Дом «в два прыжка»

Принято считать, что о покупке земельного участка задумывается, как правило, благополучная семья, которой, во-первых, нечего делать в городе по выходным, а во-вторых, хочется сидеть под развесистой яблоней и пить чай с клюквенным вареньем. Увы, в большинстве случаев поиск маленького участка в 40-50 км от МКАД и далее к этой идиллии отношения не имеет. Такой участок — единственный шанс обзавестись жильем для многих молодых московских семей и работающих в Москве иногородних. Единственный шанс перепрыгнуть пропасть в два прыжка: сначала купить по ипотеке участок, а расплатившись, взять кредит на дом. Где и как искать? Как брать кредит? Как избежать ошибок?

Никого никакой вопрос не портил

Разумеется, и «молодые семьи» и «иногородние» — это условности. 35-40-летние москвичи, мыкающиеся с детьми по чужим углам, для столицы вовсе не исключение. А «иногородний» — это тот «москвич», который еще не купил квартиру в Москве или в Подмосковье. Безусловно, только то, что денег на какое-то другое второе жилье нет и не предвидится.

А сколько есть? С какой суммой (с учетом ипотеки) имеет смысл пытаться? А неважно! То, что вам предстоит купить, стоит ниже нижнего предела цен на этом направлении. Попробуйте. Значит, только так — сначала участок, а затем — дом.

Первое, что нужно сделать, приступая к поиску самого дешевого участка, это дисциплинировать себя, расставить приоритеты и от них не отступать. Во-первых, признать, что построить себе жилье, одинаково подходящее как для работы в Москве, так и для отдыха в Подмосковье вообще очень трудно, а дешево — невозможно. Престижное направление, большой участок, лес, река и т.п. — все эти плюсы для вас — минусы. Ваш единственный приоритет (помимо цены) измеряется в минутах. Это время в пути: пешком до платформы и на электричке до ближайшей станции метро.

Отсюда следует, что участок в поселке Николина Гора на Рублевке вам не годится, а в 30 метрах от замусоренной платформы в рабочем поселке — подходит идеально. Забудьте о таких «дачных ужасах», как полигон твердых бытовых отходов (свалка) по соседству с поселком или ЛЭП почти над головой. Будьте объективны: машины под окнами или поле электроволновки в собственной квартире наносят вашему драгоценному здоровью неизмеримо больше вреда. Размеры участка? Повторим еще раз: ваша цель не коттедж, а просто дешевый дом. То есть 6 соток — это очень хорошо. 3 сотки с оформленными документами — гораздо лучше.

Забудьте о пресловутой ликвидности, о том, сможете ли вы в дальнейшем, когда дела поправятся, продать этот участок и дом за приличную цену. Просто не стройте на этих трех сотках трехэтажный особняк. Впрочем, это вам не грозит. Если не переплатите при покупке, с ликвидностью будет все в порядке. Хотя и переплатить вам тоже не грозит.

Благодатный полумесяц

Итак, оставив среди приоритетов только время до Москвы, цену сотки и наличие минимальных коммуникаций (свет, вода) для будущего дома, вы предельно облегчили себе задачу. Задача — найти место, жизнь в котором не будет непрекращающейся каторгой. То есть к ней (1-1,5 часа в электричке до метро) не слишком избалованному человеку удается приспособиться.

Отметив на карте Подмосковья два-три десятка объявлений, ближайших к Москве, но с минимальными ценами, вы заметите, что почти все они укладываются в «полумесяц» от Чеховского района между Домодедово и Ступино, Раменским и Воскресенском к Павловскому Посаду. Будут отдельные «звездочки» и в Подольском районе вплоть до Калужского шоссе, и на севере у Сергиева Посада, но найти что-то рядом со станцией удастся, скорее всего, только в «полумесяце». Да-да, эти «минимальные цены» тоже слишком высоки, но именно там вы найдете что-то еще дешевле.

Здесь пять железнодорожных веток, и они очень разные. На Павелецком и, особенно, на Курском направлении железная дорога и основная автомобильная трасса идут достаточно близко друг к другу. На юго-востоке два железнодорожных направления — рязанское и казанское, но ситуация на автотрассах тяжелейшая. Изучите расписание пригородных поездов. Скажем, на рязанском направлении большинство электричек идут только до Раменского, а на Казанском — вдвое дальше, до Куровского.

На одних направлениях перегоны длинные, на других короткие и даже 15-секундные остановки («как в метро») не спасают положения. По одним электричкам ходят контролеры, которые давно отчаялись выбить с «зайцев» больше 30 рублей, на других контролеров нет, но почти на всех станциях есть турникеты, а в очереди в кассу «на выход» можно застрять и на полчаса. Смешно? А ипотечный кредит и билет за 75-100 рублей (в пределах нашего «полумесяца») в один конец тоже смешно?

