Офисная недвижимость: рост цен — умеренный

То, что современные бизнес-центры растут в Москве, как грибы после дождя — уже никого не удивляет. Когда их строили преимущественно в центре столицы, это не так бросалось в глаза. Сегодня объекты деловой недвижимости оккупируют окраины Первопрестольной, придавая новый облик некогда спальным районам. Мы попросили компании, работающие в офисном сегменте, прокомментировать развитие рынка с января по июнь 2008 года, а также обозначить тенденции и дать прогнозы на перспективу.

Предложение

Большинство экспертов сходятся во мнении, что за первые шесть месяцев текущего года общее предложение в бизнес-центрах класса А и В составило более 7 млн кв. м. Таким образом, на одного жителя Москвы приходится примерно 0,74 кв. м качественных офисных площадей, отмечают в компании Paul’s Yard Realty, что тем не менее существенно уступает аналогичному показателю в большинстве крупных городов мира (в среднем от 2,5 до 5,5 кв. м на одного жителя).

По данным компании Becar Realty Group, в течение января — июня в эксплуатацию было введено около 560 тыс. кв. м (в первом квартале — 320 тыс., во втором — 240 тыс.). Данный объем составил порядка 72% от прогнозируемого на данный период, что связано с переносом сроков сдачи некоторых объектов. Однако темпы прироста площадей на рынке столичной деловой недвижимости заметно увеличились. В январе — июне 2008 года было введено в строй на 27% больше качественных офисных площадей, чем за аналогичный период 2007 года.

По сравнению с первым полугодием 2007 года доля офисных площадей класса А в совокупном качественном предложении увеличилась на 11%, считают в компании GVA Sawyer, и составила 39%. В ближайшие пать — семь лет ожидается дальнейший рост доли площадей класса А за счет нового строительства — до 45%. Между тем эксперты компании «МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость» придерживаются другого мнения. По их данным доля офисных центров класса А снизилась до 26%. Это объясняется выходом на рынок большого количества реконструированных офисных центров класса В+ и В-. Например, в первом полугодии после ремонта были открыты такие БЦ, как «Сатурн» (редевелопмент завода «Сатурн»), «Туполев Плаза» (вторая очередь), «Yauza Plaza» (вторая очередь), бизнес-центр «Новоостаповский» и другие. И такое развитие ситуации кажется наиболее вероятным, что косвенно подтверждают данные компании Becar Realty Group: за шесть месяцев 2008 года доля бизнес-центров класса В (В+) в общем объеме нового предложения составила 55%, тогда как доля объектов класса А — 45%. Эксперты компании Blackwood приводят иные цифры: 60% и 40% соответственно.

Знаковым событием первого полугодия 2008 года стал ввод в эксплуатацию башни «Запад» комплекса «Федерация» (общая площадь — 180 тыс. кв. м) на территории ММДЦ «Москва-Сити». В этом все эксперты, комментирующие развитие сегмента офисной недвижимости, единодушны. Кроме того, во многих компаниях отмечают выход на рынок первой очереди бизнес-парка «Рига Лэнд» (46 тыс. кв. м), офисного комплекса премиум-класса «Баркли Плаза» (24 тыс. кв. м) и БЦ «Смольный» (22 тыс. кв. м).

Вполне естественно, что этот факт повлиял и на распределение вакантных площадей. Сегодня качественные офисы предлагают преимущественно в центре города, а также в Западном, Юго-Западном и Северо-Западном округах. А в целом, как и раньше, свободных помещений в Москве крайне мало. По данным компании Blackwood это порядка 3–4% в классе А и 4–5% в классе В. Подробную информацию дает GVA Sawyer (см. диаграмму «Уровень вакантных площадей в офисных центрах Москвы на 1 июня 2008 г.»).

Как отмечают эксперты GVA Sawyer, крупнейшей форвардной сделкой покупки площадей в I полугодии 2008 года стало приобретение немецким инвестиционным фондом KanAm Grund Kapitalanlagegesellschaft у компании «Открытие-недвижимость» в строящемся многофункциональном комплексе в районе Павелецкого вокзала, на ул. Кожевнической, офисной части (примерно 101 тыс. из 110 тыс. кв. м) за 900 млн долл. В компании RRG к числу рекордных сделок по сумме продажи причисляют также современный торгово-офисный комплекс класса А в районе станции метро «Белорусская» (413 млн долл.) и бывшую фабрику «Полишелк» в районе станции метро «Савеловская» (200 млн долл.). Всего в I полугодии экспонировалось 927 объектов. Объем предложения в финансовом эквиваленте составил 13,67 млрд долл.

