расходов по факту), отмечают как важную тенденцию в способах расчета операционных расходов в Knight Frank. «В этом случае в операционные расходы включаются все возможные платежи, арендаторам назначается средняя ставка, а в конце года происходят ее пересчет и вычет по фактическим индивидуальным затратам. Это предотвращает необоснованные расходы с обеих сторон», — описывает Константин Лосюков, директор отдела по работе с арендаторами Knight Frank Russia and CIS. Однако он оценивает и другую сторону этой медали: «Зачастую собственник (управляющая компания) пытается включить в список якобы предоставляемых услуг все, на что хватит фантазии. Арендатор рискует заплатить значительно больше, чем планировалось, ведь он практически не контролирует этот процесс».

Максим Жуликов, впрочем, считает расчеты по open-book нормальной практикой. «Слагаемые эксплуатационных расходов — вещи переменные, — аргументирует он, — а расценки на те или иные услуги арендаторам известны. Это не тот случай, когда в ресторане можно получить счет вдвое выше ожидаемого, а в меню не указаны цены».

Эксперт обращает внимание на то, что девелоперы все чаще включают в договоры безусловную индексацию. А если срок подписанного несколько лет назад по более низким ставкам договора аренды заканчивается, то в новом соглашении ставки резко приводятся в соответствие с действующими рыночными. «Если было $600 за 1 кв. м, то будет $1500», — говорит Жуликов.

Кроме того, в связи с ослаблением американской валюты собственники все чаще задают искусственный курс доллара по отношению к рублю, обычно — 24-28 руб./$. Некоторые и вовсе предпочитают перейти на расчеты по курсу евро, отмечают в Knight Frank.

Место не вакантно

По оценке компании DTZ Russia, на конец I квартала 2008 г. общий объем качественных офисов в Москве достиг приблизительно 6,85 млн кв. м (из них класс A — 1,25 млн кв. м, класс В — 5,6 млн кв. м). За первые три месяца 2008 г. в эксплуатацию ввели 313 000 кв. м офисов классов А и В. «Если все заявленные на 2008-2011 гг. проекты выйдут на рынок, объем качественных офисных помещений к 2011-2012 гг. удвоится», — считают в Knight Frank.

Около половины нового предложения в I квартале 2008 г. составили помещения класса А, по данным аналитика отдела исследований компании DTZ Юлии Богомол. Это связано с вводом эксплуатацию таких крупных зданий, как башня «Запад» комплекса «Федерация» (офисная арендуемая площадь — 80 800 кв. м), «Северная башня», первая очередь (48 500 кв. м), «Сильвер Сити» (38 500 кв. м). В центре масштабы скромнее: введен МФК «Неглинная Плаза» с офисной арендуемой площадью 9700 кв. м, который был полностью сдан по предварительным договорам аренды в 2007 г., добавляют в GVA Sawyer. Закончилось строительство бизнес-центра на Николоямской, 11 (девелопер — ГК «Бородино»), общей площадью 10 000 кв. м.

В Colliers «неожиданным» назвали перенос на II квартал сдачу госкомиссии БЦ «Ситидел» на Земляном Валу (ранее запланированный на II квартал 2007 г., затем — на I квартал 2008 г.). В I квартале 2008 г. средний уровень вакантных помещений в зданиях класса А составил 5,4% (по сравнению с 7,1% в конце 2007 г.), в зданиях класса В+ — 3,6%, В- — 3,2% (остался на том же уровне по сравнению с концом 2007 г.), говорит Ольга Ясько. В Knight Frank долю свободных площадей в классе A оценивают в 1,05%, в классе B — в 5,4%.

«Уровень вакантных площадей может вырасти к концу года на 1-2% в связи с увеличением предложения, однако коренным образом ситуация не изменится, — предполагает Андрей Двойных. — До насыщения рынка не менее 2-3 лет». Хотя до конца года ожидается ввод около 1,3-1,5 млн кв. м новых офисов, спрос будет расти, практически не уступая темпам роста предложения, уточняет Ашот Барсегян, который не ожидает насыщения ранее чем через 5-7 лет.

Игра на опережение

Выходящие на рынок объекты поглощаются в максимально короткие сроки. По мнению экспертов, особенно сложно приходится фирмам, нуждающимся в больших площадях — от 10 000 кв. м. Впрочем, спрос на офисы в 200-300 кв. м также значительно превышает предложение.

