Цены на квартиры в новостройках Подмосковья замедлили рост

Рынок новостроек Подмосковья с потребительской точки зрения за последние годы превратился в приют капиталов небогатых москвичей, у которых просто нет возможности приобрести квартиры в пределах МКАД. Зато квартиры экономкласса, аналогичные столичным, но построенные на территории области, дешевле на 30-40%. Впрочем, об удачных спекуляциях с подмосковными квартирами говорить уже не приходится. Темпы роста цен на текущий момент снизились по сравнению с началом года в два-три раза, до 2-3% в месяц. Прогнозы экспертов относительно поведения цен на первичном рынке Подмосковья противоречивы: от роста по итогам года на 35-40% (по сравнению с январем 2008 года) до падения цен на рынке жилья в Московском регионе на 15-20%.

По данным Мособлстата, в первом полугодии на территории области строители ввели в эксплуатацию 2,75 млн кв. м новых квартир, в том числе в многоэтажных домах -1,1 млн кв. м, а индивидуальное строительство(то, что построило население за свой счет и с помощью кредитов) - 1,65 млн кв. м. Кстати, доля индивидуального строительства в общем объеме введенного жилья составила 62%. По данным аналитической службы компании «ИНКОМ-Недвижимость», доля новых объектов в приросте объема предложения по итогам полугодия составила 6,5% общего числа новостроек Московской области, что совпадает с цифрами отчета подмосковных чиновников по росту объемов принятого госкомиссиями жилья. При этом 6,5% в Подмосковье выглядят на 1% лучше, нежели в среднем по России, но гораздо хуже прошлогодних показателей. Похоже, платежеспособный спрос исчерпал возможности роста не только в столице, но и в области.

По словам риэлторов, на территории Подмосковья продажи квартир идут примерно на 600 объектах. Анализ предложения новостроек Московской области от аналитического центра компании «ИНКОМ-Недвижимость» показал, что 54% предложения новостроек приходится на 10 локаций, среди которых Красногорский, Наро-Фоминский, Одинцовский районы, города Подольск, Люберцы, Балашиха, Железнодорожный, Химки и Звенигород". Другие эксперты говорят, что инвесторы сажают в ближнем Подмосковье (так называемая первая зона - до 10-12 км от МКАД) 80-85% подмосковных новостроек.

Пословам руководителя исследовательского центра компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Бориса Флексера, средняя цена 1 кв. м в Подмосковье по состоянию на июль составила $2795, увеличившись с начала года примерно на 17%.

При этом он отмечает повышенную динамику роста цен на квартиры в Подмосковье в сравнении с Москвой, что связано с уменьшением в общем предложении доли квартир экономкласса в столице. Теперь их строят за МКАД. По словам руководителя аналитического центра компании «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрия Таганова, цены на аналогичный товар по разным сторонам МКАД по-прежнему различаются на 30-40%. "Административная принадлежность новостройки к столице по чисто психологическим причинам означает более высокие цены в Новокосино по сравнению с соседствующим подмосковным Реутовом. Или другая пара городов через дорогу - подмосковная Андреевка и московский анклав Зеленоград", - сказал он.

По смелым оценкам Таганова, к настоящему моменту с начала года цены в Подмосковье в среднем выросли на треть. Эксперт отметил в июле повышение уровня деловой активности на рынке первичной недвижимости Московской области. «Значительно увеличилось число сделок по сравнению с аналогичным месяцем прошлого года», - сказал Таганов. При значительном увеличении предложения объектов-новостроек (в июле на 9,7%) средний рост цен на первичное жилье Московской области составил в июле 3,5%.

Однако, как сообщил корреспонденту "Газеты" глава интернет-портала «Индикаторы рынка недвижимости irn.ru» Олег Репченко, темп роста цен на первичном рынке Подмосковья во второй половине года уже снизился и в августе не превысит 2%, тогда как в начале года цены росли на 7-8%. «В нынешнем августе мы видим явное торможение темпов прироста, что является практически однозначным признаком замедления роста цен и осенью», - сказал Репченко корреспонденту «Газеты».

