Новострой

На первый взгляд у квартир в новостройках столько преимуществ, что даже непонятно, почему кто-то приобретает жилье на вторичном рынке. Цены на «первичке» ниже, выбор — больше, да и поселиться в квартире «с иголочки» приятнее, чем в той, где сменилось два десятка жильцов. Что происходит сейчас на петербургском первичном рынке и к чему нужно быть готовым, приобретая квартиру в новом доме?

Новострой

Эпоха стабильности

Первичный рынок жилья в Петербурге переживает эпоху стабильности. Цены на квартиры продолжают расти, но вполне прогнозируемо — чуть выше инфляционной составляющей. Если сравнивать динамику цен по типу жилья, то, по данным аналитического центра «Бюллетеня недвижимости», стремительнее всего в прошедшем 2007 г. дорожала «элитка» — стоимость квадрата за 12 месяцев увеличилась на 33%, достигнув к концу декабря $7 760. В настоящее время больше всего объектов элитного жилья возводится в Петроградском районе (50% — 20 объектов), далее следуют Василеостровский (12% — пять объектов) и Московский (10% — четыре объекта) районы. По три объекта (или по 7%) строится в Центральном, Выборгском и Красногвардейском районах.

По итогам 2007 г. прирост цены на жилье, вводимое в сегменте «комфорт», составил 25%, а стоимость квадратного метра в таких квартирах достигла $3 620.

В 2007 г. максимальный рост стоимости типового жилья был зафиксирован в Невском районе Петербурга - цена квадратного метра возросла за 12 месяцев на 26%, а в начале 2008 г. увеличилась еще, составив на начало марта около 82 500 руб. На втором месте здесь находится Центральный район, в котором прирост в прошлом году составил порядка 25% (на начало марта - примерно 102 000 руб. за квадрат), на третьем - Красногвардейский район (23% и 86 800 руб. за квадрат).

Менее всего за прошлый год жилье подорожало во Фрунзенском районе. Здесь прирост цен был всего 13%. Правда, в 2008 г. Фрунзенский уступил место аутсайдера Василеостровскому району. Именно там в январе и феврале меньше всего - на 10,33% - подорожало жилье, достигнув в начале марта 95 000 руб. за квадратный метр.

Качество в долг

В прошедшем году на первичном рынке недвижимости Северной столицы наметились две главные тенденции, характерные для развитого строительного комплекса в период стабильности.

Во-первых, петербуржцы стали более требовательны к качеству жилья. В 2007 г. существенно выросла доля кирпично-монолитных домов (до 75%) и сократились доли панельных и монолитно-панельных домов. Изменились и другие предпочтения покупателей. Упал спрос на однокомнатные квартиры, зато выросли объемы продаж «двушек», а также проявился более активный интерес к трехкомнатным квартирам. Изменения объясняются тем, что вследствие стабилизации цен значительно сократилось число так называемых спекулянтов. Сегодня основная цель приобретения жилья для подавляющего большинства покупателей - проживание в нем, а не последующая перепродажа.

В 2007 г. 40% клиентов купили однокомнатные квартиры, 30% - двухкомнатные, 10% - трехкомнатные и 20% - квартиры-студии.

Во-вторых, банки уже не боятся давать кредиты на квартиры в строящихся домах. Компании-застройщики утверждают: уже каждая третья сделка совершается с использованием заемных средств - и прогнозируют, что в дальнейшем доля таких сделок будет только увеличиваться. По данным компании «ЛенСпецСМУ», сегодня уже 48% людей, которые планируют приобрести жилье на первичном рынке, намерены воспользоваться ипотечным кредитом.

В Петербурге более 20 строительных компаний реализуют с банками совместные ипотечные программы. Число объектов, доступных по ипотеке, составляет примерно 250. Получить рассрочку платежей до окончания строительства рассчитывают 27% жителей нашего города, остальные - на ту же рассрочку после принятия дома госкомиссией. Другое дело, что далеко не все желающие получают впоследствии одобрение банков на выдачу кредита. В то же время интересно отметить, что около трети «ипотечников» становятся таковыми не сразу: сначала они вступают в долевое строительство и только после сдачи дома обращаются в банк за кредитом.

