«Умные» парковки — признак успешности

Сегодня для эффективного ведения бизнеса в сегменте коммерческой недвижимости помимо современных объектов требуется хорошо развитая сопутствующая инфраструктура. Например, деловой или торговый центр в наше время немыслим без собственного паркинга. Но каким он должен быть? «Умным» и вместительным, отвечают эксперты.

Калейдоскоп стоянок

Специалисты подразделяют парковки на несколько видов. Наземные, или, как их еще называют, плоскостные, чаще всего можно встретить на территории, примыкающей к торговому объекту. В бизнес-центрах преобладают подземные стоянки. Иногда встречаются вертикальные паркинги, которые представляют собой либо отдельное здание, либо пристройку к уже существующему сооружению. «Из наиболее интересных и удобных можно выделить паркинг в ТК «Мега Белая Дача», — отмечает Андрей Бушин, генеральный директор компании «МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость». — Эту стоянку нельзя назвать ни подземной, ни наземной, так как она занимает первый этаж торгового объекта и не имеет ограждений. А вот в марьинском ТЦ «Л-153» площадка для автомобилей предусмотрена не только на нижнем этаже, но и на крыше здания. К вертикальным можно отнести парковки в ТК «Город» на Рязанском проспекте».

Некоторые специалисты предлагают другие варианты классификации. К примеру, стоянки могут быть объединены по конструктивному решению: открытые и крытые, многоуровневые или одноуровневые. А если судить с коммерческой точки зрения, то платные и бесплатные. К сожалению, не все эксперты смогли привести примеры удачных парковок, имеющихся в столице. Но, по мнению Елены Ткач, специалиста по маркетингу компании Sawatzky Property Management, удачной является любая парковка, которая предусматривает широкие рампы и достаточную для проезда высоту потолков, необходимое количество знаков и зеркал, помогающих водителям ориентироваться, проезды с минимальным количеством тупиковых зон и пересечений потоков. Кроме того, удачная парковка должна обладать так называемой поддерживающей инфраструктурой, то есть иметь помещения для отдыха водителей, мойки автомобилей, достаточное количество санузлов и лифтов, а также помещения для хранения уборочного инвентаря.

Игра в пятнашки

Не так давно в Москве и Подмосковье появились смарт-паркинги. Они представляют собой «этажерку», то есть конструкция собрана из нескольких площадок. Смарт-паркинг работает по принципу колеса обозрения: автомобили въезжают на стоянку, затем поднимаются наверх и располагаются друг над другом. Таким образом, в том месте, где раньше могли разместиться только две машины, их помещается более десяти. «Парковки бывают разной степени автоматизации, — поясняет А. Бушин. — Самый простой вид заключается в использовании пластиковых карт при оплате стоянки. Такие парковки есть в торговых центрах «Атриум», «Смоленский Пассаж» и в аэропорту Домодедово.

Более сложные механизмы автоматизации задействованы там, где машины перемещаются в специальном боксе. Это можно сравнить с игрой в пятнашки: автомобиль поднимается с помощью специального лифта, попадая на определенный уровень. Благодаря такому принципу организации на стоянке помещается гораздо больше машин, так как проездов здесь попросту не существует и практически вся площадь является полезной».

Автоматизированные системы установлены сегодня в подземных паркингах БЦ «Берлинский Дом», Kutuzoff Tower, в бизнес-центрах на улицах Большая Спасская и Мясницкая. Подобные стоянки работают таким образом, что в любую минуту, например, можно узнать количество и расположение свободных мест, так что хозяину автомашины не придется ездить в поисках площадки. Необходимая информация высвечивается на специальном табло. С помощью «умной» парковки можно контролировать, кто въезжает на стоянку и уезжает. Благодаря камерам наблюдения, цифровым идентификаторам мест, различным датчикам, которые фиксируют не только дату и время парковки машины, но даже ее номер и фото водителя, увеличивается безопасность самих торговых и деловых центров. Застройщики считают, что «умные» парковки повышают уровень классности здания и экономят пространство.

Впрочем, арендаторы называют несколько минусов установки подобных систем. В первую очередь это дороговизна аренды. Кроме того, в утренние и вечерние часы время ожидания увеличивается за счет большого потока машин. В автоматизированных парковках существуют ограничения для транспортных средств по массе, длине и т. д. Еще одна проблема — имиджевая. Не каждый хозяин большого бизнеса захочет ставить свой шикарный автомобиль, к примеру, на «этажерку».

Есть и такое мнение. Современная автоматизированная парковка потребует обслуживания специализированной компанией, привлечения дополнительного квалифицированного персонала. Это не значит, что она априори экономически неэффективна. Просто перед тем, как ее возводить, следует сделать тщательные предварительные расчеты.

Разные интересы

Вообще строительство парковки определенного типа зависит от целей и объема предусмотренных на проект средств. Большинство девелоперов, например, скептически относятся к подземным парковкам, считая, что они долго окупаются. «Это объясняется в первую очередь дефицитом свободных земельных участков, а также сложностью и высокой стоимостью реализации подобных проектов, — считает Анастасия Милованова, старший консультант по недвижимости отдела офисных помещений СB Richard Ellis. — Строительство подземной стоянки в среднем обходится девелоперу почти на 50% дороже, чем организация наземного паркинга на территории бизнес-центра».

