Рынку жилья в Сочи стало плохо от Олимпиады

Подарок Международного Олимпийского комитета (МОК) сыграл с рынком жилья Сочи злую шутку. Спустя год после объявления города столицей зимних Олимпийских игр 2014 года, рост цен на жилье фактически остановился. Если за первые шесть месяцев, прошедших с момента обнародования решения МОК, цена 1 кв. метра в Сочи удвоилась, то уже с февраля этого года покупатели охладели к олимпийским рекордам на рынке недвижимости. Эксперты спорят о дальнейшем поведении цен: то ли стоимость жилья вернется к привычному темпу роста - 25-30% в год, то ли Сочи ждет стагнация спроса до весны 2009 года.

Самый определенный прогноз касается отдаленного времени, тут эксперты единодушны. "Заметного всплеска интереса к жилой недвижимости Сочи со стороны платежеспособного спроса не будет теперь до самого кануна Олимпиады, до 2012-2013 годов", - утверждает руководитель департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Ольга Широкова. Ее поддержал гендиректор компании Penny Lane Sochi Сергей Никитин. По его мнению, 25-30% в год - это очень хороший темп роста цен на недвижимость для российского курортного города.

Впрочем, теперь об этом здоровом показателе риэлторы говорят без уверенности. Никитин, описывая ценовую ситуацию, привел такую аллегорию: "Представьте себе: вы двигались по автомагистрали с нормальной скоростью 80-100 км/ч, а потом, на короткое время ускорившись до 300 км/ч, снова вернулись к прежнему режиму движения.

Естественно, что теперь 100 км/ч покажутся недостаточно быстрым темпом". Ускорение, выходящее за рамки естественного подорожания, началось несколько раньше победы российского города в состязании за право проведения зимних Игр (МОК объявил Сочи олимпийской столицей 5 июля 2007 года). По некоторым данным, инвесторы двинулись на российский курорт еще за год до этого. Директор управления стратегического анализа и маркетинга компании Panorama Estate Елена Перлова рассказывает, что рост цен на рынке жилья Сочи начался за год до известия о положительном решении МОК. «К моменту объявления Сочи столицей зимней Олимпиады рынок уже был достаточно перегретым», - говорит она.

Так, по ее данным, в начале 2007 года средняя цена на жилье в Сочи составляла $2-2,5 тысячи за 1 кв. метр, в июле 2007 - $3,5 тысячи, а текущая цена жилого сочинского "квадрата» - $4 тысячи. С начала этого года рост цен составил всего-навсего около 4%. При этом больше всего - примерно на 11-13% - подорожало жилье экономкласса. Но, как утверждает Никитин, главный вклад в удорожание жилья продавцы сделали во втором полугодии 2007 года. "За прошедшие осень и зиму жилые объекты выросли в цене на 90-100%", - говорит он.

Как сообщает портал о недвижимости RealEstate, после провозглашения курорта столицей Олимпиады-2014 только за июль цены подскочили на 20-30% в сегменте жилой недвижимости и на 50% на местном рынке земли. При этом ежемесячные доходы населения в Сочи в расчете на душу населения в 2007 году достигли 19,7 тысячи рублей, по сравнению с 2006 годом рост составил 24,3%. Впрочем, и без этого показателя ясно, что спрос формируют не сочинцы, а оборотистые жители других городов, в основном москвичи.

Ценовая гонка закончилась в феврале этого года. "На сегодня покупатель практически ушел", - резюмирует Широкова. Однако, по ее данным, забег был впечатляющим. Если в начале 2007 года 1 кв. метр на первичном рынке жилья выставлялся по ценам $1,5 тысячи (экономкласс), $3 тысячи (бизнес-класс) и $5 тысяч (элитный класс), то на начало 2008 года он предлагался по $2,8 тысячи (минимум $2,5 тысячи), $4,5 тысячи и $9 тысяч (максимум $13,5 тысячи) соответственно.

Что интересно, никакого строительного бума в связи с предстоящими Играми не произошло. Большинство проектов жилых домов были запланированы и начали реализовываться задолго до решения МОК. «Скорее, наоборот, стагнация рынка, последовавшая за объявлением о проведении в городе Олимпийских игр, привела к снижению активности как с точки зрения заявления новых проектов, так и темпов реализации уже заявленных», - отмечает Широкова.

Наблюдающие за ситуацией московские риэлторы говорят, что борьбы за покупателя среди продавцов жилья пока нет. Большинство девелоперов заняли выжидательную позицию и не спешат использовать ценовую конкуренцию. На фоне кризиса финансовой ликвидности нынешняя обстановка в Сочи ничем не отличается от общероссийской: ставки ипотечных кредитов выросли на 1,5-2%, а получить их стало значительно сложнее. О ближайших перспективах московские риэлторы говорят с тоской в голосе. "События на Кавказе усугубили и без того не самую оптимистичную ситуацию на рынке, отложив возможный выход из стагнации еще как минимум на полгода", - сетует Широкова. Она предполагает, что к весне возможно оживление рынка, связанное прежде всего с выходом на него новых проектов с адекватными ценовыми характеристиками. Но при этом эксперт оговаривается, что прогноз сбудется, если не возникнет новых форс-мажорных обстоятельств, таких как обострение положения в Абхазии или развитие темы о лишении Сочи права принять Олимпиаду. "Для консервативных инвесторов одно упоминание о смене места Олимпиады-2014 - это повод задуматься о выходе с рынка", - поясняет гендиректор информационно-аналитического агентства Rway Александр Крапин.

В итоге получается, что победа Сочи в олимпийской гонке стала моментом фиксации прибыли самых дальновидных инвесторов в жилье, а разговоры о переносе Игр 2014 года напугали и более хладнокровных. Никитин считает, что инвесторы успокоятся уже к концу года. По его словам, с января по сентябрь цена 1 кв. м сочинского жилья прибавила 15%, а итоговый рост к концу 2008 года составит около 25%. Снижение цен эксперт упорно предрекает в русле идущего по всем странам мира удешевления недвижимости. "Россия уже интегрирована в мировой рынок, и рано или поздно это отразится и на рынке недвижимости Сочи", - сказал Крапин.

Владислав Долгов