Места надо знать

Наибольший прирост объемов жилья в Петербурге обеспечивает Приморский район. Здесь ведутся самые активные продажи в строящихся домах. Среди популярных мест - комплекс «Зенит» на улице Королева общей площадью 40 000 кв. м, который возводит строительная компания «С.Э.Р.». Кирпично-монолитный дом планируется сдать в первом квартале 2010 г.

Еще один крупный проект, обеспечивающий рост объемов первичного рынка в районе, - «Долгоозерный» в Коломягах (застройщик - ООО «Гатчинский ДСК»). Комплекс общей площадью 106 700 кв. м будет состоять из 12 разноэтажных монолитных и панельных корпусов 137-й серии. Сдача проекта будет проходить поочередно с I квартала 2008 г. по I квартал 2010 г.

Недорогие квартиры (цена «однушки» начинается от $82 000) предлагаются в строящемся 16-этажном кирпично-монолитном доме на углу улиц Малой Десятинной и Новоутиной, срок сдачи - IV квартал 2008 г.

Вблизи метро «Комендантский проспект» находится еще один объект компании «С.Э.Р.» - 24-этажный кирпично-монолитный жилой дом повышенной комфортности (на углу проспекта Авиаконструкторов и улицы Ильюшина). Срок сдачи - I квартал 2008 г.

Активное строительство ведется и по другим адресам Приморского района. Всего в Приморском районе Петербурга строится 18,7% от общего количества продаваемого на первичном рынке жилья, или порядка 957 000 кв. м. Средняя стоимость квадратного метра в типовом доме, расположенном в этом районе, достигла $2 600. Лидерство района понятно: именно здесь проведена комплексная инженерная подготовка территорий под застройку.

На втором месте по объему введенного жилья оказался Московский район, где предлагается порядка 655 000 кв. м квартир, что составляет 12,85% от общего количества предложений по городу. Средняя стоимость жилья экономкласса на первичном рынке здесь составляет $2 450 за 1 кв. м.

В прошлом году введены в эксплуатацию масштабный проект компании «ЛЭК» «Янтарный берег» на пересечении Варшавской, Кузнецовской и Бассейной улиц, а также первая очередь «Дома на Типанова» от «Строительного треста». Жилые квадратные метры на перекрестке Дунайского проспекта и проспекта Космонавтов активно возводит «Трест 36», срок сдачи - IV квартал 2008 г. Компания «Северный город» построит жилой комплекс общей площадью свыше 50 000 кв. м в 5-м Предпортовом проезде. Это еще 670 квартир, которые будут готовиться к заселению в две очереди до 2010 г.

Замыкает тройку лидеров Выборгский район, где предлагается 12,26% квартир от общего количества новостроек - порядка 624 000 кв. м. Средняя стоимость типовой квартиры в Выборгском районе достигает $2 450 за квадратный метр.

Дорого и совсем несердито

В последнее время покупатель стал более требователен к качеству жизни и предпочитает покупать не просто «коробку» определенного метража, а ту самую «удобную среду обитания», о которой пишут застройщики в рекламных проспектах.

Одновременно возросла конкуренция между строительными компаниями, что подтолкнуло рынок к появлению более качественных проектов. Горожанам предлагают не просто определенное количество квадратных метров, а комфортную среду обитания, где есть все, от фитнес-центра до зимнего сада. Поэтому тем, кто хочет приобрести не просто квартиру, а новый образ жизни, сегодня есть из чего выбрать. Но надо быть готовым, что за комфорт придется платить. Причем весьма недешево.

В основе стоимости квартиры на первичном рынке - градостроительная ценность земли и перспективы ее развития. Это и есть основа ценообразования в строительстве, на которую потом накладываются остальные рыночные факторы. Если место, где построят новый дом, расположено в центре города, или в живописной экологически чистой зоне, или просто в престижном районе, квадратный метр уже изначально будет на 10-15% дороже, чем в среднем по рынку.

Следующий важный фактор, влияющий на цену квартиры, - это материалы, из которых строится дом. Новостройки бизнес-класса отличаются качеством используемых материалов (дорогостоящий кирпич, высококачественные окна, натуральный камень). Квадратный метр в кирпичном доме примерно на 12 000 руб. дороже, чем в панельном. Надбавка за инженерную «начинку» последнего поколения, в которую входит система центрального кондиционирования, обычно составляет $50-100 за 1 кв. м. К этим расходам нужно прибавить стоимость системы тонкой очистки воды - около $500 на квартиру (порядка $100 000 на весь дом). Кроме того, в некоторых случаях (особенно в сегменте «элитки») в себестоимость строительства включается стоимость работ архитектора. Услуги проектировщиков у известных архитекторов обходятся от $70 до $100 за квадратный метр.

