На что пойдут полтриллиона рублей, выделяемых на капремонт?

В столичном правительстве создан департамент капитального ремонта жилищного фонда. Цель — наилучшим образом потратить полтриллиона рублей на капремонт в 2008-2014 годах. Руководителем новой структуры назначен бывший глава департамента ЖКХ и благоустройства Артур Кескинов. К деловым качествам Артура Львовича вопросов нет: в снежные зимы он сутками не покидал рабочее место. А вот планы расходования 490 млрд. руб. вызывают большие сомнения. Они неизбежны в условиях, когда, по словам депутата Мосгордумы Сергея Митрохина, «заказчиком и контролером выполнения программы является исполнительная власть». Но мэр Москвы залогом успеха программы считает широкое и своевременное информирование москвичей о том, «что будет с их домом». «Чтобы они успели морально подготовиться и пережить многомесячный ремонт без отселения». Исполняем руководящие указания.

Прогулка в двух соснах

Но извините, будет много вопросов к самим властям. Разберемся с двумя цифрами. Первая — размер жилищного фонда Москвы. Вообще, в последние годы столичные власти не любят детализировать эту цифру, ведь точный показатель поможет подсчитать, сколько жилья в действительности строится в городе. Но иногда откровения проскальзывают. По данным главного архитектора столицы Александра Кузьмина жилой фонд Москвы на начало 2004 года составлял 195 млн. кв. м. Власти заявляют о ежегодном строительстве «около 5 млн. кв. м жилья» (по данным Росстата — 4,6-4,8 млн.), но с учетом сноса ветхого и аварийного жилья, ежегодная прибавка составляет не более 3,8 млн. кв. м, и к началу 2008 года объем жилищного фонда не мог превысить 210 млн. кв. м.

А по словам руководителя департамента экономической политики и развития столицы Марины Оглоблиной, на 1 января 2006 года жилищный фонд столицы составлял 198,7 млн. кв. м. (т.е. всего на 3,7 млн. кв. м больше, чем за два года до этого, но по словам А. Кузьмина) и на начало 2008 года должен составлять не более 206-207 млн. кв. м. Не будем мелочиться, примем за факт, что в Москве сегодня 210 млн. кв. м.

Вторая цифра — количество жилых домов в Москве. С ней полегче. По недавним данным мониторинга департамента ЖКХ, в столице 39550 жилых домов.

Где деньги, Зин?

А теперь сравним. Не далее, как в марте этого года А. Кескинов заявлял, что в 2002 году как удовлетворительное оценивалось техническое состояние только 74% жилищного фонда, а к первому января 2006 года процент удовлетворительного технического состояния достиг 78% от всего жилищного фонда Москвы. Таким образом, в капремонте нуждаются 22% жилья. Но квадратных метров или домов? В первом случае 22% — это 46,2 млн. кв. м, во втором — 8700 домов. Но по словам мэра, вышеозначенные полтриллиона выделяются на капитальный ремонт до 2014 года 13800 тыс. домов общей площадью 117,5 млн. кв. м. Так ли, эдак ли, но получается, что примерно половина денег выделяется на капремонт неких метров и домов, в капремонте не нуждающихся.

Что ж, радует уже то, что мэр отказался от ранее высказанного пожелания полностью или частично «отреставрировать» 27,5 тыс. домов, или 164 млн. кв. м жилья. Без малого 80% жилого фонда!

Возникают и другие вопросы. Например, зачем вообще затевать капремонт при таких-то темпах улучшения технического состояния жилфонда? Разумеется, это происходит в первую очередь за счет сноса аварийного и ветхого жилья, и строительства на его месте нового. На капремонт же выделялось относительно немного: 4,9 млрд. руб. в 2000 году, 16,5 млрд. рублей — в 2005-м. И при таких расходах, по словам А. Кескинова, всего за четыре года процент жилья в удовлетворительном состоянии увеличился на 4 пункта! Грубо говоря, через 20 лет аварийного жилья не должно остаться вовсе.