В итоге увеличивается количество сделок, заключаемых на этапе строительства. В любое время с момента получения разрешительной документации на строительство возможно подписать предварительный договор, объясняет Анастасия Хоменчук, руководитель отдела по работе с арендаторами компании DTZ. Например, PricewaterhouseCoopers в прошлом году арендовала 32 450 кв. м в офисном комплексе White Square на ул. Лесной (срок сдачи — конец 2008 г. — начало 2009 г.), Procter & Gamble — 18 000 кв. м в БЦ «Метрополис» на Ленинградском шоссе (будет готов к концу 2008 г.). По оценке DTZ, на сделки предварительной аренды и продажи в последнее время приходится около половины объема офисного поглощения.

В I квартале 2008 г. крупнейшей сделкой по аренде офисных площадей в Москве по версии GVA Sawyer стала предварительная аренда ТНК-ВР 37 000 кв. м в бизнес-парке класса А «Западные ворота», который будет построен к I кварталу 2009 г. По оценке компании, самая крупная форвардная сделка также произошла в I квартале 2008 г.: немецкий инвестиционный фонд KanAm Grund Kapitalanlagegesellschaft приобрел у компании «Открытие-Недвижимость» офисную часть (примерно 101 000 из 110 000 кв. м) в строящемся многофункциональном комплексе на Кожевнической улице. Строительство завершится ко II кварталу 2009 г. Сумма сделки оценивалась в $900 млн. Качественные предложения появляются нечасто, да и цены растут, объясняет такую торопливость Андрей Двойных.

«Помог» финансовый кризис: даже крупные девелоперы готовы рассматривать предложения об инвестициях в свои проекты, о продаже доли новых проектов, чего ранее не наблюдалось, говорит Ирина Дзюба, коммерческий директор MR Group.

«Безусловно, арендуя помещение в строящемся здании, компания несет дополнительные расходы по отделке помещений (компенсация арендодателем затрат на отделку в лучшем случае составляет треть фактических затрат), существует серьезный риск переносов сроков завершения строительства, что для арендатора связано с дополнительными издержками», — перечисляет Юлия Богомол. Но, как правило, арендаторы не в убытке, если предварительный договор составлен правильно, считают эксперты. «Обычно до момента вселения в офис арендодателю выплачивается только залог», — говорит Двойных. «На этапе строительства цена на 15-25% ниже», — напоминает Барсегян. Аренда в готовом объекте может быть на 30-50% дороже, чем в строящемся здании, и профессиональный собственник закладывает это повышение, сопоставляя ставки в период строительства с рисками, говорит Анастасия Хоменчук.

В случае затягивания сроков ввода объекта арендатор теоретически может отказаться от аренды, но скорее уж собственник предпочтет расторгнуть заключенный заранее договор аренды, чтобы сдать площади более выгодно, предполагает Лосюков. Но, как выразился один из брокеров, «таких уродов нет».

Максим Жуликов уверен: когда владелец объявляет о сдаче площадей еще на стадии строительства, он делает это не случайно и понимает, что будет некий дисконт по сравнению с рынком. Наличие известных, крупных арендаторов, привлеченных еще на этапе проектирования, может повысить инвестиционную привлекательность объекта, помочь в позиционировании проекта как статусного высококачественного продукта, дополняет Ольга Ясько. И открывает дополнительные пути финансирования строительства, говорит Хоменчук. Отказавшись от такого арендатора, собственник может столкнуться с трудностями при реализации «заточенных» под определенную компанию площадей.

Впрочем, подобные случаи все же бывают. Объявленная в конце 2007 г. сделка по аренде «СТС Медиа» 12 000 кв. м в БЦ «Профико» (обещают ввести в эксплуатацию во второй половине 2008 г.) развалилась, рассказали в одной из консалтинговых компаний. В пресс-службе СТС то обстоятельство, что компания не разместится с 14-го по 26-й этаж в бизнес-центре на Крылатских Холмах, комментируют крайне скупо: «Дело житейское. Условия аренды изменились и стали нам неинтересны». Что означает: ставки резко выросли.

А Siemens может лишиться не достроенной еще штаб-квартиры на Ленинградском проспекте, если откажется доплачивать: по контракту 2005 г. цена была $187 млн, сейчас — $305 млн, заявляет девелопер — «Система-Галс» со ссылкой на оценку Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko. Причина — подорожание стройматериалов.

«Случаи расторжения предварительных договоров для получения дополнительной выгоды единичны. Собственник, у которого не первый и не единственный проект, дорожит репутацией и доверием потенциальных арендаторов, — резюмирует Анастасия Хоменчук. — Пустующий готовый объект терпит убытки и при высоких ставках на рынке».

Елена Никитина

Дата публикации: 10:53 27 мая 2008

Источник: bpn.ru