Если у вас машина и аллергия к электричкам, смело рубите «полумесяц» пополам. У знаменитой Малаховки «с каждого боку по дороге». И обе стоят в пробках с семи утра. Про Носовихинское шоссе и говорить нечего. А вот в южной части «полумесяца» Симферополька летит под 100 км/ч. До Москвы, конечно. Года 3-4 назад цены Чехова и окрестностей взяли резкий старт. Оказалось, слишком резкий — в прошлом году на фоне общего роста Подмосковья Чехов «просел» процентов на 15.

Зачем нам этот формализм

Выучите карту тех 15-25-километровых участков направлений, которые вам интересны, съездите по ним и внимательно смотрите в окошко. Не пожалейте несколько часов на Интернет-сайты районных администраций и местных энтузиастов: вам легче будет вести переговоры. Прекрасный вариант: «Варшавское шоссе, 32 км, Молоди, ИЖС, свет, газ и т.д.».

Назовите Молоди в разговоре по телефону «Колхозной» (так называется платформа), спросите, где находится участок, у станции или ближе к церкви и Варшавскому шоссе. И все это не демонстративно, а максимально естественным образом. Деликатно демонстрируйте знание предмета, но не демонстрируйте саму демонстрацию. Само по себе это цену не собьет, но ведь впереди еще смотр. А лучше самому походить по Колхозной. Линия у канавы при железной дороге — настоящий комариный рай — нам ни к чему: не нужно доводить экономию до самоистязания. Пройдитесь по окраинам: участок в 6-8 соток дешевле $5 тыс. за каждую, вы вряд ли найдете, но можете найти участок в 3-4 сотки. Шансы? Скажем, 1 на 20. То есть в одном из 20 поселков наверняка повезет.

Помимо Симферопольки и Каширки, приглядитесь к Егорьевскому направлению. Это кладезь разнообразия. Это и Малаховка, и северная часть Быково. Некоторые умудряются и Хрипань продать как «Кратово», сегодня уже по 500 тыс. за сотку. Но это также Гжель двадцатью километрами дальше. Да, здесь немало карьеров по добыче глины для знаменитой керамики. А все карьеры, как известно, заканчивали жизнь свалкой. Но, во-первых, многие из них уже давно закрыты и даже заросли, а во-вторых, мы уже договорились, что экология — не наша тема. Вы и сами о ней забудете, когда найдете где-нибудь в Речицах, минутах в 15 пешком от станции (зато на Егорьевском шоссе) 6 соток под ПМЖ за 600 тыс. ЛЭП — в подарок. А в соседней деревне Трошково — 15 соток. Без ЛЭП, но за 750 тыс. И никто не запрещает поторговаться.

Как спасти миллион

Не жалейте денег, когда звоните с рабочего телефона. Расспрашивайте обо всем как можно подробнее. Вы себе представить не можете, что означает фраза: «Участок в нормальном состоянии, дом на слом». В одном случае это голая земля с пеньками и остатками фундамента. В другом случае — ухоженные деревья, теплица с серьезными претензиями на оранжерею и почти целый дом «после пожара» (фундамент, газобетонные блоки стен и перекрытия не пострадали).

Бывает, что участок формально отвечает всем признакам карикатурного неликвида. Не очень новый дом на четырех сотках на 25-м километре направления «средней престижности». В 200 метрах — труба, а в 50 метрах — несанкционированная свалка. Но труба никогда не будет дымить, поскольку от завода позапрошлого века к началу века нынешнего только эта труба и осталась. А вскоре, после шумной акции жителей у поселковой администрации, свалка была за несколько дней расчищена и огорожена. Планируется спортплощадка. В результате — дом за $20 тыс. (с учетом ремонта) в часе езды от вокзала в центре Москвы. Можно сказать, второго прыжка и не понадобилось.

Но не будем делать ставку на подарки судьбы. Одобрит ли банк ипотечный кредит под неликвидный участок? Одобрит. Не один банк, так другой. Вообще, на 90% решение зависит не от оценки ликвидности объекта, а от оценки платежеспособности заемщика. Согласитесь, второе — не наша тема. Сообщения и рассуждения об ужесточении ипотечного кредитования, конечно, небезосновательны. Но понятно, что те банки, которые собираются остаться на этом рынке, злобствовать не спешат. Более того, всегда готовы «подобрать» несостоявшихся клиентов других банков. Здесь же вам дадут ссуду на неотложные нужды для покрытия первоначального взноса.

Остается затянуть пояс потуже и сыграть в самую интересную игру — «Расплатись с долгом». Как можно быстрее. Потому что впереди приз — еще один заем. Уже на постройку дома.

Альберт Акопян

Дата публикации: 18:55 22 июля 2008

Источник: bpn.ru