Дома в коттеджных поселках. Вторичный рынок

По оценкам некоторых экспертов владельцы чуть ли не 20% домов в коттеджных поселках стараются продать свою загородную недвижимость в течение первого года после завершения строительства. Таким образом, новые дома, порой так и не меблированные, сразу поступают на вторичный рынок. По этому поводу существуют самые разные мнения.

По утверждению самих девелоперов, загородная вторичка начинает появляться практически во всех только что отстроенных поселках. При этом на объектах бизнес-класса таких домов чуть больше, в элите и экономе — меньше.

Объясняется это тем, что в двух последних сегментах домовладения приобретают люди, которые намереваются использовать их для постоянного проживания или для воскресного отдыха. Первые при этом, как правило, уже имеют не только высокодоходный бизнес, но и комфортное жилье в городе. Вторые либо на протяжении нескольких лет специально копили деньги «только на дачу», либо получили ипотечный кредит на ее строительство, либо, продав городскую квартиру, приняли решение переселиться за город.

Построить и разбогатеть

«Около 70% первоначальных вложений происходит на стадиях закладки поселка и в ходе его строительства. Объясняется факт довольно просто: застройщики, привлекая средства извне, предлагают довольно выгодные условия для приобретения загородной недвижимости, — делится своими наблюдениями Жанна Щербакова, директор Департамента загородной недвижимости «МИЭЛЬ-Брокеридж». — Цена таких спецпредложений на 15–30% ниже, чем на готовое жилье. При быстром запуске и строительстве поселка подобные вклады позволяют инвесторам порой даже за полгода получать до 30% прироста в цене дома».

А уже на вторичный рынок новые коттеджи чаще всего поступают, когда готова жилая часть поселка. По мнению Максима Сухарькова, генерального директора компании Ostogenka Real Estate, это и есть время продажи домов, в строительство которых деньги вкладывались в инвестиционных целях. Ведь стоимость будущего домовладения в период его закладки самая низкая. Зато после окончания работ новый коттедж, выставленный на вторичном рынке, имеет ряд существенных преимуществ перед первичным объектом. Такой дом отличает большая степень готовности, лучшее расположение, так как зачастую на начальной стадии инвестор имел возможность выбрать лучшее место на территории будущего поселка.

«Коттеджи чаще всего начинают появляться во вторичной продаже, когда первоначально заявленная цена возрастает на 30–40%, — объясняет Евгений Иванов, генеральный директор компании «Усадьба», — это типичная ситуация для поселков, расположенных на самых престижных направлениях — Рублево-Успенском, Новорижском, Киевском шоссе, где дома обладают очень высокой ликвидностью.

По наблюдениям экспертов рынка недвижимости, наиболее доходным в плане инвестиций являются домовладения элит-класса. Хотя даже срок окупаемости таких вложений, не говоря уже о планируемой выгоде, достаточно продолжительный. Возведение дома класса de luxe — процесс довольно длительный. Что касается инвестиций в жилье эконом- и бизнес-класса, то они имеют меньшую доходность, но в отличие от элитного сегмента срок окупаемости намного короче. «Размещать частные инвестиции в диапазоне 100–300 тыс. долл. можно только в эконом-сегменте, — комментирует Ж. Щербакова, — от 500 тыс. до 1 млн долл. выгоднее в бизнес-классе. Чем крупнее вложение, тем на более высокий процент доходности можно рассчитывать. Правда, различных рисков тоже прибавляется».

И аналитики рынка недвижимости подтверждают, что в инвестиционных целях приобретают, как правило, те дома, которые будут пользоваться повышенным потребительским спросом. И зависит это не только от ценового сегмента, но и от направления. Например, дом класса премиум, возведенный на Горьковском или Ярославском шоссе, довольно долго будет дожидаться своего покупателя, зато вмиг «улетит» на Рублево-Успенском. И, конечно же, дальновидные инвесторы предпочитают вкладывать деньги в коттеджные поселки, спроектированные в едином архитектурном стиле, с полным набором инфраструктуры и охраной. «При вложении средств в загородную недвижимость весомым аргументом становятся начальная стадия строительства, — подводит итог М. Сухарьков, — перспективы улучшения транспортной доступности объекта, наличие лесных деревьев на участке, реки или озера по соседству, востребованная архитектура, удачная концепция и т. д».

