Территории промзон против дефицита жилья

Москва всегда была промышленным центром, и фабрично-заводские территории мирно сосуществовали с жилыми домами. Даже больше – производственные предприятия строили дома для своих сотрудников, а жители окрестных районов устраивались на работу недалеко от дома. Но пришли капиталистические времена, и стало ясно, что земля-то в городе слишком дефицитна и дорога. И лучше бы на этих территориях (а некоторые из них находятся в очень привлекательных районах города) построить жилье, а сами предприятия – выводить за черту города. Скорее всего, это будет не только коммерческое жилье, но и предназначенное для городских социальных программ.

Программа по перепрофилированию и выводу части промышленных объектов за пределы столицы была принята ещё в советские времена в 1971 году. Однако реальных преобразований в те времена практически не происходило.

Бесчисленные нормативные акты, согласно которым должны были реформироваться данные территории, носили лишь декларативный характер.

Новый перечень выводимых предприятий был утвержден уже правительством Москвы в 1995 году, а в 2004 году - принята целевая программа по реорганизации производственных территорий, основной направленностью которой стало жилищное строительство.

Согласно новому Генплану развития Москвы на период до 2020 года, производственные зоны города будут сокращены с 16,9 тыс.га до 13,7 тыс.га. Намечается ликвидация 16 промзон и частичное сокращение территории 20 промзон. Для жилищного строительства должно освободиться 2,8 тыс. га.

По заявлениям столичных властей, жилищное строительство на территории бывших промзон, в первую очередь, послужит городским очередникам и молодым семьям. Кстати, в 2006 году из построенных 5,3 млн. кв. м. жилья, на долю муниципального пришлось 34%, в прошлом году эта цифра увеличилась до 46%.

Прогнозы: построят эконом- и бизнес-класс

«Вывод промышленных предприятий с территории столицы и комплексная застройка освободившихся земель призваны стать эффективным способом борьбы с нехваткой жилья в Москве, - заявил Интернет-журналу о недвижимости Metrinfo.Ru Сергей Куренков, директор департамента инвестиционного консалтинга компании «Домострой». – Поскольку в наши дни промзоны представляют собой резерв для жилищного строительства, то, скорее всего, из этого резерва смогут получить квартиры и очередники в рамках общегородской социальной программы».

«На месте бывших промзон правительство планирует к 2020 году построить до 50 млн кв.м. жилых домов, относящихся к категории планового социального жилья, - развивает тему Тимур Сайфутдинов, исполнительный директор Moscow Exclusive Sotheby’s International Realty. – Жилые дома будут возводиться в тех местах, где не было заводов и фабрик с вредным производством. На освободившихся территориях, в основном, будет строиться жилье эконом и бизнес-класса, которое станет доступным, в том числе и по ипотечным программам, гражданам со средним достатком».

Объективные препятствия

Поскольку столице катастрофически не хватает площадей для масштабных проектов жилищного строительства, эта программа, безусловно, является весьма привлекательной и для девелоперов, и для городских властей. Но процесс реновации промзон довольно длительный и сопряжен с целым рядом проблем.

«Во-первых, он сложный и дорогостоящий, - комментирует ситуацию Владимир Кузнецов, руководитель службы проектного консалтинга и аналитики агентства элитной недвижимости WELHOME. - Во-вторых, вывод промзон должен обязательно сопровождаться созданием значительного количества новых альтернативных рабочих мест. И, наконец, сегодняшние промышленные зоны тесно связаны с целым пластом малого и среднего бизнеса, чьи интересы невозможно не учитывать».

Объективные сложности возникают и у застройщиков, осваивающих данные территории. Причинами задержек, в частности, могут стать правовые вопросы, связанные с приватизацией 90-х годов, а также прохождение экологических экспертиз, перенос коммуникаций, сопровождающиеся всевозможными согласованиями и т.д.

Проекты настоящие и будущие

По мнению экспертов, столица пока ещё остается единственным городом в России, где не только принята, но и на практике выполняется программа по реорганизации производственных территорий.

На сегодня одним их ярких примеров, уже практически полностью реализованных проектов на месте крупных промзон, можно выделить микрорайон «Волгоградский» («Интеко», «ПИК», окончание строительства планируется в 2009 году).

