Складская недвижимость: цифры и тенденции

В первой половине 2008 года принципиальных изменений на субрынке холодильной складской недвижимости не произошло. Цены постепенно повышались, спрос оставался стабильным, новых объектов практически не появилось, а потому дефицит на качественные площади, оборудованные низкотемпературными камерами, заметно увеличился. С учетом летнего сезона проблема, можно сказать, приобретает особую остроту.

Низкотемпературный дефицит

По данным компании «Миэль — Коммерческая недвижимость» в настоящий момент суммарная емкость низкотемпературных складов составляет 221 тыс. т, тогда как для нужд арендаторов требуется 437 тыс. т. Доля вакантных площадей крайне мала, при этом крупных качественных «холодильников» в первом и втором квартале 2008 года введено не было. Лишь в июне-июле 2008 года ГК «Севертранс» на территории своего складского комплекса класса А сдаст в эксплуатацию морозильную камеру объемом 4 тыс. куб. м, отмечают аналитики компании Praedium.

Пока одним из наиболее распространенных типов складов-холодильников являются небольшие объекты формата built-to-suit («под себя»). Они предназначены для собственных нужд компаний и на рынок их не выставляют. Вопрос появления новых объектов для массового пользования остается открытым. Объясняется это ярко выраженной спецификой субрынка и высокими рисками для девелоперов. Стоимость строительства «холодильников» вдвое превышает затраты на возведение сухих складов класса А, поэтому входить в проект, не имея конкретного клиента, который будет арендовать или купит объект, неразумно.

Современные холодильные и низкотемпературные склады по своим параметрам (высота потолков, нагрузка на пол, наличие доков для погрузки-разгрузки) очень похожи на обычные. Однако у них есть свои технические особенности, например это подогреваемые или вентилируемые полы, предотвращающие промерзание грунта под складскими блоками, а также системы теплоизоляции. Кроме того, помещениям, оснащенным холодильным оборудованием, необходимы значительные энергетические мощности, считают в компании Knight Frank.

Повышенные требования предъявляют к инженерным коммуникациям, а также к устанавливаемому оборудованию, что также увеличивает расходы. В результате стоимость строительства низкотемпературного склада может достигать 1,7 тыс. долл./кв. м, а срок окупаемости такого проекта варьироваться от пяти до восьми лет. Девелоперы готовы рисковать лишь в том случае, когда уже на ранней стадии строительства найден клиент, который гарантирует аренду в течение семи — десяти лет.

Важный нюанс, обуславливающий невысокую деловую активность субрынка — его жесткая сегментация, отмечают в «Миэль — Коммерческая недвижимость». Клиентов интересуют конкретные помещения по конкретным направлениям, построенные с соблюдением определенных технологий. Еще одна причина, по которой данная ниша не привлекает должного внимания девелоперов и инвесторов, — закрытость и неразвитость логистических услуг на рынке продуктов глубокой заморозки. Спрос крупных компаний на «холодные склады» выражен нечетко, операторов немного. Мелкие игроки рынка используют объекты советских времен, а крупные строят built-to-suit, чтобы не быть связанными арендными обязательствами. Ведь ставки — это тоже своего рода риски, так как их рост может серьезно сказаться на увеличении стоимости продукции и, соответственно, снижении конкурентоспособности на рынке.

Наконец, холодильный бизнес имеет достаточно выраженную сезонность. В результате арендаторы не готовы заключать долгосрочные договоры, так как экспортные квоты пересматривают ежегодно и нельзя спрогнозировать объемы поставок. А арендодатели хотят сдавать свои площади не менее чем на пять лет, чтобы иметь постоянные финансовые потоки. Общий объем рынка холодильных складских помещений Москвы и области, по оценкам Knight Frank, составляет 480–520 тыс. кв. м.

(При этом большая часть приходится на долю хладокомбинатов и плодоовощных баз.) Из них лишь 150 тыс. кв. м площадей относятся к качественным, построенным с нуля или реконструированным.