Власти решили иначе. В 2008 году на капремонт будет выделено более 40 млрд. руб., в 2009-м — около 56 млрд., а дальнейшем до 2014-го — по 90 млрд. рублей ежегодно.

Конечно, жить в капитально отремонтированном доме москвичам хочется сейчас, а не через 20 лет. Но следует иметь в виду маленькую деталь: капитальный ремонт бывает комплексным и выборочным.

Вам с купоросом или без купороса?

По словам сотрудника одной из московских строительных компаний, злоупотребления возможны при любом варианте ремонта, в том числе капитального. Но при комплексном капремонте (он требует 8–9 тыс. руб. на 1 кв. м) происходит полная замена электрики, водопроводных, канализационных и прочих систем, лифтов, проектных перегородок, окон, полов и т. п., поэтому смета в домах одного типа различается лишь на доли процента. При выборочном ремонте (2–2,3 тыс. руб. на 1 кв. м) сети меняются частично, в каждом доме индивидуально, поэтому расходы проконтролировать гораздо сложнее.

Можем обрадовать дорогих москвичей: свыше 12 тыс. домов из 13,8 тыс. будут отремонтированы выборочно. При этом, по словам мэра, на «хрущевки», а также на «сталинки» с деревянными перекрытиями и другие ветхие здания деньги тратиться не будут: они подлежат сносу. В списках на капремонт преимущественно значатся 9-12-этажные «брежневки».

Как выглядит капремонт «без отселения» многие москвичи знают на собственном опыте. Приходят ремонтники, топчутся, стучат, чешут репу, задают идиотские вопросы, вроде тех, что в рассказе Ильфа и Петрова: «Вам с купоросом или без купороса. Купорос, он колер дает. Но можно и без купороса». Одним словом доводят слабонервных жильцов до «кондиции согласия»: «Ребята, делайте что хотите, а лучше ничего не делайте. Все подпишу».

Но некоторые сопротивляются. Им генеральный директор компании «Дом.ру-Столица» Михаил Мазаев советует: «В случае разногласий жильцы направляют запрос в организацию, отвечающую за капремонт объекта. Если полюбовно решить вопрос не удается, то организация-ремонтник должна выдать письменный отказ. Далее жильцы заказывают независимую экспертизу предмета споров. Если основания экспертизы позволяют обратиться в суд, то начинается судебный процесс. Исходя из собственного опыта, могу сказать, что шанс выиграть такой судебный процесс есть».

Кассовая дискриминация?

Очень серьезные вопросы вызывает главное условие капитального ремонта за счет городского бюджета, поставленное столичными властями, — наличие в доме товарищества собственников жилья. Что отражено в названии самой программы — «Ответственным собственникам — отремонтированный дом». Подразумевается, что жильцы, отказывающиеся от создания ТСЖ — безответственные личности.

«Цель проста и понятна, — заявил Ю. Лужков, — капремонт только в тех домах, где созданы ТСЖ, и договоры с ними о том, что они станут полностью обслуживать дома после капремонта».

Тем не менее, мэру столицы следует сверять свои предпочтения с федеральным законодательством. В данном случае с Жилищным кодексом, который допускает, точнее, обязывает выбрать (ст. 161, ч. 2) один из трех способов управления многоквартирным домом: 1. непосредственное, осуществляемое собственниками квартир; 2. посредством ТСЖ, жилищного или иного потребительского кооператива; 3. с привлечением специализированной управляющей компании.

Имеет ли региональное правительство право законодательно сужать действие федерального закона? Правомерно ли ставить условие: долг государства по капитальному ремонту будет возвращен только тем, кто выберет рекомендуемую региональными властями форму управления домом из трех, допускаемых федеральным законом?

Мы свой, мы новый мир...