Форс-мажор и хобби

Но причины продаж новых коттеджей могут быть связаны не только с инвестиционными целями. Они бывают самыми разными и, как показывает опыт, даже глубоко личными. После нескольких лет строительства поселка хозяева вдруг начинают понимать, что это не их дом, и, не прожив в нем ни дня, они готовы вложить средства в новый проект. В этом случае смена домовладения происходит в пользу более комфортабельного, большего по площади жилья. Еще одна причина — «несоответствие потребительским предпочтениям». Покупатель вдруг разочаровывается в качестве строительных или отделочных материалов, в каких-либо инфраструктурных характеристиках, в транспортной доступности, в конкретном местоположении дома или его особенностях. Например, выясняется, что рядом с участком проложили дорогу и транспорт создает сильный шумовой фон, либо из окон коттеджа открываются виды на высотные дома, корпуса птицефабрики, которая почему-то оказалась в тесном соседстве с поселком. Хотя бывает, что и новый коттедж продают по заниженной цене. Объяснение простое — либо владельцу срочно понадобились деньги и нет времени даже для экспозиции его на рынке, либо дом возведен со значительными нарушениями, затраты на устранние которых целиком лягут на плечи новых хозяев. Хотя, как считают риелторы, неудовлетворительное качество строительства загородного дома чаще всего выступает дополнительным стимулом к продаже, но отнюдь не решающим.

«Нередко человек, который впервые покупает дом за городом, не представляет себе всех особенностей жизни в нем, — приводит еще один пример М. Сухарьков. — Он изначально неправильно оценил свои потребности, не заложил в будущий коттедж каких-то важных опций. А когда переехал за город, то содержание дома показалось ему чересчур обременительным или условия стесненными. Бывает часто и так: покупая недвижимость, клиент верит, что для комфортной жизни ему хватит 400 кв. м, а вселившись, понимает — и 700 квадратов мало. Например, не каждый столичный житель при закладке дома вспомнит о кладовом помещении. И только потом выяснится, что за городом нужно содержать большое количество техники — снегоуборочную машину, газонокосилку, инвентарь для ухода за садом, снегоход, велосипед… Вдобавок окажется, что запах бензина из встроенного гаража просачивается в жилые комнаты, и теперь хотелось бы иметь отдельный бокс для автомобиля. Если условия инвестиционного договора и иных соглашений на начальном этапе определены нечетко, то потребитель может по собственной невнимательности и неосмотрительности получить продукт более низкого качества, чем ожидал.

Иногда владельцы вынуждены расстаться с домом из-за нехватки средств на отделку или содержание особняка. Такая ситуация часто возникает у тех собственников, которые совершали сделку на нулевом цикле, а за время строительства их бизнес пришел в упадок». «Обедневших или разорившихся лиц не так много, как может показаться, — поясняет Ж. Щербакова, Не более 1,5%. Можно даже сказать, что это частные случаи. Ведь как рынок загородной недвижимости, так и рынок строительных материалов являются информационно открытыми и прогнозируемыми».

И в самом деле, покупка домовладения — процесс взвешенный и обоснованный. Большинство потребителей изначально закладывают в бюджет приобретаемого коттеджа стоимость его внутренней отделки, разведение коммуникаций (если необходимо), средства на ландшафтный дизайн участка, оформление внутреннего интерьера дома, на приобретение мебели, бытовой техники и т. д.

«Бывает и так, что кому-то могут срочно потребоваться большие деньги, — продолжает перечислять жизненные ситуации Анастасия Кротова, ведущий специалист Департамента загородной недвижимости компании Paul’s Yard. — Другие на длительный срок или навсегда переезжают за границу, третьим надоело жить в полной тишине, и они решили поменять дом в тихом клубном поселке на коттедж возле водного или горнолыжного курорта. Или наоборот». Самой частой причиной продажи нового дома являются семейные обстоятельства — рождение или отселение детей, увы, обыденный развод, в ходе или после которого супруги делят совместно нажитое имущество.

