Где "элитка" живет?

За пять лет критерии элитного жилья практически не изменились. Разве что требования покупателей раньше были скромнее, а цены - ниже. Однако инвестировать в элитное жилье по-прежнему выгодно. Сегодня элитное жилье может принести до 100% прибыли в год. Для этого важно лишь правильно выбрать объект для вложений, говорят эксперты.

Нельзя сказать, что пять лет назад критерии престижности жилья у покупателей заметно отличались от нынешних. В пору зарождения элитного сегмента принадлежность недвижимости к дорогому сегменту, как и сейчас, определялась в первую очередь местоположением. «Самым востребованным районом всегда был центр Москвы. Арбат и прилегающие переулки востребованы еще с советских времен – тогда там строились совминовские дома, а сейчас продается дорогое представительское жилье», - рассказывает директор департамента элитной недвижимости компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Кайдо Каарма.- Из наиболее частых требований покупателей того времени можно отметить «уверенность в благонадежности соседей».

«Хотя критерии сформировались еще тогда, 5-6 лет назад требования покупателей были проще», - отмечает директор компании «Усадьба» Евгений Иванов. Пожалуй, главное отличие элитной недвижимости, которая была на рынке пять лет назад от той, которая предлагается сегодня – это цена. «Если 5000 – 6000 долларов в то время стоил квадратный метр жилья, и это казалось «потолок», то сейчас за эти деньги можно купить с трудом недвижимость бизнес класса», - рассуждает Евгений Иванов.

Из элитного окна площадь Красная видна

Сейчас элитные городские дома по-прежнему расположены в пределах Садового кольца и в микрорайонах в непосредственной близости к нему (Хамовниках, Серебряной миле (Плющиха)). «Особым спросом у покупателей пользуются «панорамные квартиры» в центре, из которых открывается вид на Кремль или на набережную Москвы-реки», - отмечает начальник отдела маркетинга портала ГДЕЭТОТДОМ.РУ Ольга Корнеева.

«Но нельзя сказать, что любая «развалюха» в районе Остоженки автоматически становиться элитной недвижимостью, для полного соответствия этому уровню требуется обладание еще несколькими характеристиками», - обращает внимание Евгений Иванов. Это, например, равноценное окружение здания домами высокого уровня – жилыми и офисными зданиями не ниже бизнес-класса, ресторанами, бутиками, галереями. «Естественно, элитные проекты характеризуются повышенным уровнем комфорта и безопасности, а также хорошей транспортной доступностью; они имеют оригинальную архитектурную концепцию и продуманную сеть инфраструктурных объектов, а также хорошие видовые характеристики», - добавляет Кайдо Каарма.

В элитных домах часто можно встретить отделку с применением эксклюзивных материалов, использование произведений прикладного и изобразительного искусства. Такие дома строятся из самых качественных и современных материалов. «Для сегодняшнего уровня развития строительных технологий к элитным могут быть отнесены только кирпичные дома или монолитно-кирпичные дома», - поясняет руководитель отдела комплексных исследований и прогнозирования рынка аналитического консалтингового центра холдинга «МИЭЛЬ» Елена Логвина.

В престижных городских квартирах дорогие материалы используются также при отделке холлов и входной группы. Обычно количество квартир не превышает 50-ти. Однако при условии соблюдения всех остальных требований допускается большее количество квартир, но не более 100, отмечают эксперты. Также такие дома имеют огороженную придомовую территорию с рекреационными зонами и подземный паркинг, количество машиномест в котором должно как минимум в 1,5 раза превышать количество квартир. В элитных домах часто есть лобби на первом этаже, комнаты для охраны, прислуги, ресепшн, тренажерный зал, сауна, солярий, кафе-бар, индивидуальные кладовые. Средняя стоимость кв.м. элитной квартиры на столичном рынке составляет порядка 18 тыс.долларов.

Избушка на золотых ножках

Первые элитные поселки появились в Подмосковье более пяти лет назад – сначала в Горках, потом на Николиной горе. «Сейчас ключевыми местами расположения элитной загородной недвижимость считается Рублево-Успенское шоссе: Раздоры, Барвиха, Жуковка, Николина Гора, Горки-2. Если говорить о Минско-Можайском шоссе, то это Переделкино, на Калужском шоссе – Архангельское, - говорит Иванов. - Кроме того, они размещаются на севере и северо-западе Подмосковья рядом с «водой». А также в менее известных местах по западному, юго-западному, северо-западному и северному направлениям Подмосковья до 30 км от МКАД, по Новорижскому и Киевскому шоссе - до 40 км от МКАД».