Крупнейшую сделку по аренде заключила компания ТНК-ВР, которая сняла 37 тыс. кв. м в строящемся бизнес-парке «Западные ворота». Ранее рекорд принадлежал IBS, арендовавшей в 2007 году 36,8 тыс. кв. м в бизнес-центре Nordstar Tower. Стоит отметить и предварительную аренду 20 тыс. кв. м ГК «Видео Интернешнл» в бизнес-парке RigaLand (распложенном в Московской области в 7 км от МКАД) и аренду банком «Уралсиб» 28 тыс. кв. м в БП «Гринвуд», с возможностью их увеличения до 70 тыс. кв. м. А вот событием со знаком минус, по мнению экспертов компании GVA Sawyer, стал отказ компании «Яндекс» от аренды площадей в БЦ «Легион 2» в пользу БЦ «Красная роза». Это было связано с решением девелопера «Легиона» повысить ставку.

Спрос

Несмотря на то что в Москве активно ведут строительство бизнес-центров и появляется большое количество проектов высококачественных деловых объектов, спрос на офисные площади по-прежнему значительно превышает предложение. Это связано с приходом на столичный рынок новых российских и иностранных компаний, а также расширением деятельности уже существующих фирм, полагают в Becar Realty Group.

Наибольший интерес для потенциальных арендаторов и покупателей представляют помещения, расположенные в Центральном административном округе. Впрочем, специалисты компании «МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость» отмечают, что в первом полугодии желающих снять или приобрести в собственность офис в ЦАО стало несколько меньше, а в Западном и Юго-Западном округах столицы — больше.

По данным GVA Sawyer, высоким спросом в сегменте аренды качественных офисных площадей пользовались помещения небольших размеров, до 300 кв. м — 44% сделок. При покупке, напротив, интерес вызывали площади свыше 500 кв. м — 48%. Стоит отметить изменение структуры спроса в зависимости от расположения бизнес-центра.

Если в пределах Садового кольца востребованы офисы небольших размеров — до 300 кв. м, в пределах ТТК — от 300 кв. м, то вдоль МКАД наибольшим спросом пользуются помещения от 500 и 1000 кв. м.

Арендные ставки и цены продажи

В течение шести месяцев ставки аренды на рынке качественной офисной недвижимости продолжили свой рост. Данные, предоставленные игроками рынка, заметно разнятся. С некоторыми оговорками можно сказать, что в среднем положительный тренд зафиксирован на отметке 10%. При этом в середине полугодия значительное повышение наблюдалось в некоторых объектах класса В, расположенных за пределами Садового кольца, уточняют в компании Blackwood.

Как отмечает Becar Realty Group, максимальные арендные ставки на офисные помещения класса А и В зафиксированы в Центральном округе Москвы: 970–3000 и 670–1400 долл. за 1 кв. м в год соответственно (не включая НДС и ЭР). Усредненные данные приведены в таблице «Средние арендные ставки и цены продажи в офисных центрах Москвы на 1 июня 2008 г.».

Средневзвешенная цена продажи офисных объектов увеличилась в первом полугодии на 10–14%, считают эксперты Becar Realty Group. Их коллеги из RRG эту цифру немного скорректировали: она выросла на 22% и составила более 7 тыс. долл. за 1 кв. м. Однако уже в июле наблюдалось существенное снижение цен на офисную недвижимость в центре столицы — на 11%. Одна из причин — значительное укрупнение экспонирующихся объектов (рост средней площади объектов составил 18% и перевалил за 1100 кв. м). Помимо этого свою лепту внес традиционный летний спад деловой активности на рынке. На периферии столицы стоимость 1 кв. м офисных площадей, напротив, выросла (правда, незначительно — на 2%), что стало следствием снижения и суммарной, и средней площади предложения.