Он был построен на месте промзоны площадью 66 га, с территории которой для строительства жилья были выведены теплицы комбината «Горьковец» - в поселок Некрасовка, расположенный к юго-востоку от Москвы, и промышленные предприятия. Общий объем застройки составит порядка 500 тыс. кв.м. В микрорайоне возведены как панельные, так и монолитные дома. Как уточняет Константин Ковалев, исполнительный директор компании Blackwood, район Волгоградский рассчитан не менее чем на 16 тыс. человек, в том числе и на городских очередников.

В качестве примеров застроенных промзон можно привести и комплексную застройку двух микрорайонов в Печатниках, а также жилой район Марьино, который был построен на месте полей аэрации. Возведен также многофункциональный жилой комплекс «Каскад» на берегу Яузы, рядом с Лефортовским парком (на месте ММЗ «Опыт» ОКБ им.Туполева).

По оценкам экспертов компании «Домострой», цена однокомнатной квартиры (площадью 60, 5 кв. м.) здесь начинается от 15 млн. руб.

К наиболее перспективным проектам относятся и строительство 300 тыс. кв. м жилья бизнес-класса на территории бывшего совхоза «Марфинский» (в 2008 – 2010 гг. всего будет возведено 675 тыс. кв. м. жилья), строительство 190 тыс. кв. м жилья на территории Кусковского химзавода. Со слов Владимира Кузнецова (WELHOME), с точки зрения недвижимости эконом-класса пока наиболее крупным из заявленных проектов можно назвать застройку порядка 400 га территории завода «Серп и молот» и проект на месте завода им. Войтовича, расположенный в этом же районе.

Заслуживает внимания также проект «Москва-СИТИ», для реализации которого были снесены здания на территории свыше 40 га, и выведено около 10 предприятий и организаций, начиная с 1992 года.

По данным компании Moscow Exclusive Sotheby’s International Realty, жилые дома будут построены на территориях завода «Москвич» (ЮВАО), завода «Мосдормаш» (ЦАО), «Экспериментального завода напитков «Хамовники» (ЦАО), предприятий «Союз» и «Гелиймаш» (ЦАО) и «Московского завода по обработке цветных металлов» (ЮАО).

Самыми известными проектами редевелопмента промзон в формате элитной жилой недвижимости остаются проекты «Садовые кварталы» (на месте завода РТИ «Каучук» в Хамовниках), «Система Галс» в том же районе на месте пивоваренного завода и «Золотой остров» (на месте фабрики Красный Октябрь).

Цены на уровне средних

Пока большая часть реализованных проектов по строительству жилья на месте промзон находятся в сегменте «эконом» (за исключением апартаментов в «Москва-Сити»), а потому цены на них средние или даже ниже общерыночных.

По оценкам аналитиков компании Blackwood, цены на новостройки в микрорайоне «Волгоградский» находятся в диапазоне $5600–$6500, в районе Марьино стоят порядка $ 5500-6500 за кв. м, в Печатниках - $5000-7000 за кв. м. Также специалисты компании Blackwood подсчитали, насколько такое жилье, в частности, в вышеуказанных районах может быть доступно гражданам со средним достатком по ипотечным программам.

«Предположим, это квартира в 50 кв. м, по цене $6000 за кв. м, ипотечный кредит на 30 лет под 12% годовых, - рассуждает Константин Ковалев. - Допустим, сумма первоначального взноса составляет 20%. По формуле аннуитетного платежа получаем, что сумма ежемесячного платежа по кредиту должна равняется $2470, а минимальный требуемый семейный доход (для семьи из 2-х взрослых) - $6170».

«В целом, стоимость жилья на территории бывших промзон мало чем отличается от цен на жилье в обычных районах, - подводит итог Сергей Куренков. – Поэтому гражданам со средним достатком (по ипотечным программам) будет доступно жилье эконом-класса».

Конечно, не может не радовать, что в Москве все-таки будет появляться нечто, что с натяжкой можно назвать доступным. Главное – чтобы оно дошло до потребителя. Смущают тут нас две вещи. Первая – город может забрать себе бОльшую часть жилья эконом-класса. Вторая - освоение промзон дело долгое, и пять лет тут даже не срок. Так что пока будущие районы будут строиться, пройдет время, и неизвестно, какой в результате окажется цена квадратного метра. Может, совсем даже не «экономной».

Седа Сардарян

Дата публикации: 11:02 28 августа 2008

Источник: bpn.ru