Столичных застройщиков не пускают в Подмосковье

На чужой каравай рот не разевай!

Столичные девелоперы сталкиваются с дефицитом инвестиционно привлекательных участков под застройку в Москве. Самым простым способом решения этого вопроса им видится выход в Подмосковье. Однако, по мнению экспертов, столичных застройщиков в области не ждут. Местным властям значительно выгоднее работать с местными девелоперами, с которыми выработана система взаимозачетов по принципу "ты мне - я тебе".

Впереди идут покупатели...

Граница между Москвой и областью в последнее время начинает стираться, и цены на недвижимость в ближнем Подмосковье практически сравнялись со столичными. "В городах-спутниках столицы цены на недвижимость приблизились к московским, и рынок дешевого жилья переместился в города, расположенные в 10-15 км от МКАД, что создало предпосылки для повышения интереса к городам так называемого второго пояса Подмосковья, - отмечает маркетолог компании "Пересвет-Инвест" Ольга Денисова.

Факторов, подстегивающих этот процесс, можно выделить несколько. Основным из них, безусловно, является возросший спрос на жилье Подмосковья. "Первые проекты массовой застройки в ближайшем Подмосковье уже доказали, что при наличии продуманной инфраструктуры и более низких, чем в Москве, ценах потребительский спрос смещается в сторону области", - отмечает коммерческий директор инвестиционно-строительной компании "Авгур Эстейт" Виктор Козлов. Причем во многом этот спрос формируют именно москвичи. Как отмечал на состоявшейся в конце декабря прошлого года пресс-конференции Московской областной Думы заместитель председателя МОД Валентин Куликов, более 40% жилья в области покупается москвичами, причем значительная часть - с целью последующей перепродажи. "В начале 2004 года значительно изменился состав покупателей. Если раньше это были реальные покупатели, приобретающие квартиру для проживания (на их долю приходилось 95% от общего количества покупателей), то в 2004 году произошло серьезное замещение - до 15% покупателей составляли игроки, перешедшие с рынка банковских вкладов на рынок жилья Подмосковья", - подтверждает О. Денисова. А заместитель главы администрации города Пушкино Виталий Шевченко в интервью корреспонденту КДО рассказывал, что в его городе только 20% жилья приобретается местными жителями - остальное приезжими, среди которых очень много москвичей. "Москвичи и жители регионов пользуются шансом купить не очень дорогое жилье недалеко от Москвы, но вдали от шума и загазованности", - объясняет этот факт Ольга Денисова. Кроме того, зачастую добраться до столицы на электричке значительно быстрее и проще, чем из некоторых спальных районов Москвы.

Еще одним объективным фактором, повлиявшим на динамику спроса на жилье в Подмосковье, является тот факт, что в 2004 году область вышла на первое место по объему инвестиций среди субъектов РФ (,25 млн. в год), а на 2005 год объем запланированных инвестиций составляет уже порядка ,5 млн., было отмечено на пресс-конференции Московской областной Думы. Такой приток инвестиций значительно повысил уровень жизни в области, благодаря созданию новых рабочих мест и росту сектора частного предпринимательства, что и привело отчасти к общему росту цен, в том числе и на жилье.

В результате в области резко увеличились темпы застройки. Например, в городе Пушкино количество сданных в эксплуатацию квадратных метров жилья увеличилось за три года в два раза с 60 до 125 тысяч кв. метров. А в планах на нынешний год является увеличение еще на 50 тысяч кв. метров. Эксперты компании "Пересвет-Инвест" прогнозируют плавный рост цен на недвижимость в Подмосковье - 1-1,5% в месяц.

...не отстают и застройщики

Преимущество же Подмосковья состоит в наличии большого числа свободных инвестиционно привлекательных участков для застройки. В Москве, где их остается все меньше, а процедура выделения сложна и непрозрачна, девелоперы вынуждены искать пути к отступлению. В. Козлов считает, что наиболее перспективной для московских застройщиков является 30-километровая зона вокруг Москвы.

Среди причин интереса столичных застройщиков к области генеральный директор девелоперской компании АРТ-Билдинг Андрей Анохин выделяет: более низкие административные барьеры и обременения при реализации проекта; снижение зависимости от московских властей в получении площадок на приемлемых условиях. Кроме того, в области, по мнению специалистов ГК "Конти", можно комплексно застраивать огромные территории, в отличие от точечной застройки в центре столицы. И "перед застройщиком не ставится задача вписаться в архитектурный ансамбль, сформировавшийся вокруг", - поясняют в "Конти".

Да не тут-то было...

Однако далеко не все так просто. Столичные девелоперы и рады бы работать на рынке Московской области, но их там не ждут. "Нам не нужны московские застройщики. У нас есть свои опытные, проверенные компании", - объяснял В. Шевченко. А В. Куликов в недавнем интервью КДО подчеркивал, что привлекать сторонние компании на рынок строительства жилья в области, в общем-то, нет смысла.

Причин такого нежелания местных властей работать с московскими строительными компаниями несколько. Первая причина состоит в том, что зачастую большая часть налогов московскими строительными организациями платится не в областной бюджет, а в московский, что и вызывает недовольство местных чиновников. Формально чиновники не возражают против регистрации московской компании в области, говоря: "Если платят налоги нам, то пусть себе работают". Но, похоже, лукавят: в большинстве случаев предпочтение на конкурсе все равно отдается компании-"аборигену".

Еще одной причиной нежелания местных властей допустить московские девелоперские компании на Подмосковный рынок А. Анохин называет "естественное желание чиновников поддерживать местный бизнес, выходцами из которого большинство из них и является. То есть нельзя исключать, что чиновник, занимающийся на местном уровне выделением участков под застройку, будет являться хорошим другом владельца местной девелоперской компании. Причем здесь речь идет даже не о коррупции в полном смысле этого слова, а всего лишь о высокой роли личных контактов.

Немаловажным фактором, препятствующим активной экспансии столичных застройщиков в Подмосковье, является тот факт, что качество жилья, построенного подмосковными компаниями, в большинстве случаев не уступает, а порой и превосходит качество работы московских компаний. Местные девелоперы к тому же лучше знают специфику местного рынка и могут предложить конкурсной комиссии более привлекательные условия инвестирования.

Есть и другие объективные причины, которые могут стать преградой для дальнейшей экспансии. "Многих девелоперов в Подмосковье привлекает возможность строить, что называется, в чистом поле. Но в таких условиях главной проблемой становится отсутствие развитой инфраструктуры - прежде всего, транспортной и социальной. И без активного участия местных властей эту проблему застройщикам самостоятельно решить не под силу", - говорит В. Козлов. "Если местные власти не предпримут шагов по стимулированию жилищного строительства в отношении развития инженерных сетей, социальной инфраструктуры, транспортной доступности, экспансия может захлебнуться", - резюмирует А. Анохин.

Однако московские девелоперы продолжают поиск возможностей сотрудничества с властями московской области с целью продолжения экспансии. То есть в ближайшее время мы можем стать свидетелями настоящей битвы за участки под Москвой с применением разных видов "вооружения" (маркетинговых ходов, PR-акций). Если московским девелоперам удастся победить, то проблема нехватки участков будет решена, по крайней мере, на ближайшие несколько лет. А потом можно будет сражаться за более дальние районы России - страна-то у нас большая, есть, где развернуться. Но добиться полной капитуляции противника будет очень сложно. Скорее, даже невозможно.

Дата публикации: 10:26 02 февраля 2005

Источник: bpn.ru