Приведем пример того, как повышение комфортности жилья влияет на его цену. Скромная однокомнатная квартира площадью 40 кв. м в панельном доме, расположенном в 15 минутах езды от метро, сегодня в Петербурге стоит около 2,5 млн руб. Сколько будет стоить похожая квартира, находящаяся в престижном районе города, в кирпичном доме, построенном по специальному архитектурному проекту и оснащенном по последнему слову техники? Итак, возьмем базовую цену и добавим к ней «бонусы» на улучшение условий: 2,5 млн руб. + 15% за хорошее месторасположение + 12 000 руб. х 40 кв. м (за кирпичный дом) + $100 (2 500 руб.) х 40 кв. м (за инженерную «начинку») + $100 (2 500 руб.) х 40 кв. м (за архитектурный проект) + $500 (12 500 руб.) за систему тонкой очистки воды = 3,567 5 млн руб.

Всегда готов?

Цены на первичном рынке жилья гораздо демократичнее, чем на вторичном. При этом чем больше времени остается до окончания строительства дома, тем дешевле квадратные метры в нем. Так, за 1,5-2 года до сдачи дома можно купить квартиру «со скидкой» 20-30% - цены на жилье, которое будет сдаваться в I-IV кварталах 2009 г., начинаются от 60 000 руб. за квадратный метр. Но даже абсолютно готовые «36 кв. м» в сданном госкомиссии доме обойдутся дешевле аналогичного жилья на вторичном рынке - примерно в 76 000-77 000 руб. за квадрат против 86 000-88 000 руб. Однако, намереваясь приобрести жилье на первичном рынке, лучше заранее подготовиться к возможным неприятным моментам:

Момент 1. Договор

На первичном рынке, как правило, нет типовых договоров. Каждый застройщик составляет свой «эксклюзивный» документ (в зависимости от компании и условий покупки это может быть договор инвестирования, долевого участия, купли-продажи с рассрочкой платежа и т. д.), где прописаны индивидуальные условия строительства конкретного дома, а также юридическая основа права продажи каждой квартиры. Поэтому к составлению договора и анализу возможных рисков лучше привлечь специалистов. Иначе, подмахнув его не глядя, вы можете обнаружить, что взяли на себя не слишком приятные обязательства, например застеклить лоджию у определенной компании по несусветной цене.

Последствия могут быть и серьезнее. Так, согласно ФЗ РФ N 214 «Об участии в долевом строительстве» от 30 декабря 2004 г., регистрация договора в Едином государственном реестре прав обязательна. Но в какой срок - не обозначено. И, затянув регистрацию, недобросовестный застройщик может даже дважды продать квартиру. Однако, даже если вы вовремя увидели в договоре то, что вас не устраивает, это вовсе не значит, что сомнительный пункт будет тут же изменен. Как правило, застройщики неохотно идут на корректировку договоров. По принципу «не хочешь - не бери», потому что «первичка» продается хорошо.

Момент 2. Метраж

Если вы купили в строящемся доме квартиру 36 кв. м, это не значит, что таковой она и останется. После окончания работ метраж жилья часто увеличивается на 0,5-2 кв. м. Но это вовсе не подарок доброго застройщика - за лишнюю площадь надо будет доплачивать (цена, как правило, указывается в договоре).

Также нужно обратить внимание, что метраж, указанный в объявлении о продаже квартиры, может быть приведенным (общая площадь квартиры плюс метраж балконов и лоджий, умноженный на понижающий коэффициент) или неприведенным (все то же самое, только метраж балконов и лоджий взят без понижающего коэффициента). Чаще всего понижающий коэффициент равен 0,5, однако может составлять и 0,7, и 0,3. Например, если 46 кв. м - площадь квартиры и 5 кв. м - лоджии, то неприведенный метраж равен 46 кв. м, а приведенный - 46 + 5 х 0,5 (в случае, если понижающий коэффициент составляет именно 0,5) = 48,5 кв. м. Приведенная площадь (которую еще часто называют общей) - это именно то количество квадратных метров, которое нужно оплатить при покупке и исходя из которого потом будет начисляться квартплата.

