Петербургский рынок жилья переживает спад - впрочем, вполне объяснимый

На фоне общего роста на московском и региональных рынках жилой недвижимости в Санкт-Петербурге объемы вводимого в эксплуатацию жилья заметно снизились. В первом полугодии 2008 года в северной столице введено 10,184 тыс. квартир общей площадью 820 тыс. кв.м - соответственно на 32,1 и 19,6% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Происходящее на питерском рынке - локальное явление или тенденция? Ожидает ли аналогичный спад Москву и другие крупные города России? Анализ ситуации на рынке северной столицы говорит пока лишь о некоторой специфике рынка, в том числе местного, а также о влиянии на него былых проблем - впрочем, совершенно не фатальном.

Снижение объемов ввода жилья в Петербурге носит локальный и отложенный характер и связано в первую очередь с кризисом, который накрыл рынок в 2004-2005 годах, уверены эксперты рынка жилья северной столицы. Так что вряд ли он затронет остальные регионы России, а к концу года заявленные на 2008 год объемы ввода жилья достигнут плановых 2,7-2,8 млн кв.м, в том числе с помощью административного ресурса.

В первом полугодии нынешнего года в Петербурге, по данным Петростата, введено 10,184 тыс. квартир общей площадью 820 тыс. кв.м - это меньше показателей за аналогичный период прошлого года (на 32,1% - по числу и 19,6% - по площади). Ввод жилых домов в России в целом за этот период увеличился на 2,9%. Год назад петербургский рынок демонстрировал нарастающие темпы: в январе - июне прошлого года было введено на 28% больше квадратных метров жилья, чем в 2006 году (в России в целом - на 34,3%). В последний раз объемы ввода падали в 2004 году - тоже почти на 20%.

"В абсолютном выражении мы не добрали до плановых показателей немного. Всего за текущий год в Петербурге будет сдано 2,75-2,8 млн кв.м, в том числе 500 тыс. кв.м бюджетного жилья, а к 2010 году этот показатель должен составить около 3 млн кв.м", - уверен вице-губернатор Санкт-Петербурга Александр Вахмистров.

Реакция на процессы

Показатели ввода мало отражают реальную деятельность компаний, поскольку сдача уже построенных объектов госкомиссии из-за бюрократических проволочек и проблем с подключением может оттягиваться на месяцы, объясняют участники рынка. Процедура согласований градостроительной документации занимает у застройщиков значительно больше времени, чем несколько лет назад, срок реализации проектов стал длиннее в среднем на год.

"Ужесточился контроль государства над процессом подключения к инженерным сетям, повысились требования к благоустройству прилегающей территории", - отмечает генеральный директор корпорации "Адвекс. Недвижимость" Владимир Гаврильчук. "Годовые показатели ввода жилья являются одной из составляющих имиджа компании, и чем они выше, тем выше доверие к ней потребителей, - поясняет замдиректора департамента маркетинга и стратегического развития "Петербургской недвижимости" Сергей Себелев. - Для застройщиков не так важна статистика по сдаче объектов в течение года. Статистика ввода практически не влияет на рынок, поскольку к моменту ввода домов квартиры в них, как правило, уже распроданы, предложение не увеличивается. В итоге к моменту сдачи дома непроданными остаются менее 3% квартир". По прогнозам комитета экономического развития, в 2008 году будет введено 2,73 млн кв.м жилья, в 2011-м - 3,1 млн кв.м. Тенденция к замедлению темпов ввода продолжится до тех пор, пока не будут сдаваться объекты на территориях, проданных под комплексное освоение, утверждает Гаврильчук.

Чрезмерные ожидания

Начальник информационно-аналитического отдела группы компаний "Бюллетень недвижимости" Сергей Бобашев уверен, что падение связано с реакцией маркетологов девелоперских компаний на значительное снижение спроса. В начале нынешнего года, отмечает аналитик, спрос на жилую недвижимость был чрезвычайно велик, и те, кто планировал покупку на лето и начало осени, уже реализовали свои планы в феврале-марте, что, в свою очередь, связано с большим количеством выданных ипотечных кредитов в IV квартале прошлого года. Председатель совета директоров "Эталон-ЛенспецСМУ" Вячеслав Заренков полагает, что рост цен на жилую недвижимость до конца года будет в районе 40%.

На рынке петербургских новостроек первая половина 2008 года стала периодом, когда многое из ожидаемого не сбылось. Прежде всего так и не вышли на рынок квартиры в крупных проектах квартальной застройки. Их ждали, дабы проанализировать предложенный девелоперами уровень цен, даже скорее - разницу между обжитыми кварталами и комплексно осваиваемыми новыми территориями. Речь прежде всего о комплексе "Балтийская жемчужина" в Красносельском районе (1 млн кв.м), о Кудрово-граде (1,6 млн кв.м), о Юнтолове (2,1 млн кв.м ), о жилом районе "Славянка" (1,4 млн кв.м) на Колпинском шоссе вблизи Пушкина.

Прогнозируемый результат

Теперь оценка влияния этих проектов на рынок откладывается до второй половины 2009 года. На продажу, уверены аналитики, выставят небольшие объемы, и резкого увеличения предложения не случится. "Думаю, все проекты реализованы точно не будут. В лучшем случае - половина", - уверен президент холдинга "Эталон-ЛенСпецСМУ" Вячеслав Заренков.

"Но удачных примеров, надеюсь, будет значительно больше: проекты комплексного освоения начнут покрывать тот дефицит предложения, который сложился на сегодняшний день в Петербурге, - считает он. - Учитывая, что проекты будут выходить на рынок очередями по 100-150 тысяч квадратных метров, в случае грамотной концепции можно говорить о востребованности такого жилья. Кроме того, указанный объем удовлетворит спрос только отчасти. С выходом на рынок масштабных проектов будет более активно развиваться ипотека". По прогнозу Заренкова, это, в свою очередь, потянет за собой спрос и позволит реализовывать проекты строящегося жилья в объемах еще больших, чем раньше.

Всего в Санкт-Петербурге и его окрестностях заявлено 37 масштабных проектов общим объемом жилой и коммерческой застройки 42 млн кв.м. В 2008-2010 годах в северной столице должны построить 13,5 млн кв.м жилья, причем 3,5 млн из них - за счет средств городского бюджета.

Общий объем застройки (площадь жилья в реализуемых проектах) увеличился с 7,8 до 8,1 млн кв.м в год. Растет и ввод. В том, что будут выполнены планы по сдаче 2,75 млн кв.м жилья в 2008 году, озвученные администрацией города, никто не сомневается. Даже если доделывать все придется после сдачи госкомиссии в конце декабря.

Павел Никифоров

Дата публикации: 11:20 17 сентября 2008

Источник: bpn.ru