Согласимся с тем, что большинство ответственных собственников сами предпочтут второй способ управления — ТСЖ. Впрочем, жители десятков многоквартирных домов в Астрахани, Ульяновске, Архангельске, Рязани, Твери, Армавире и других городах выбрали непосредственное управление. Да, в Москве дальше отдельных попыток дело не пошло. Помешали внешние обстоятельства. Видимо, этот способ управления годится только для дружных жильцов.

Но во всяком случае он, а не ТСЖ в отечественном исполнении имеет право называться ячейкой самоуправления. При непосредственном управлении жильцы юридически самостоятельны. Каждый из них выступает одной из сторон в договорах с поставщиками коммунальных услуг (и стороной в суде, если до этого дойдет), жильцы не отвечают за чужие неплатежи и не содержат громоздкий аппарат управляющей компании или ТСЖ.

Жильцы вправе избрать уполномоченного, который от их имени по доверенности заключит договоры с компанией-поставщиком (энергии, воды и т. п.) или просто принесет договоры жильцам на подпись и отнесет обратно в компанию.

Можно создать комитет территориального общественного самоуправления (ТОС) дома или некоммерческое партнерство, т. е. общественную организацию всех собственников дома, которая открыла бы счет в банке и все расходы вела только на содержание здания. Эта правовая форма довольно распространена, регистрируется в налоговом органе и стоит дешевле, чем регистрация ТСЖ.

Данные, согласно которым сегодня в столице насчитывается около 1,7 тыс. ТСЖ на 40 тыс. домов, мало о чем говорят. Картина здесь довольно пестрая. Активных товариществ, самостоятельно управляющих своим домом, не более четверти из этого числа (по некоторым данным, и вовсе не более 200). Большинство остальных ТСЖ изначально созданы в новостройках в «карманном» формате либо «сломались» и заключили договоры с теми же управляющими компаниями, ограничившись номинальным контролем. Наконец, есть несколько десятков особенно удачливых ТСЖ, которые сами фактически превратились в управляющие компании: товарищество вправе объединять сколько угодно домов, если жители того пожелают. Поэтому, кстати, ориентиры мэрии по созданию к 2014 году именно 30 тыс. ТСЖ кажутся маловразумительными.

Меняю капремонт на первый этаж

Безразличие жителей девятиэтажек к созданию товариществ вполне объяснимо. Они не видят в этом особого смысла. Им не дают огородить и по-настоящему обустроить придомовую территорию, заодно обеспечив безопасность детей днем и автомобилей ночью. Первые этажи таких домов, как правило, жилые, т. е. также не могут быть использованы товариществом.

Несколько лет назад прозвучала идея расселить первые этажи (частично даже внутри дома за счет выезжающих очередников), перевести их в нежилой фонд, передать ТСЖ для сдачи в аренду и тем самым обеспечить их экономическую самостоятельность. Но городские власти отнеслись к идее более чем прохладно. Официально поступления от сдачи коммерческих площадей в аренду приносят в городской бюджет лишь 3% поступлений, и почти столько же первые этажи отнимают из бюджета на ремонт и разного рода обслуживание. Уму непостижимо, почему городские чиновники так держатся за эти первые этажи и невыносимо при этом страдают.

А теперь посчитаем. Город готов выделять по 4 тыс. руб. на ремонт 1 кв. м на каждом из 9 или 12 этажей. Это значит, что тех же денег хватило бы на строительство квартир для жителей одного этажа этого дома! В доме наверняка есть те, кто готов доплатить за новую квартиру, фактически внести строительную себестоимость и даже больше. То есть городской бюджет сохранил бы 500 млрд. руб., а ТСЖ получили бы в собственность первый этаж — вечный источник арендных платежей, который позволит им самостоятельно проводить ремонт по мере необходимости и с весьма прозрачными сметами.

Москвичи хорошо помнят, что еще совсем недавно ТСЖ находились в опале, а власти всячески подталкивали жильцов к выбору безальтернативной управляющей компании, где интересы жителей защищал бы домовый комитет с совещательным голосом. Что же изменилось? Откуда эта внезапная любовь к товариществам и недоверие к управляющим компаниям, бывшим ДЕЗам, старым и проверенным кадрам?

