Ипотечные уклонисты

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) впервые опубликовало данные по просроченным кредитам в 78 регионах России. Оказалось, что в некоторых областях объем ипотечной просрочки зашкаливает за 20%. Средний же уровень на 1 мая составил 5,1%. Для сравнения: американские ипотечные агентства Fannie Mae и Freddie Mac приводят статистику, по которой у них доля просрочек в минувшем апреле составляет 1,22 и 0,81% соответственно.

"Почетный" список регионов с наиболее плохими ипотечными портфелями возглавили Костромская область, Ставропольский край, Ульяновская область и Алтайский край. Во всех этих регионах уровень просрочки выше 10%, хотя за последние три месяца Ульяновская область и Ставропольский край немного улучшили свои показатели - на 1,31 и 0,2% соответственно. Зато в Алтайском крае за это же время просрочка выросла с 10,07 до 10,6%, а Костромская область показывает рост, лучше всего характеризуемый как феерический: с 16,52 до 24% за три месяца.

В АИЖК не называют абсолютные цифры просроченных кредитов, однако подчеркивают, что просрочки, например, в Алтайском крае и Костромской области имеют абсолютно разные корни. "Высокий уровень просрочки в портфеле партнера не всегда связан с низким качеством его работы, - говорит начальник департамента коммуникаций АИЖК Анна Ярцева. - Например, существенным фактором, влияющим на этот показатель, является срок жизни кредита. Там, где оплата большого количества кредитов приближается к порогу в три - пять лет, наступает пик дефолтов. Таковы данные мировой практики ипотечного кредитования".

Впрочем, у экспертов рынка другое объяснение. "Это не может быть эффектом старения портфеля, - рассуждает управляющий директор блока "Розничный бизнес" Банка Москвы Алла Цытович. - Пики риска действительно существуют. Однако такая высокая просрочка - результат несоблюдения стандартов АИЖК его региональными агентами". Кроме того, добавляет директор департамента по работе с финансовыми институтами банка DeltaCredit Вадим Пахаленко, в этих регионах очень высок процент мошенничества.

В целом, по мнению замначальника управления розничных кредитных продуктов Промсвязьбанка Дениса Земана, стремление в 2005-2006 годах при запуске нацпроекта "Доступное и комфортное жилье" максимально нарастить объемы ипотеки на фоне низких требований к проверке кредитного качества заемщиков привело к тому, что в 2007 году на первое место вышла проблема качества закладных. Показателен факт, что в конце мая администрация Алтайского края инициировала отставку гендиректора регионального партнера АИЖК после того, как были выявлены финансовые нарушения в работе оператора.

Тем не менее некоторые регионы действительно показывают высокую просрочку именно из-за небольших объемов выданных ипотечных кредитов. По словам Аллы Цытович, в Ульяновской и Костромской областях ипотечный рынок еще слабо развит, и при маленьком портфеле просрочка кажется такой высокой. "Однако когда в молодом и растущем портфеле просрочка высока - это сигнал, что что-то не так: у нас в стране растущий ипотечный рынок, цены на недвижимость не падают, и уровень просрочки свыше 10% очень высок», - рассуждает Вадим Пахаленко.

Правда, как объясняет Алла Цытович, до 180 дней к просрочке относится только сумма задолженности по аннуитетным платежам, а после шести месяцев - вся сумма кредита. "Поэтому у банка с небольшим портфелем один такой кредит может сразу серьезно испортить картину", - добавляет она.

Кредиты с просрочкой свыше 180 дней вызывают у АИЖК особенное беспокойство. Так, по данным агентства, за последнее время заметно снизилось количество так называемых технических дефолтов, когда человек пропустил очередной платеж по забывчивости или по болезни. "Другая ситуация с просрочками свыше 180 дней - они пока растут, поскольку судебные процедуры взыскания порой составляют полтора - два года, говорят в агентстве", - говорит Анна Ярцева.

Впрочем, АИЖК определило для своих партнеров приемлемый уровень просрочки в 5%. С 1 июля агентство вводит минимальные лимиты на выкуп стандартных закладных для тех партнеров, у кого пока еще просрочка превышает 5%, - чуть более 2 млн рублей.

Юлия Локшина