Вертикальный синдром

Тем, кто собирается покорять поднебесье, планируя в недалеком будущем приобрести квартиру на последнем этаже высотки, отныне выбирать место жительства не придется. Выбор за них сделали столичные власти, запретив возводить небоскребы на иных, кроме относящихся к муниципальной программе "Новое кольцо Москвы", площадках.

1,5 млн сверху

На сегодняшний день в Москве имеется более трех десятков высотных жилых комплексов (если считать нежилые — значительно больше).

Ориентированная на строительство таких объектов программа "Новое кольцо Москвы" была разработана в 1996-м, а принята правительством Москвы в 1999 году вместе с созданием курирующего ее одноименного ОАО НКМ со стопроцентным государственным капиталом. Несколько лет назад, когда эта программа только начинала набирать обороты, маркетологи подсчитали, что "под небесами" согласны обитать около 15% москвичей, или около 1,5 млн человек.

На тот момент, конечно, эти подсчеты носили скорее теоретический характер. Слишком уж мало было тогда высоток. Сегодня риэлтеры могут озвучить данные, исходя из реального спроса.

"Примерно 20% покупателей, ориентированных на объекты класса не ниже "бизнес", заинтересованы в приобретении квартир в высотных домах",— говорит директор департамента городской недвижимости Vesco Realty Евгений Аптекин.

Причем в первую очередь речь идет о ближайших к небу этажах. Теперь прикинем, сколько таких квартир. В среднестатистической московской высотке 40 этажей, максимально популярны будут квартиры на 10 последних.

Допустим, что на этаже пять квартир. Итого одна высотка позволит удовлетворить высокие запросы полусотни покупателей. Соответственно, 200 высотных зданий, которые планируется построить в рамках программы "Новое кольцо Москвы", дадут возможность обеспечить таким жильем 10 тыс. семей. (На самом деле меньше: почти в половине высотных объектов жилая зона не предусмотрена или под вопросом.) Что потребности, очевидно, не покроет.

До недавнего времени потребности в квартирах на высоких этажах покрывала не столько программа "Новое кольцо Москвы", сколько компании, работающие без всякой привязки к ней. Именно так появились "Алые паруса", "Триумф Палас" и "Воробьевы горы" компании "Дон-строй", "Миракс Парк" корпорации Mirax Group, "Северный город", "Авеню-77" и другие объекты холдинга Capital Group и многие другие. Однако в начале августа положение вещей изменилось. В принятом правительством Москвы постановлении "О дальнейшем развитии городской инвестиционной программы "Новое кольцо Москвы"" говорится буквально следующее: "Исключить размещение на территории города Москвы новых высотных объектов... не включенных в городскую комплексную инвестиционную программу "Новое кольцо Москвы"". Таким образом, в дальнейшем и желающим принять участие в строительстве небоскребов, и мечтающим поселиться в них придется выбрать из 58 уже давно утвержденных площадок, на которых разместят 200 высоток.

Медлительный прогресс

На первый взгляд ничего особо страшного для покупателей не произошло. Интересные высотные здания вполне можно строить и в рамках программы "Новое кольцо Москвы". Тому подтверждение — построенный почти три года назад разработчиком программы, компанией "Конти", просматривающийся с многих точек Западного округа столицы 43-этажный "двурогий" ЖК "Эдельвейс". По оценкам экспертов, дом пользуется заслуженной популярностью — порядок цен соответствующий. Например, сейчас квартира без отделки площадью 160 кв. м в нем выставлена на продажу за $1,6 млн, а снять квартиру примерно такой же площадью можно не менее чем за $6 тыс. в месяц. Смущает лишь одно: за десятилетие, прошедшее с момента утверждения программы, это единственный построенный в соответствии с ней дом.

Справедливости ради стоит сказать, что есть и еще один — возведенная в Семеновском переулке 35-этажная "Соколиная гора". Однако к жилью она никакого отношения не имеет — это бизнес-центр. В следующем году все та же компания "Конти" достроит еще один входящий в программу комплекс — 48-этажный "Континенталь" на проспекте Маршала Жукова. В том же году должен появиться небольшой (по меркам высоток) жилой комплекс на Краснобогатырской.

Но наиболее близок к завершению работ печально известный долгострой — ЖК "Вертикаль", находящийся на Ленинском проспекте, который за время строительства трижды менял застройщика. Третий (и последний), который появился после четырехлетнего пребывания небоскреба в замороженном состоянии, не только нарастил дом до 46 этажей (по словам членов совета директоров нынешнего застройщика, в противном случае реанимировать и завершать брошенную высотку было бы невыгодно), но и поменял название дома. Теперь вместо вызывающей негативные ассоциации "Вертикали" он называется Well House, и, как предполагается, работы по этому объекту завершатся в нынешнем декабре.

