На рынке недвижимости без перемен

И без того высокие цены на жилье продолжают расти на фоне сдержанного спроса и ограниченного предложения. Так охарактеризовали текущую ситуацию на рынке недвижимости участники 37-го заседания Международного ипотечного клуба (МИК). Этот процесс, скорее всего, продолжится, и к концу года стоимость может повыситься на 15–30%.

Рост цен на недвижимость — отнюдь не особенность Москвы и области. Та же тенденция отмечается и в других российских регионах, где квадратный метр, по словам управляющего директора МИК Алексея Теребкова, в среднем стоит 3 тыс. долл. Медленнее всего дорожает жилье в Башкортостане, Татарстане, Пермском крае, Сочи.

В Уфе, например, квадратный метр тянет на 80 тыс. руб., хотя в регионе в целом уровень ниже — около 20–30 тыс. руб. Заместитель генерального директора «Фонда жилищного строительства Республики Башкортостан» Дамир Маннибаев связывает снижение темпов роста цен с затишьем на ипотечном рынке. В Татарстане проблемы ипотеки никак не сказались на рынке недвижимости, здесь, по данным директора Московского филиала «АК БАРС» БАНК Александра Белицкого, за два месяца рост цен на жилье составил 20%.

В Сочи и вовсе ценовой разброс поражает воображение. Ссылаясь на реальные сделки, представитель строительного концерна ВАНТ Ольга Гасич отметила, что землю в столице будущих зимних Олимпийских игр продают по цене от десятка до нескольких сотен тысяч долларов за сотку!

Жилье будет дорожать и дальше, уверен депутат Государственной думы Иван Грачев. Для этого есть все предпосылки, начиная от растущих цен на нефть и заканчивая недостаточным объемом строительства. Для настоящего рывка, способного во много раз увеличить предложение и снизить цены на недвижимость, нужны действенные меры сродни тем, что применяют в динамично развивающихся странах. Это прежде всего, по словам И. Грачева, налоговые и иные льготы для застройщиков. Сейчас, чтобы привлечь деньги, построить объект и не поссориться с законом, в регионах изобретают разные способы. В Башкортостане, например, умело комбинируют для этого 214-ФЗ и 215-ФЗ. В рамках одного закона создают жилищно-накопительный кооператив, в рамках другого привлекают банковские кредиты и реализуют квартиры.

Где выгоднее покупать жилье?

Несмотря на все сложности отечественного строительного рынка, инвестиции в нашу недвижимость кажутся все более привлекательными. Рынок уверенно растет и далек от насыщения. Чего нельзя сказать, например, об испанской недвижимости. После стремительного подъема в течение трех последних лет цены здесь могут упасть в ближайшее время более чем на 20%. По свидетельству советника российского посла в Испании Дмитрия Плахотнюка, снижение стоимости отмечается уже сейчас и сопровождается замораживанием объектов строительства и, как следствие, растущей безработицей в этой сфере. Вместе с тем доступная цена позволяет россиянам с большой выгодой для себя приобрести домик на Средиземном море. Стоит только подождать, когда падение будет максимальным. Интересен сейчас и американский рынок недвижимости. Как полагает Григорий Куликов, председатель совета директоров компании «МИЭЛЬ», средства надо вкладывать в нижней трети кривой падения цен, а затем ждать нового витка развития. В том, что недвижимость США со временем снова подорожает, сомнений нет, учитывая цикличность рынка.

Стабильна ситуация на рынке недвижимости Великобритании. Никакого снижения стоимости квадратного метра не предвидится, напротив, отмечается постоянный рост наряду с активностью покупателей. Владимир Давыдкин, руководитель проекта Lonsdale Homes, заметил, что лондонские банки по-прежнему охотно выдают ипотечные кредиты, и интерес российских граждан к приобретению недвижимости в британской столице не снижается. У россиян продолжает пользоваться спросом недвижимость в Болгарии, Черногории, Испании, Турции, Чехии и на Кипре. А в Объединенных Арабских Эмиратах иностранцев освобождают от налогов на покупку и владение недвижимостью.

Доступна ли ипотека?

Согласно аналитическим данным, представленным генеральным директором МАИН Татьяной Никитиной, основные показатели ипотечного рынка говорят о снижении индекса доступности ипотеки для населения. Из 122 банков Москвы, заявляющих о наличии ипотечных программ, реально работает только 30%. Продолжается ужесточение требований к заемщикам и объектам, принимаемым банками в залог, растут процентные ставки по кредитам. На вторичном рынке долларовый кредит выдают в среднем под 11,3%, а рублевый — под 12,8%.

Но дело не только в особых банковских условиях. Зачастую кредиты одобрены, а купить жилье заемщик не может. Наблюдается острый дефицит объектов недвижимости, считает руководитель группы кредитования Ассоциации российских банков Екатерина Покопцева. По ее мнению, мировой ипотечный кризис, безусловно, отра-зился на отечественном рынке. Банки уходят из ипотеки, вскоре их число может сократиться вдвое, соответственно, заметно снизятся темпы развития ипотечного рынка. Если за 2006 год ипотека по сравнению с 2005-м выросла в четыре раза, то за 2007-й — лишь в два раза. В 2008 году этот показатель может составить не более 1,7%.

Прогнозы И. Грачева еще более сдержанные — рост около 1,4%. Борис Немцов подчеркнул, что неизбежно высокая инфляция по итогам года скажется как на жилищном рынке, так и на ипотечном. Генеральный директор КУИ «Ямал» Александр Скоморохин считает, что популярность ипотеки будет расти, но процесс сдерживают проблемы рефинансирования. Выпуск ценных бумаг по-прежнему не налажен, а ведь это основа цивилизованного развития ипотечного кредитования.

Опять о доходных домах

Как известно, в Москве катастрофически не хватает гостиниц, особенно недорогих. Отчасти их могли бы заменить доходные дома. На одном из заседаний правительства Москвы вопрос о доходных домах был поднят в связи с решением проблемы очередников, которые не могут за неимением средств самостоятельно улучшить жилищные условия. Для них город построит доходные дома, проживание в которых не будет бесплатным, но и не слишком обременит семейный бюджет.

По мнению депутата Государственной думы Александра Когана, доходный дом может занять нишу между гостиницей и арендным жильем. Стоимость проживания здесь будет выше, чем средняя квартирная плата по договору социального или коммерческого найма, но не такая высокая, как, например, за место в гостинице или аренда съемной квартиры.

Фонд доходных домов позволил бы населению стать более мобильным, активнее перемещаться по стране в поисках лучшей работы или в связи с изменением жизненных планов. Этот способ поиска места для проживания будет пользоваться популярностью у молодежи, не имеющей еще достаточно финансовых средств на покупку собственного жилья, но мечтающей о самостоятельности.

Существует лишь одна проблема — рынок аренды у нас до сих пор не легализован. Больше половины граждан, сдающих квартиры внаем, не афишируют своей деятельности, хотя в России действует упрощенная система налогообложения доходов арендодателя и самый низкий налог в Европе — всего 6 % с оборота. По мнению Г. Куликова, если бы у арендатора было право компенсировать собственные расходы по найму за счет субсидий от работодателя или государства, то он бы охотнее заключал официальный договор аренды жилья. Пока же всем участникам этого рынка удобнее находиться в тени.

Татьяна Погорельцева

Дата публикации: 11:10 30 мая 2008

Источник: bpn.ru