Среди высококачественных холодильных складов можно выделить «КПД-Терминал» площадью 19,5 тыс. кв. м и терминал компании «ИНКО» площадью порядка 10 тыс. кв. м. Здесь предлагают услуги ответственного хранения, то есть сдают палето-места, обеспечивая полную обработку грузов. Объектом класса А можно назвать и низкотемпературный комплекс высотного хранения (high bay) емкостью 24 тыс. палето-места, расположенный в районе г. Домодедово. Он построен в середине 2007 года на территории склада компании «Трио-Инвест». Являясь крупным оптовым поставщиком курятины, эта фирма одну часть склада использует для своих нужд, а другую сдает в аренду.

Сегодня субрынок предлагает в основном универсальные комплексы, оборудованные как холодильными, так и морозильными камерами. На долю названных объектов приходится 74% всех площадей. Это обусловлено желанием владельцев привлечь как можно больше потребителей. Склады холодного хранения составляют 24%, а исключительно морозильными камерами (включая шоковую заморозку) оборудованы лишь 2% объектов.

Сегодня в Москве и области сдают в аренду свыше 57% площадей всех складов-холодильников. Около 23% помещений предлагают вместе с услугами ответственного хранения, свыше 19% компании используют для собственных нужд. Таким образом, потенциальные потребители могут рассчитывать только на 80% площадей. Кстати, сегодня арендаторов на субрынке классифицируют по типу продукции и их роли в цепи поставок. Это, можно сказать, некий рейтинг. На первом месте мясные продукты и полуфабрикаты. На втором — молочная и кисломолочная продукция. На третьем — рыба и морепродукты. Далее следуют мороженое, замороженные фрукты, овощи и грибы, хлебобулочные полуфабрикаты и т. д. Замыкают список продукты питания, поступающие в розничную торговлю.

В Москве и области ставки аренды на холодильные склады класса А варьируются от 180 до 375 долл./кв. м в год. По мнению аналитиков компании Knight Frank, на цену прежде всего влияет местоположение объекта. Например, 180 долл. — ставка в комплексе, расположенном на расстоянии 90 км от МКАД. В Москве диапазон цен составляет от 350 до 375 долл., при этом стоимость аренды камер шоковой заморозки может достигать 600 долл./кв. м в год с учетом коммунальных платежей, операционных расходов и НДС. Кстати, определение размера коммунальных расходов сегодня вызывает затруднения.

Основная составляющая — это электроэнергия. Ее потребление зависит от тепловых характеристик здания и температуры поступающего товара. Существует, например, практика взимания дополнительных платежей за каждый градус выше –16оС. Поддержание температуры –24оС и ниже — более энергоемкий процесс по сравнению с режимом –18оС.

Спрос на средне- и низкотемпературные склады специалисты оценивают на уровне 141 тыс. кв. м. При этом в краткосрочной перспективе (один-два года) требуется 110 тыс. кв. м, а в среднесрочной (свыше двух лет) — еще 31 тыс. кв. м.

Специфика продукции, с которой работают торговые и производственные компании, определяет требования к температурным режимам, а следовательно, и к типу помещений холодильных складов. У большинства потребителей (54,3%), включая оптовых поставщиков, логистических операторов, розничные торговые сети и так далее, широкий ассортимент продукции, и поэтому им нужны универсальные склады с диапазоном температур 0...–18оС. Экстремальные температурные режимы необходимы лишь для 27% компаний. Остальные ориентированы на диапазон 0…+14оС.

Закрытость холодильного сегмента рынка складской недвижимости обуславливает нежелание большинства компаний делиться информацией о размерах и качестве занимаемых площадей, полагают в Knight Frank. Однако удовлетворенный спрос эксперты оценивают в 465–515 тыс. кв. м. Учитывая, что общее предложение собственных и спекулятивных складов составляет 480–520 тыс. кв. м, можно утверждать, что доля вакантных площадей не превышает 1–3%.

Стоит отметить, что ряд компаний владеет собственными контейнерами-рефрижераторами, используя их в качестве стационарных холодильных камер для хранения продукции. Это обстоятельство можно считать подтверждением наличия спроса на новые холодильные помещения с разумной арендной ставкой. Кроме того, ограниченные возможности хладокомбинатов советской постройки (невысокая плотность хранения и низкая эффективность обработки заказов) оставляют свободной нишу высококачественных холодильных помещений, удобных для организации логистических процессов. Спрос на такие объекты существует, и уже появилось немало компаний (в основном международных), готовых доплачивать за качество.

Николай Петров

Дата публикации: 11:39 03 июля 2008

Источник: bpn.ru