Но есть и еще одна категория продавцов. К ним относятся довольно состоятельные люди, для которых строительство собственного дома является неким хобби. В свободное от работы время они не без удовольствия занимаются разработкой проекта, дизайном, контролируют все этапы строительства. Как выражаются опытные застройщики: «Самый правильный и лучший дом — это следующий!» Поэтому многие владельцы продают свои предыдущие детища, пока наконец не построят жилище своей мечты — идеальный дом во всех отношениях.

Самая популярная вторичка

Два-три года, пока строится коттедж, — долгий срок, за который могут измениться не только обстоятельства, но и сам человек. Например, когда семья решила переехать за город, денег хватало только на коттедж экономкласса, да еще в 50–60 км от МКАД. А когда настала пора переселяться, глава семьи достиг высокого положения, успехов в бизнесе, на работе изменилась социальная обстановка, поэтому класс эконом перестал его устраивать и по размерам, и по расстоянию. «Периодически сталкиваемся с ситуацией, — констатирует Ж. Щербакова, — когда сразу после переезда владелец понимает, что данный объект не подходит ему по статусу, впрочем, как и сам коттеджный поселок».

Но парадокс как раз в том, что сегодня одним из самых доходных видов загородной недвижимости стали, как ни странно, таунхаусы, расположенные на таких престижных направлениях, как Новорижское, Рублевское, Киевское шоссе. Объясняется такое поветрие довольно просто: жить близко от Москвы, рядом с объектами инфраструктуры хочется всем, а секция в таунхаусе в этом случае доступна большему числу покупателей. Например, Ж. Щербакова к самым популярным для вторичного рынка объектам относит дома в сегменте эконом, которые так же как и таунхаусы имеют высокую ликвидность. Количество потребителей, готовых заплатить за загородную недвижимость до 250 тыс. долл., составляет более 60% рынка. В то же время А. Кротова к эконому добавляет и коттеджи бизнес-класса: «Эти дома приемлемы по ценам, обладают средними размерами, добротной планировкой». Но если инвесторы изначально вкладывают деньги в недорогую недвижимость с целью последующей перепродажи, то наиболее требовательные клиенты, купившие ее для себя, через какое-то время начинают замечать все недостатки и понимают, что ни размеры дома, ни отделка, ни техническое оснащение их уже не устраивают. И они «избавляются» от него, приобретая жизненный опыт, который в будущем позволит избежать ошибок при выборе нового коттеджа.

Однако было бы неправильным считать, что в Подмосковье определились направления, где жилье строят только с инвестиционными целями. Или существуют такие поселки, откуда после недолгого проживания сбегает самый непритязательный хозяин. «Буквально на каждом шоссе есть как хорошие, так и непривлекательные объекты, — считает А. Кротова, — а значит, направление, Новорижское ли, Ярославское, вовсе ни при чем. В конце концов, перед тем как купить дом на вторичном рынке, клиент может провести независимую экспертизу фундамента, самого дома, проверить документы на юридическую чистоту, а то и выведать нужную информацию об объекте у соседей — жителей поселка».

Минимум 70% всех сделок за городом заключается на вторичном рынке, что свидетельствует о его популярности (лишь на Новой Риге бал правит рынок первичный рынок). Здесь представлены все сегменты недвижимости — элитная, бизнес, экономкласс. Есть даже стародачная, которая никогда не появится в разделе загородных новостроек. В то же время уже в готовых и заселенных поселках зачастую осуществляют точечную застройку. По вполне понятным причинам цены на такие дома ощутимо выше. Зато вторичка обладает рядом несравненных преимуществ: приобретая дом, покупатель сразу может в него переехать. Ему не придется ждать, когда, наконец, полностью закончится сооружение первой очереди, второй, третьей… Кроме того договоры купли-продажи на вторичном рынке по сравнению с «инвестдоговорами» на первичке понятны и предсказуемы. Между прочим, очень актуальный фактор в наше непростое время.

Сергей Романов

Дата публикации: 14:04 10 июля 2008

Источник: bpn.ru