Ольга Широкова, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood, приводит близкую по значению цифру: «Строительство подземной парковки обходится в среднем в 1,2–1,5 раза дороже, чем наземной. Кроме того, при выемке грунта нередко возникают дополнительные сложности, связанные с геологическими особенностями участков. Окупаемость проектов зависит от успешности основных функциональных зон коммерческого объекта, в то время как стоянка для автомобилей является необходимым условием создания коммерческого объекта, хотя она и не генерирует при этом существенных доходов».

Ценовой диапазон

Стоимость аренды машино-места складывается из нескольких составляющих. Первостепенное значение имеют расположение паркинга и его качественные характеристики. Если автомобиль находится на открытой площадке, то неизбежно подвергается всем воздействиям извне. В закрытом помещении он защищен от осадков и перепадов температуры, благодаря чему владельцу машины не потребуется зимой прогревать двигатель, очищать машину от снега. К тому же летом автомобиль будет защищен от нагревания. Понятно, что за такой комфорт придется заплатить больше.

Сумма аренды может отличаться в зависимости от концепции объекта, утверждает А. Бушин. «В торговых центрах парковка в основном наземная. Как правило, она бесплатная, — говорит эксперт. — Однако в комплексах, расположенных в центре города, предусмотрена подземная стоянка с почасовой оплатой. Стоимость такой парковки сравнима с ценами в московских аэропортах. Например, в ТЦ «Атриум» оплата за час стоянки составляет 150 руб. В бизнес-центрах машино-места зачастую сдают в аренду вместе с помещениями. Ставка аренды в месяц в этом случае приблизительно составляет 250–500 долл. Очевидно, что она зависит от местоположения бизнес-центра».

На ставку аренды влияет также спектр услуг, предоставляемых арендаторам машино-мест. Например, важно, как организована система безопасности, насколько удобно добираться до парковки. В некоторых бизнес-центрах к стоянке приходится спускаться из расположенных на верхних этажах офисов по лестнице либо доезжать на лифте до первого этажа, а затем пересаживаться в другой лифт, который доставляет к паркингу. Естественно, что дороже будет услуга, позволяющая хозяину авто спуститься в паркинг на лифте без всяких пересадок.

Но есть и другие факторы. «Сумма аренды рассчитывается с учетом затратной части проекта, ожидаемой доходности и сроков окупаемости, — говорит О. Широкова. — При этом ставка аренды не может значительно превышать среднерыночный показатель».

Конкурентное преимущество

Итак, каково же должно быть соотношение парковочных мест к арендуемой площади? Это зависит от сегмента недвижимости. Но если при объекте есть, скажем, кинотеатр, боулинг или фитнес-клуб, то количество мест для стоянки автомобилей должно быть намного больше, поскольку посетители могут задерживаться в этих заведениях надолго. В 2003 году ведущие консалтинговые компании приняли существующий сегодня на рынке офисных помещений Москвы критерий обеспеченности бизнес-центров парковочными местами. «В соответствии с этой классификацией, соотношение парковочных мест (наземных и подземных) и общей арендуемой площади здания было следующим: одно машино-место на 80–100 кв. м офисной площади, — поясняет А. Милованова. — Постепенно, с развитием рынка, данный показатель пересмотрели из-за усиления тенденции децентрализации офисного рынка и роста девелоперской активности в районах, расположенных за пределами ТТК и ближе к МКАД.

Парковка стала одним из важнейших факторов, который формирует конкурентные преимущества бизнес-центра. Теперь соотношение парковочных мест и арендуемой офисной площади бизнес-центра в среднем такое: если объект построен в районе между Садовым кольцом и ТТК, то одно машино-место требуется на 70–80 кв. м офисной площади, если же он расположен в районе между ТТК и МКАД, то одно машино-место необходимо на 50–60 кв. м общей площади (изменения к постановлению правительства Москвы № 593-ПП от 2006 г. «Нормы и правила проектирования планировки и застройки г. Москвы»)».

Что касается торговой недвижимости, то, по словам О. Широковой, для крупных объектов принято следующее соотношение: в пределах Садового кольца — одно машино-место на 70–80 кв. м общей площади, для остальных территорий города — одно машино-место на 40–50 кв. м общей площади.

Несколько слов о перспективах. Сегодня московские реалии таковы, что большинство старых административных зданий не оборудованы парковочными местами. А при сооружении новых офисов сделать это не всегда возможно из-за геологических особенностей города. Хотя в последнее время там, где это удается осуществить, бизнес-центры возводят уже с учетом современных требований. Сегодня заполняемость парковочных мест в них составляет 100%.

Мест для парковки катастрофически не хватает. «И эта проблема, скорее всего, сохранится», — считает А. Бушин.

Яна Володина

Дата публикации: 11:39 14 августа 2008

Источник: bpn.ru