Проблема с застройщиками, возможно, главная причина, по которой "Новое кольцо Москвы" так долго тормозило, что пришлось прибегнуть к запрету на иное высотное строительство. (В скобках упомянем, что официальная версия запрета из уст столичных градоначальников звучит иначе: стремление сохранить архитектурную целостность города.) Тут одна на другую наложились сразу нескольких причин. Во-первых, отсутствующие до сих пор федеральные нормы высотного строительства (в Москве действует лишь региональный закон, регламентирующий высотное строительство).

Кстати, в августе на совещании в правительстве Москвы, посвященном реализации программы высотного строительства, проводившемся под руководством главы столичного стройкомплекса Владимира Ресина, в очередной раз поднимался этот вопрос.

Во-вторых, сложность самих проектов и площадок, отведенных под застройку. Как сетует генеральный директор ОАО НКМ Валерий Жилов, на стадии разработки предпроектной документации по входящим в программу объектам используются локальные схемы обеспечения высотных зданий инженерно-транспортной инфраструктурой, что, в свою очередь, приводит к недовольству инвесторов. В итоге на подготовку документации тратятся годы. Кроме того, все площадки под будущие высотки располагаются на застроенных территориях и требуют решения вопросов с отселением жильцов сносимых домов и поиском новых помещений для арендаторов нежилых строений. В ОАО НКМ сейчас ищут новые подходы к освоению будущих строительных площадок.

В-третьих, изначально была задана очень высокая планка для застройщиков, участвующих в тендерах на высотки "Нового кольца". Классический пример — ситуация с проводившимся в 2004 году аукционом на высотку в проезде Серебрякова, который пришлось отменить, потому что пять из шести претендентов не отвечали квалификационным требованиям. Впоследствии, кстати, в нем собиралась принять участие корпорация Mirax (на тот момент еще "Строймонтаж"). Однако и этот аукцион был отменен, после чего разработкой проекта, сбором исходно-разрешительной документации и поиском финансирования занялось само ОАО НКМ, впоследствии продавшее контрольный пакет AFI Development. В итоге высотный офисно-жилой комплекс, получивший название "Кристалл", который планируют построить по концепции green building (здание, максимально использующее энергию из окружающей среды и минимально это среду отравляющее), появится лишь в 2010 году.

Продолжение запрета

Парадокс заключается в том, что с теми же самыми проблемами застройщики, работающие в области высотного строительства, сталкивались и на площадках, не входящих в программу. Однако самостоятельно их решать им удавалось гораздо эффективнее. Тому доказательство — все остальные (за исключением "Эдельвейса") высотки, построенные за последние десять лет. Поэтому эксперты высказывают опасения, что одним введением запретительного постановления значительно увеличить темпы реализации программы "Новое кольцо Москвы" едва ли удастся. Сами застройщики нововведение комментируют сдержанно. По сути, оно не поменяло их отношение к программе. Так, еще более пяти лет назад глава корпорации Mirax Group Сергей Полонский, комментируя идею "Нового кольца", заявил, что его компании интересны многие проекты площадью более 100 тыс. кв. м. Такое же спокойное отношение осталось и по сей день, несмотря на неудачу с высоткой в проезде Серебрякова. К слову, в программе Mirax уже участвует. Это именно она достраивает комплекс Well House на Ленинском проспекте. Спокойно восприняли нововведение и иные строители "Нового кольца" ("Газпромипотека", "Мосинжстрой", "М.О.Р.Е.- Плаза", "Интеко", которая, вероятнее всего, будет бороться за площадку на Профсоюзной, и пр.).

Но любопытно другое. Довольно вяло отреагировали на постановления и те высотные застройщики, кто "Нового кольца" вообще никак не касался. Такие, например, как "Дон-строй". То ли резерв собственных площадок с уже утвержденной документацией на застройку велик, то ли рассчитывают, что в нынешнем виде постановление окажется нежизнеспособно и просуществует недолго, поскольку может неожиданным образом ограничить не только частных инвесторов, но и саму московскую администрацию.

"Подводный камень этого постановления в том, что оно противоречит ситуации по уже утвержденным площадкам под высотное строительство,— объясняет начальник отдела маркетинга компании "Гдеэтотдом.ру" Ольга Корнеева.— Самым показательным в этом контексте является проект "Москва-Сити-2". По замыслу этот комплекс должен стать масштабным продолжением "Москва-Сити". Оба этих проекта призваны решать задачу, связанную с освобождением исторических районов Садового кольца от деловых центров. Однако теперь можно говорить о том, что решение о будущем "Москва-Сити-2" повисло в воздухе, так как при разрешении на строительство высотных зданий на территории комплекса правительство Москвы будет противоречить самому себе. На мой взгляд, подобные ситуации будут решаться с помощью внесения поправок в существующее постановление либо на основании отдельных нормативных актов, что также не упростит работу московской администрации". Таким образом, шансы поселиться в высотке, но вне высотного кольца по-прежнему сохраняются.

Наталия Павлова-Каткова

Дата публикации: 11:32 11 сентября 2008

Источник: bpn.ru