Момент 3. Срыв сроков

К нему нужно быть готовым, если вы приобрели «строящуюся» квартиру. Задержка сдачи дома на 3-6 месяцев на сегодняшний момент является практически нормой, поэтому можно автоматически прибавлять этот срок к обозначенной застройщиком дате сдачи дома. Правда, по поводу срыва сроков стороны судятся достаточно редко. Однако, одно дело, когда дом «опаздывает» на шесть месяцев, и совсем другое - когда на пять лет. Чтобы избежать этого, лучше заранее удостовериться в надежности и «пунктуальности» выбранного застройщика. Критерием оценки строительной компании может стать продолжительность работы фирмы на строительном рынке (показательным можно считать срок более пяти лет). Второй критерий - количество построенных домов (более пяти - хороший показатель). Третий критерий - точность исполнения сроков строительства.

Помимо этого значимый факт - финансовая и информационная прозрачность фирмы. Попросите в компании список построенных домов и поговорите с жильцами. В процессе такого общения можно выяснить, как обслуживают дом, в срок ли сдали, как ввели в эксплуатацию и т. д. Только после этого можно принимать решение, купить ли квартиру именно в этой новостройке.

Кроме того, можно застраховать свою квартиру от недостроя: если дом не сдадут в определенный срок (или не сдадут совсем), страховая компания вернет вам вложенные средства.

Момент 4. Готовность

В квартиру, купленную на вторичном рынке, чаще всего можно спокойно въезжать сразу. Совсем не так обстоит дело с «первичкой». Даже если вы купили жилье в доме, который сдан госкомиссии несколько месяцев назад, это еще не значит, что в нем можно жить и не тужить. Отопление, электроэнергию и горячую воду могут включить только через 3-7 месяцев после сдачи, лифт - и вовсе через два года. Поэтому, если вы собираетесь переезжать в купленную квартиру немедленно, необходимо съездить на объект и расспросить потенциальных соседей, насколько комфортно жить в новом доме.

«Первичка» в цифрах

• Общий метраж

По данным Комитета по строительству Правительства Петербурга, в 2007 г. введены в эксплуатацию 1 097 жилых домов на 38 051 квартиру общей площадью почти 2,637 млн кв. м. Из них - 310 объектов нового строительства на 36 755 квартир общей площадью 2,404 786 2 млн кв. м; 15 объектов реконструкции на 524 квартиры общей площадью 55 514,8 кв. м; 772 объекта индивидуального строительства на 772 квартиры общей площадью 176 604,3 кв. м.

• Застройщики

Дома в Петербурге в 2007 г. строили 123 организации.

• Крупнейшие проекты

Лидерами по масштабности завершенных проектов в 2007 г. стали холдинг «Эталон-ЛенСпецСМУ» (в ушедшем году сданы комплекс «Гражданка Сити» общей площадью более 42 900 кв. м), корпорация «Строймонтаж» - комплекс «Лазурный» во Фрунзенском районе (34 460 кв. м), ООО «Фирма «ЛЭК ИСТЭЙТ» (объекты на Варшавской улице в Московском районе и на Ленинском проспекте), ЗАО «Трест 36», ООО «Гарант», ООО «Северо-Западная финансово-строительная группа», ООО «Радуга». География представленных больших объектов охватывает все районы Петербурга, от Кронштадта до Красного Села.

Прогнозы экспертов

• «В 2008 г. развиваться будут все направления и районы, в которых начнется строительство. Исключение составляет Приморский район, который уже перенасыщен новыми домами, поэтому нового строительства там не предвидится, пока не решится проблема с транспортом», - считает директор АН «Бекар» Ирина Гудкина.

• В наступившем году цены будут плавно расти на качественные проекты во всех сегментах. «Факторами, которые будут подталкивать цены вверх, будут и инфляция, и рост себестоимости строительства, и дефицит качественных предложений», - отметил генеральный директор компании Setl City Василий Селиванов.

Ольга Осиновская

Дата публикации: 11:55 23 июня 2008

Источник: bpn.ru