Элитные поселки обычно обладают развитой инфраструктурой и яркой архитектурной концепцией, которую разрабатывает архитектор с именем. Размер дома варьируется от 400 кв. м. до 700-1000 кв.м., а размер участка – от 2- соток до 30-40. Около поселка располагается либо лес, либо сад, где потрудился ландшафтный дизайнер. Элитные поселки тщательно охраняются, а все соседи одного социального слоя. Цена такого дома начинается от 3 млн. долларов, а в среднем составляет 5-8 млн. долларов. Но и это не предел. Есть еще более престижное жилье. Так называемый класс De Luxe. К нему относят наиболее качественное из представленного на рынке элитного жилья.

Цены на январь 2008 года в этой категории сильно отличаются от средних по рынку – они варьируются от 16 тысяч долларов до 45 тысяч долларов за «квадрат». Однако и уровень комфорта покупатель получает за такие деньги соответствующий. «De Luxe – это одна из подкатегорий элитного жилья, - объясняет Ольга Корнеева. - Их отличия друг от друга весьма условны. Например, жилье класса De Luxe предполагает не более 30 квартир в доме, подземную, а не наземную автостоянку». К этой категории также в некоторых компаниях принять причислять клубные особнячки с количеством квартир не более 20, говорят эксперты.

Такие дома всегда имеют оригинальный архитектурный облик, они создаются по проекту известного архитектора. Как правило, они имеют правильные архитектурные пропорции, потолки от 3,2 метров, окна с деревянными или дерево-алюминиевыми стеклопакетами. На верхних этажах часто располагаются «смотровые террасы», а в некоторых случаях и вертолетные площадки. Элитные квартиры класса De Luxe имеют систему центрального кондиционирования, систему климат-контроля и очистки воздуха и воды. Они оборудованы высококачественными бесшумными лифтами ведущих производителей: KONE, Otis, Tissen, Schindler. Подразумевается также, что в них проведена цифровая телефонная линия, оптоволоконная линия Интернет, есть спутниковое телевидение, налажена система внутренней связи в здании. Обслуживание жильцов происходит на самом высшем уровне, начиная от охраны и заканчивая так называемым room-сервисом (заказ билетов, еды, вызов такси с ресепшн).

Стопроцентная доходность

«Элитный сектор был и остается перспективным сегментом для инвесторов», - констатирует Корнеева. При этом объектов для инвестирования на рынке сейчас достаточно много. «Объём предложения на рынке элитной жилой недвижимости московского региона оценивается в размере более 6 млрд. долларов, при чём свыше 4 млрд. долларов составляеют предложения на рынке загородного жилья. Это преимущественно отдельно стоящие особняки (коттеджи) по таким направлениям как Рублёво-Успенское, Новорижское и Минско-Можайское», - поясняет Е. Иванов. Однако, рассматривая покупку элитной недвижимости в инвестиционных целях, стоит учитывать несколько моментов. «Так, в сегменте элитной недвижимости спрос смещается в сторону первичного рынка», - отмечает Корнеева. Кроме того, не стоит забывать о том, что это вложение будет высокодоходным только в долгосрочном периоде, отмечают эксперты. «Максимальный доход можно прогнозировать спустя 4 года после покупки квартиры», - говорит Кайдо Каарма.

По мнению эксперта, продавать инвестиционные квартиры следует после сдачи госкомиссии, когда «первичные продажи уже закрыты и заканчиваются вторичные продажи, проводимые до оформления жилья в собственность, то есть в рамках объекта уже создается дефицит предложения». В этом случае вложение принесет сто процентов дохода и более.

«Сегодня, купив квартиру в строящемся элитном доме на этапе строительства, можно заработать на ее последующей продаже до 120% от вложенных средств», - считает Ольга Корнеева. «Примерами высокой доходности вложений могут послужить квартиры в домах на пересечении улиц Красина и Гашека, а также в Леонтьевском переулке. Эффективным вложением средств может быть и покупка загородного дома.

Александра Флойд

Дата публикации: 10:46 04 июня 2008

Источник: bpn.ru