40 процентов продавцов на московской «вторичке» снимают объекты с продажи из-за невозможности удовлетворить свои запросы, а 30 процентов покупателей рассчитывают приобрести квартиру «по цене палатки»

40 процентов продавцов на московской «вторичке» снимают объекты с продажи из-за невозможности удовлетворить свои запросы, а 30 процентов покупателей рассчитывают приобрести квартиру «по цене палатки»

Распечатать новость

Добавить в закладки

В ИНКОМ-Недвижимость свидетельствуют о появлении новых тенденций на московском вторичном рынке жилья, сформировавшихся под влиянием особенностей поведения его участников в текущих рыночных условиях. Так, отмечается увеличение доли продавцов – физических лиц, предпринимающих усилия реализовать свои объекты без привлечения посредников. По оценкам компании, за последний год количество таких продавцов возросло на 15 %, что особенно показательно при общем тренде на последовательное снижение объема предложения в указанном сегменте. Рост числа т. н. физиков (граждан, решающих свои жилищные вопросы самостоятельно) объясняется определенным ужесточением политики профессиональных участников рынка в ответ на резкое несоответствие запросов клиентов рыночной конъюнктуре. Другая крайность – увеличение количества потенциальных покупателей, тешащих себя надеждой приобрести квартиру «по цене палатки»: примерно 30 % желающих купить сегодня недвижимость выдвигают продавцам нереальные требования в отношении размера дисконта.

 

 

По данным ИНКОМ-Недвижимость, на московском вторичном рынке жилья укрепляется тенденция последовательного сокращения общего объема предложения. При этом, по оценкам экспертов, не менее 40 % закрываемых лотов – так и не проданные объекты, владельцы которых приняли решение снять их с продажи, осознав невозможность реализовать жилплощадь в текущих рыночных условиях в соответствии со своими ожиданиями. В компании такое поведение собственников квалифицируют как «синдром разочарованного продавца» – явление, которое начало формироваться в сегменте столичной «вторички» во второй половине прошлого года и к настоящему времени получило массовое распространение.

 

Данная динамика контрастирует с конъюнктурой кризисного рынка второй половины 2008-го – 2009 гг., когда сокращение спроса привело к накоплению экспонируемого жилья (плюс 25,4 % с сентября 2008-го по декабрь 2009-го). В дальнейшем по мере стабилизации рынка и увеличения покупательской активности преимущественно наблюдался прирост предложения, и в ноябре 2010 года был зафиксирован максимальный показатель за всю историю систематических наблюдений в компании (с 2005 года): 57 534 объектов – на 41,7 % больше, чем в настоящее время (33 547 объектов).

 

В ИНКОМ-Недвижимость отмечают, что сегодня ценовые требования продавцов в рассматриваемом сегменте рынка превышают ожидания покупателей в среднем на 25 %, притом что «нормативный» показатель, позволяющий сторонам договариваться и проводить операции купли-продажи, – не более 10 %. В нынешней ситуации компромисс часто становится невозможным: по оценкам экспертов компании, примерно 70 % собственников, выходящих сейчас на рынок, имеют завышенные запросы в отношении стоимости своей жилплощади и твердую решимость «не сдаться» – продать объект, ориентируясь на субъективные ожидания, а не на объективные возможности.

 

В условиях сохраняющегося сниженного спроса подобная категоричность – надежный способ избавить себя от просмотров и необходимости подписания договора купли-продажи. Срок экспозиции переоцененных объектов стремится к бесконечности, продажа недвижимости растягивается на неопределенный срок, а собственно жилплощадь ложится мертвым грузом в общей «копилке» предложения. Резкое несоответствие запросов части продавцов рыночным реалиям в сочетании с неготовностью людей к компромиссам привели к формированию новой тенденции – профессиональные участники рынка стали более избирательно относиться к заключению договоров на оказание услуг с такими клиентами.

 

«До определенного времени позиция агента, согласившегося заниматься продажей объекта, переоцененного заказчиком риэлторских услуг, была более-менее оправданна: положительная динамика рынка позволяла «дотянуться» до требований клиента не сегодня, так завтра. Однако нынешняя ситуация не оставляет надежд на «светлое будущее» – профессиональные участники рынка прогнозируют дальнейшее «сползание» цен как минимум в ближайшие два года и не ожидают в обозримой перспективе их возвращения к докризисному уровню. Как следствие, нет желания и возможностей тратить человеческие, временные и материальные ресурсы на заведомо неисполнимые задачи. Итогом стало то, что профессиональные риэлторы перестали заключать «нереальные» договоры – на условиях, неадекватных текущим рыночным реалиям», – описывает ситуацию директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.

 

Подтверждением сказанного является, в том числе, статистика компании. В настоящее время отмечается сокращение объема эксклюзивных объектов в портфеле ИНКОМ-Недвижимость (рис. 1), что лишь отчасти объясняется общей отрицательной динамикой по данному показателю. В значительной мере данное снижение – результат рациональной политики компании в отношении заключения договоров на оказание услуг, гарантирующей клиенту исполнение обязательств и исключающей безответственную поддержку иллюзий.

Вследствие такой оптимизации подхода к сотрудничеству со стороны представителей профессионального сообщества на рынке увеличилось количество продавцов, пытающихся самостоятельно реализовать свои переоцененные объекты. По оценкам ИНКОМ-Недвижимость, за последний год количество таких «охотников за удачей» возросло примерно на 15 %. По наблюдениям, за редким исключением почти все они в попытках «дотянуться до журавля в небе» ожидаемо терпят неудачу и либо (повторно) обращаются в риэлторскую компанию, скорректировав запросы, либо уходят с рынка.