Пустяк-вопрос

Первое. Похоже, власти, акционировав ДЕЗы, не отдали им ожидавшуюся роль посредников, а банально помахали ручкой. Президент сказал: «Надо делать капремонт», и московское правительство вмиг изыскало на это 500 млрд. руб.

О том, чтобы дать заработать на капремонте управляющим компаниям, президент ничего не говорил. Кстати, точно так же ДЕЗы были «кинуты» с основной рабочей силой — гастарбайтерами. Раньше, находясь в «госсобственности», дворники обходились без всякой регистрации и ни у одного человека с метлой внутри квартала милиционеры документы не проверяли. В этом году квоты на иностранных рабочих были сокращены втрое, а значит, ДЕЗам придется здорово потратиться на благожелательность проверяющих органов.

Второе. Какие-никакие, а 14 млрд руб. можно получить и из Федерального фонда содействия реформированию ЖКХ. Правда, при условии, что 5% стоимости ремонта возьмут на себя жильцы. То ли федералы взялись воспитывать население в рыночном духе, то ли решили создать дополнительный механизм контроля расходов на капремонт, но мэр столицы назвал это требование «формой политического давления» и «дурнотными наслоениями». Тут же пообещав оплатить эти 5% «за всех москвичей без исключения». Из бюджета. Пустяк-вопрос.

Третье. Московский стройкомплекс нуждается в серьезной перестройке. Дело не столько в нехватке площадок (на деле их хватит еще на один жилой фонд), а в приходе на столичный рынок структур, которых стройкомплексу не переварить.

Но так же легко прорваться на рынок ЖКХ новичкам вряд ли удастся. Туда и начали перетекать дружественные компании стройкомплекса. Судя по замаху, капремонт по всем статьям будет соизмерим со строительством. Зная, что «капремонт по-столичному» часто перетекает в реконструкцию с достраиванием по вертикали и по горизонтали, перспективы компаний, близких руководству стройкомплекса, выглядят просто замечательно.

И не говорите: «А мы не знали»

Наконец, четвертая причина. Которая в наибольшей степени может коснуться жителей капитально ремонтируемых домов.

Вряд ли найдется в Москве человек, который верит, что означенные 500 млрд руб. будут потрачены, как бы помягче сказать, безупречным образом. А потому нелишне побеспокоиться о том, чтобы будущие скандалы не превратились в нечто похуже кризиса с обманутыми дольщиками. Простейшие приемы управления требуют создать буферную структуру, которая примет на себя удар масс. Управляющие компании подошли бы здесь наилучшим образом. Но столичные власти известны как раз нестандартными, изощренными приемами управления. Они кое-чему научились на предыдущем кризисе, где буфер строительных компаний-неудачников оказался слишком хлипким. Фразы вроде: «Нас ваши неудачи в бизнесе не касаются» недолго помогали чиновникам, чьи подписи стояли под инвестиционными контрактами города со строительными компаниями.

В случае с капремонтом власти формально самоустраняются, не нуждаются в посреднике-буфере и возлагают всю ответственность на... самих жильцов. Конечно, составят список ремонтных организаций, но выбор оставят горожанам.

«Процессом ремонта занимается организация, уполномоченная самими жителями дома», — пояснила в одном из недавних интервью Ирина Генцлер, эксперт Института экономики города, «мозгового центра» мэрии. Абсолютно верная фраза, но за ней будет стоять форсированное создание мелких, юридически беспомощных товариществ (на один дом, отсюда цель — 30 тыс. ТСЖ), непосредственно перед тем, как до дома дойдет очередь заключать договор на ремонт (отсюда растянутый на семь лет процесс создания этих ТСЖ). Рыночное воспитание москвичам гарантировано.

Альберт Акопян

Дата публикации: 16:20 10 июня 2008

Источник: bpn.ru