Возвращаясь к первому полугодию, можно отметить, что по его итогам цена продажи для помещений класса В- варьировалась в диапазоне 2,5–7 тыс. долл. за 1 кв. м, класса В+ — 3,5–11 тыс. долл. за 1 кв. м и класса А — 6,8–15 тыс. долл. за 1 кв. м, полагают в компании Blackwood. И еще, в GVA Sawyer отмечают рост ставок доходности в сегменте высококачественной офисной недвижимости — с 8–8,5% в конце 2007 года до 9–10% в средине 2008 года. По мнению экспертов, это связано с ростом стоимости заемных средств.

Прогнозы и тенденции

В конце 2008 года совокупный объем качественных офисных площадей в Москве достигнет 9840 тыс. кв. м, отмечают в компании «МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость». На третий квартал 2008 года анонсирован ввод порядка 1 млн кв. м. Цифра, можно сказать, фантастическая, если учитывать, что в текущем году в Москве ожидается сдача в эксплуатацию всего около 2 млн кв. м площадей класса А и В. Правда, в компании Blackwood поясняют, что рекордный объем связан с изменением сроков ввода ряда объектов I полугодия.

В Becar Realty Group к этому относятся весьма сдержанно, полагая, что, скорее всего, сроки завершения строительства и ввода в эксплуатацию многих объектов, в первую очередь крупных офисных центров и многофункциональных комплексов, будут перенесены, поэтому объем нового предложения не превысит 80% от планируемого.

Увеличение средних арендных ставок и цен продажи на офисную недвижимость до конца года, скорее всего, будет умеренным. Это связано в первую очередь с тем, что уровень цен достиг высоких значений, особенно в центре Москвы и особенно на объекты класса А. В Becar Realty Group озвучивают следующие цифры: аренда — 10–12%, продажа — 7–15%.

По мнению экспертов компании GVA Sawyer, в течение ближайших трех лет ожидается повышение ставок на 10–12% ежегодно. Столь высокого роста, как, например, в 2007 г. (33%) никто не прогнозирует по причине ввода в эксплуатацию большого количества масштабных проектов за пределами делового центра столицы. В некоторых объектах возможна корректировка арендных ставок в сторону понижения.

Ежегодный прирост качественных площадей в течение ближайших трех лет составит не менее 20%. Не случайно на период до 2010 года ожидается увеличение уровня вакантных площадей до 10%, что характерно для развитого (насыщенного) рынка офисной недвижимости.

Основные тенденции развития офисного сегмента, о которых говорили эксперты в конце 2007 — начале 2008 года, продолжали проявляться и в I полугодии. Отметим лишь три из них, наиболее часто упоминаемые. Во-первых, это многофункциональность и масштабность проектов. В течение шести месяцев текущего года ряд компаний заявили о планах строительства крупных объектов офисной недвижимости. Причем 15 из них с общей площадью 100 тыс. кв. м каждый, а 12 МФК — по 300 тыс. кв. м. Рост интереса девелоперов к строительству объектов подобного формата связан с тем, что сочетание в одном комплексе нескольких функций позволяет повысить рентабельность проекта и снизить риски.

Во-вторых, продолжается процесс децентрализации строительства офисных объектов. Это закономерно приводит к формированию новых суб-рынков, в частности таких, как ММДЦ «Москва-Сити», «Нагатино», МКАД и в отдаленных районах города на территориях бывших промзон, отмечают в компании Blackwood. По данным Becar Realty Group, подавляющее большинство качественных офисных площадей в бизнес-центрах класса А и В, запланированных к вводу в эксплуатацию во втором полугодии 2008 года, находится в поясе ТТК — МКАД (58%).

В-третьих, столичный рынок деловой недвижимости продолжает с каждым годом привлекать все больше инвесторов. За первое полугодие о своих инвестиционных планах объявили десятки российских и иностранных компаний. Наиболее известные из них: инвестиционно-девелоперская компания TriGranit Development Corporation (6 млрд долл.); Компания Hines и ГК «Белая дача» (900 млн долл.) «Газпромбанк» (500 млн долл.) и компания Da Vinci Capita (300 млн долл.). Значительную часть этих средств планируется вложить в строительство современных офисных центров.

Николай Петров

Дата публикации: 11:14 28 августа 2008

Источник: bpn.ru