 

В контексте описанной тенденции любопытной является другая крайность: в ИНКОМ-Недвижимость отмечают также заметное увеличение доли покупателей, выдвигающих продавцам требования, которые не соответствуют реальной ценовой конъюнктуре. По оценкам компании, таковых сегодня – около 30 %. В сущности, в этом случае речь тоже идет о переоценке, но уже не квартиры, а собственной значимости как участника рынка.

 

«Приведу конкретный пример. Двухкомнатная квартира на Кутузовском проспекте, в “сталинском” доме, меблированная, после ремонта предлагается к продаже за вполне “рыночные” 16 млн рублей. На просмотр приходит человек, заявляет, что берет ее за 10 млн, и удивляется, почему продавец не бежит за шампанским», – рассказывает Сергей Шлома.

 

Такое поведение покупателей объясняется практикой массового дисконта на сегодняшнем кризисном рынке. Последнее обновление статистики в этом плане лишь подтвердило, что продажи без торга сегодня – исключение в общем правиле. По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, 88 % объектов, реализованных в июле, были проданы со скидкой.

 

Однако в данном случае существенной является величина дисконта – в среднем 9,1 %. Эксперты обращают внимание, что расчет покупателя на беспрецедентные скидки (следствие, с одной стороны, знания особенностей рынка, а с другой – злоупотребления выгодным для себя положением) оказывается в итоге ошибочным по двум обстоятельствам. Первое: за единичными исключениями продавцы не пойдут на резкое снижение цен и предпочтут отказаться от продажи, нежели принять заведомо кабальные для себя условия сделки. Второе: если по тем или иным причинам цена не имеющей пороков жилплощади снижается более чем на 10 % относительно среднерыночных показателей, объект, как правило, покупается профессиональными участниками рынка. Покупатель – физическое лицо в данном «забеге» за сверхликвидным жильем – неизбежно оказывается замыкающим.

 

В заключении отметим: описанные тенденции свидетельствуют о том, что московский вторичный рынок жилья к настоящему моменту в значительной мере так и не нашел баланса интересов участников и функционирует лишь в той части, где стороны сделок руководствуются в своих действиях и ожиданиях объективными рыночными реалиями и насущной необходимостью решения жилищного вопроса. 

Дата публикации: 13:24 17 августа 2017



Только авторизованные пользователи могут оставлять комментарии. Авторизуйтесь, пожалуйста.


Популярные публикации в разделе Жилая недвижимость - Москва

Все пентхаусы в элитных новостройках Москвы можно продать не менее чем за четыре с половиной года

Все пентхаусы в элитных новостройках Москвы можно продать не менее чем за четыре с половиной года

25.09.2017 - Раздел: Москва / Жилая недвижимость / Элитная недвижимость

По данным аналитиков Tweed, суммарная стоимость всех пентхаусов, которые продаются в элитных новостройках Москвы, составляет не менее 23 млрд рублей. В продаже находится не менее 125 лотов общей площадью не менее 23,8 тыс. кв.м.

 На чем не стоит экономить при ремонте квартиры в новостройке

На чем не стоит экономить при ремонте квартиры в новостройке

22.09.2017 - Раздел: Москва / Жилая недвижимость / Дизайн и ремонт

«После покупки новой квартиры денег совсем не осталось, а в ней еще нужно делать ремонт!» С такой проблемой сталкиваются многие покупатели недорогого жилья. Однако даже когда семейный бюджет «трещит по швам», сокращение некоторых статей расходов на ремонт сегодня может привести к неприятным проблемам завтра. Эксперты компании «Метриум Групп» рассказали, в каких случаях экономия приводит к тому, что «скупой платит дважды».

Спрос на аренду недвижимости растет, а цена стоит на месте - Эксперт

Спрос на аренду недвижимости растет, а цена стоит на месте - Эксперт

22.09.2017 - Раздел: Москва / Жилая недвижимость / Элитная недвижимость

Рынок аренды элитной недвижимости в Москве сейчас переживает сезонное повышение спроса. Это происходит из-за начала нового учебного года. Особо это ощущается в локациях, где расположены престижные школы и ВУЗы. По данным компании “Сколково Недвижимость”, заметно выросло число запросов на аренду квартир в Покровском-Стрешнево, Хамовниках и других районах столицы.

Где купить квартиру бизнес-класса в бюджете до 7 млн рублей

Где купить квартиру бизнес-класса в бюджете до 7 млн рублей

20.09.2017 - Раздел: Москва / Жилая недвижимость / Элитная недвижимость

Тенденция к снижению минимального бюджета покупки сегодня отмечается не только в массовом сегменте, но и в более высоких ценовых категориях. По оценке экспертов «Метриум Групп», квартиру бизнес-класса в новостройках «старой» Москвы на текущий момент можно приобрести по цене от 3,8 млн рублей. А если расширить диапазон до 7 млн рублей, в него попадет более четверти всех проектов в рассматриваемом сегменте.

Стоимость аренды элитных квартир в Москве не менялась с декабря

Стоимость аренды элитных квартир в Москве не менялась с декабря

22.09.2017 - Раздел: Москва / Жилая недвижимость / Элитная недвижимость

По итогам августа средняя стоимость аренды элитных квартир в Москве осталается на уровне декабря 2016 года, говорится в исследовании компании Point Estate.


Пользователям

Разместить объявление

Контакты

По вопросам обращаться: info@bpn.ru

BPN.RU © 2004-2012