Инвесторы лишатся квартальных премий

Градостроительный департамент Москвы подготовил новую Программу реновации территорий сложившейся жилой застройки. Документ, который должен быть утвержден столичным правительством в конце июля, содержит две новости. Во-первых, в рамках программы сносу теперь подлежат абсолютно все пятиэтажки. Во-вторых, практически все работы по реновации кварталов будут вестись за счет бюджета города, а частных инвесторов к этому процессу допустят по остаточному принципу.

Когда год назад руководство Южного округа отрапортовало о полном сносе хрущевок, в Нагатине и Царицыне недоумевали: то ли начальники ошиблись, то ли забыли про их панельные пятиэтажки. Но никто не ошибся и не забыл. Просто десять лет назад, когда начинался снос "ветхого фонда", все пятиэтажки чиновники поделили на "сносимые" (серии К-7, II-32, II-35, 1605-AM и другие) и "несносимые". С тех пор говорили только о "сносимых", а остальные не замечали. Между тем это чуть более 2 млн кв. м хрущевок из почти 22 млн. Программа, разработанная департаментом градостроительства совместно с ГУП "Управление перспективных застроек", предусматривает полный снос пятиэтажек всех серий, расположенных в кварталах, вошедших в адресный перечень программы.

"Сложившаяся система разделения пятиэтажек на "сносимые" и "несносимые" серии требует пересмотра для перехода к полному сносу пятиэтажного жилого фонда, построенного по типовым проектам", - заявил заместитель руководителя департамента градостроительства Владимир Хайкин. Но добавил, что возможны исключения: так, если дом неаварийный и жильцы против сноса, никто их не тронет. Не тронут и крепкие кирпичные пятиэтажки - например, эпохи конструктивизма.

Программа реновации кварталов рассчитана до 2010 года, но Москва, конечно, не лишится за два года всех пятиэтажек. Столичные строители сдают в среднем 5 млн кв. м жилья в год, из них около половины идет на социальные цели, в том числе на переселение из ветхого фонда. Значит, на снос хрущевок уйдет не менее десяти лет. Да программа и не ставит конкретных сроков по сносу, а лишь открывает возможность для реконструкции кварталов, застроенных "несносимыми" сериями. И, что еще важнее, прописывает ее механизм.

Застройка на месте пятиэтажного и ветхого фонда будет вестись в первую очередь за счет бюджета города. Заказчиком и инвестором большей части строительства выступит недавно созданный департамент городского заказа капитального строительства, а частных инвесторов допустят к городским территориям в исключительных случаях. Они в программе тоже поясняются: если на месте сносимых домов проектом реконструкции квартала предполагается строительство в 1,7 раза больше новых площадей, проект отходит городу, если меньше - его можно выставлять на инвестиционные торги. Но чтобы переселить типовую пятиэтажку, нужно построить в 1,5 раза больше жилой площади (именно эту цифру назвали в пресс-службе градостроительного департамента). То есть из всего построенного жилья менее 15% можно будет продавать на рынке - никакой вменяемый инвестор на такое не пойдет.

Что же произойдет после одобрения и запуска программы? Во-первых, на месте пятиэтажек будут строиться в первую очередь типовые панельные дома, а не монолитные. И даже не потому, что они дешевле и возводятся быстрее. Руководство города заинтересовано загружать мощности крупных домостроительных комбинатов, а они, в свою очередь, охотно работают на условиях подряда, если не могут выступить инвесторами. Но надеяться на падение цен в эконом-классе не стоит: большая часть этого жилья пойдет на социальные нужды. "Город в первую очередь заинтересован в том, чтобы обеспечить жильем социально не защищенные слои населения", - говорит Хайкин.

Застройщики жилья бизнес-класса практически будут выключены из процесса реконструкции кварталов. Но у них остаются еще две возможности для продолжения инвестиционно-строительной деятельности: работа по заключенным инвестиционным контрактам и застройка на федеральных землях (к ним относятся многие промзоны, территории воинских частей и т.д.). К тому же крупные застройщики в последние годы активно формировали свои земельные банки. "У нас сформирован обширный портфель проектов в разных сегментах рынка, - комментирует PR-менеджер ОАО "Система-Галс" Анна Завьялова. - Наша стратегия предусматривает комплексное освоение территорий, рассчитанное на несколько лет вперед. Среди текущих жилых проектов успешно развивается проект комплексной реконструкции Кунцева, где возводится порядка 1 млн кв. м - как за счет средств инвестора, так и за счет бюджетных средств. Программа рассчитана до 2012 года". "Еще один вариант поиска площадки - приобретение участка на вторичном рынке, - говорит заместитель директора по инвестициям компании "Сити - XXI век" Владлен Писарев. - В этом случае застройщику предлагают стать соинвестором строительства или выкупить нереализованный проект. Да и бывшие промзоны представляют для нас интерес".

При этом в крупных инвестиционных компаниях считают, что город все равно не сможет без них обойтись. "Ни одна столица мира, тем более такой город, как Москва, не может строиться только за счет муниципальных сил, без привлечения инвесторов, - уверен член совета директоров корпорации MIRAX GROUP Максим Темников. - Если такой прецедент будет создан, в столице начнет возводиться в большей степени массовое жилье, а недвижимость бизнес- и элит-класса подорожает еще в полтора раза".

Михаил Полинин