По состоянию на первый квартал текущего года самым дорогим по цене предложения квартир подмосковным городом, согласно исследованиям "МИЭЛЬ-Новостройки", был Реутов ($4 тысячи за 1 кв. м. Далее следовали Химки ($3,7 тысячи), Одинцово ($3,65), Красногорск ($3,5) и Мытищи ($3,45). Аналитик ЗАО «Пересвет-Инвест» Софья Сонина, указывая на неравномерность роста популярности подмосковных городов, добавила, что в Мытищах средняя цена новостройки с начала года выросла с $2551 до $3350 на текущий момент (рост почти 25%), а в Химках - с $2168 до $3700 (рост почти 60%). При этом, по словам первого заместителя главы областного правительства Александра Горностаева, средняя фактическая стоимость строительства 1 кв. м жилья (без индивидуального строительства) для застройщиков, то есть себестоимость, в первом квартале 2008 года составила примерно 21,8 тысячи рублей, или $926. Иными словами, даже самое недорогое, построенное в отдаленных населенных пунктах области жилье сегодня позволяет получить стопроцентный доход.

При этом конкурентоспособность подмосковных местечек по сравнению с неподъемной по цене жизни Москвой становится все очевиднее. Гендиректор информационно-аналитического агентства RWAY Александр Крапин со ссылкой на руководство одного из кадровых агентств утверждает, что уже год как идет отток квалифицированных кадров из Москвы. "Я думаю, что это происходит из-за перекоса в показателе "цена - качество" во всех жизненных аспектах, на которые ориентируется занятой человек", - комментирует эксперт. Кстати, по словам Репченко, половину покупателей новостроек Подмосковья составляют москвичи (другая половина делится поровну между местными и иногородними россиянами).

Исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая рассказала корреспонденту "Газеты", что экономкласс, построенный в подмосковных городах, привлекателен не только по ценам, но и по качественным характеристикам новостроек: "Зачастую подмосковная недвижимость оказывается более качественной из-за высокой развитости инфраструктуры, более привлекательной по экологическим параметрам и более благоустроенной территории". Флексер из "МИЭЛЬ-Новостройки", не отрицая экологического фактора, выдвигает на первое место зависимость дальнейшего роста интереса к покупателей к Подмосковью от развития деловых кластеров в непосредственной близости от городов. "Комплексное освоение территории коммерческими объектами - бизнес-центрами, отелями, логистическими центрами, торгово-развлекательными объектами и сопутствующей инфраструктурой - способствует повышению комфорта проживания в районах, а соответственно, и востребованности жилья", - рассуждает он. Одним из таких кластеров аналитик считает подмосковные Химки, где вырастает район «Юбилейный». Не менее выгодными, по его словам, будут инвестиции в недвижимость в микрорайоне Центральный в Долгопрудном.

Вместе с тем, как отмечает Сопина из «Пересвет-Инвеста», доля инвестиционных покупок на рынке недвижимости Подмосковья в этом году заметно снизилась: "Если раньше около 30% сделок совершалось с целью получения прибыли, то сейчас около 10%. Люди покупают для себя".

Еще одной тенденцией на рынке жилой подмосковной недвижимости, как отмечает Флекслер, становится активное развитие малоэтажного строительства (пяти-семиэтажные комплексы и микрорайоны). Таганов уточняет, что малоэтажные жилые дома были выведены на рынок не более года назад и сразу получили своего покупателя.

Расположенные на охраняемых территориях жилые комплексы, обеспеченные минимальной инфраструктурой, вместе с таунхаусами занимают сегодня около 15% рынка новостроек. Но большая часть проектов такого рода существует пока только на бумаге. Вероятно, поэтому Таганов говорит о более чем хороших темпах продаж в загородных комплексах малоэтажной застройки «Маленькая Шотландия» и «Покровский берег», к строительству которых приступили в этом году.

Коммерческая и потребительская привлекательность подмосковных новостроек, по прогнозам риэлторов, к концу года обернется ростом цен в годовом исчислении до 40% (прогноз "ИНКОМ-Недвижимости"). Радикальное мнение о снижении цен высказал корреспонденту "Газеты" Крапин из RWAY. "Рынок жилья обязательно отреагирует на события на Кавказе, - сказал он. - Из-за дестабилизации положения на южных границах уже начался отток капитала из России, а индекс РТС с 2200 пунктов на начало года снизился до 1600 - примерно на 35%". Аналитик назвал события августа экономической атакой на экономику России. Одним из вероятных последствий этого станет снижение цен и на рынке многоквартирных домов на территории Московской области на 15-20% к концу года по сравнению с январем 2008-го. Впрочем, и для столичного рынка жилья Крапин дает аналогичные прогнозы.

Владислав Долгов

Дата публикации: 14:38 27 августа 2008

Источник: bpn.ru