У будущего массовой застройки - два пути развития

Сегодня комплексное освоение территорий и массовая застройка новых жилых районов и городов-спутников Москвы, как правило, идет по принципу "создать место, удобное для проживания": основной упор делается на инженерную, транспортную и социальную составляющие. Но существует и иной подход. В соответствии с ним еще на стадии проектирования закладывается потенциал для последующего развития индустрии района (города) - торговой, развлекательной, туристической, спортивной, рекреационной, да и всех остальных. При таком подходе формируется системообразующий центр нового района или города. Будут ли два принципа комплексной урбанизации и дальше существовать параллельно или один из них будет поглощен другим?

Заместитель генерального директора Инвестиционно-дeвелоперской группы "ОПИН" Константин Забродин склоняется в пользу проектов с системообразующим центром. "По двум причинам, - поясняет он. - Во-первых, в позитивном смысле градостроительство - это не создание спальных районов многоэтажной застройки или индивидуальных домов, а создание самодостаточного, саморазвивающегося в долгосрочной перспективе градообразования. Во-вторых, понятие "место комфортного проживания" означает комфортное проживание для всей семьи, включая и работающих ее членов. Назвать же проживание комфортным, если на дорогу до работы человек тратит более двух часов, нельзя".

По мнению Забродина, выбор в пользу одного из вариантов обусловлен мотивацией потенциального покупателя: "Мне кажется, если перед покупкой жилья человек серьезно взвешивает все обстоятельства, а не стремится любой ценой решить пресловутый квартирный вопрос или "поднять свой социальный статус", он поймет, что никакой комфорт или уют в доме не заменит часов, дней, месяцев жизни, проведенных в автомобильных пробках. Поэтому второй подход мне кажется более перспективным. А как только наши соотечественники поймут это, девелоперам придется идти на более масштабные и комплексные проекты, продумывать вопросы занятости, работать с региональной администрацией, участвовать в федеральных программах".

Здесь будет город заложен

Если посмотреть на аналоги за рубежом, то стоимость земли и недвижимости в "самодостаточных" поселениях и в "спальных" районах отличается в разы. "Говоря о самодостаточности, - продолжает эксперт, - я имею в виду в первую очередь самодостаточность экономическую. И здесь чисто рекреационные поселения могут быть экономически очень и очень состоятельны. Не менее состоятельны, чем индустриальные или инновационные, интеллектуально емкие". При этом Забродин не предполагает вытеснения одного принципа другим - по его мнению, оба подхода будут сосуществовать, по аналогии с фондовым рынком, где мирно сосуществуют краткосрочные и долгосрочные инвестиции - спекуляции одного торгового дня или долгосрочные вложения.

Заместителю директора по инвестициям компании "Сити-XXI век" Владлену Писареву второй принцип развития территорий (закладывать потенциал для индустрии еще на стадии проектирования) также видится предпочтительным. По его мнению, это закономерно, поскольку инженерно-транспортная и прочая инфраструктура должна закладываться на начальной стадии проектирования. Вместе с тем он полагает, что в современных условиях "для успешной реализации проекта необходимо сочетать первый и второй подходы".

Человеческий фактор

Схожей точки зрения придерживается и заместитель директора департамента девелопмента корпорации "ЗНАК" Марат Симонянц. По его мнению, оба принципа вполне могут мирно сосуществовать друг с другом. "Основной фактор, который необходимо учитывать при формировании генерального плана комплексного развития той или иной территории, - говорит он, - это занятость населения будущих комплексов недвижимости. Население территории будет расти только при условии наличия мест приложения труда в удовлетворительной транспортной доступности от места жительства - если, конечно, мы говорим про места постоянного проживания".

По мнению Симонянца, в 30-километровой зоне от Москвы или любого другого мегаполиса, который при этом является крупным центром занятости, возможно комплексное развитие территорий без привязки к "системообразующему центру" или "центру притяжения". Однако, чтобы приступить к развитию территории, находящейся на значительном удалении от крупных городов или градообразующих промышленных предприятий, девелопер должен реализовать идею создания "центра притяжения", который по сути выполнит роль якоря для проживающих в этом районе людей. При планировании проекта девелоперы, ориентирующиеся на комплексное развитие территорий, детально изучают социально-экономический потенциал той или иной территории.

Если участок под развитие находится в зоне постоянной транспортной доступности от крупных центров занятости, можно не фокусироваться на создании "центра притяжения": он и так существует. К тому же это не приведет к увеличению стоимости проекта. За пределами 30-километровой зоны, уверен он, такие "якоря" необходимы.

Центры притяжения

"Самостоятельно комплекс жилой недвижимости в зависимости от плотности застройки и обеспеченности инфраструктурой компенсирует лишь от 10 до 30% потребностей местных жителей в рабочих местах - в сфере обслуживания, медицинских и социальных объектах, на локальных производствах, - объясняет свою точку зрения Симонянц. - Примеры подобного развития именно вокруг "центров притяжения" - горнолыжные курорты Дмитровского района: парки Яхрома и Волен".

Их появление, действительно, стало мощным импульсом для развития окружающих территорий: вокруг горнолыжных трасс стали развиваться социальная инфраструктура и жилая застройка. "В то же время создание центров притяжения спортивно-рекреационного характера повышает престижность и качество, а значит, и цену, и ликвидность жилья, строящегося вокруг", - добавляет он.

И.о. генерального директора ООО "Пересвет-Регион" Василий Фетисов поддерживает общее мнение экспертов. Как считает Фетисов, оба подхода имеют право на жизнь и применяются в зависимости от масштаба застройки и стратегии застройщика. Так, на площади до 100 га обычно создается "место, удобное для проживания", то есть комфортный "спальный микрорайон" с упором на жилую, транспортную и социальную составляющие. При площади свыше 100 га, а особенно при формировании города-спутника (1-2 тыс. га) "обязательно должен решаться вопрос о создании мест приложения труда для проживающих в данном жилом образовании людей".

"Считается, что необходимо обеспечить создание рабочих мест для 20-50% трудоспособного населения, потенциально способного заселить новое жилое образование. Это позволит прежде всего снизить и создать благоприятную нагрузку на транспортную инфраструктуру и создаст основу для развития жилого образования за счет внутренних производительных сил: бюджет, налоги и прочее, - резюмирует Фетисов. - В долгосрочной перспективе наиболее выигрышным считается комплексный поход, с созданием индустриальной, постиндустриальной, рекреационной инфраструктуры - город-спутник".

Проверка практикой

Все реализуемые сейчас крупные проекты, например, жилой район "Академический", "Большое Домодедово", "А101", "Рублево-Архангельское", учитывают, по словам экспертов, данный фактор. И потому, по словам директора по маркетингу Группы компаний "КОНТИ" Юрия Синяева, все названные проекты обладают высокой инвестиционной привлекательностью. "Кроме того, удачным вложением средств можно считать и сделки на вторичном рынке жилья Подмосковья в городах-спутниках. Наиболее ликвидными являются города и поселки, расположенные в пределах 25 км от МКАД, - говорит Синяев. - Все эти проекты будут иметь хорошую транспортную доступность, развитую социальную и инженерную инфраструктуру".

Еще один пример сочетания обоих принципов урбанизации территорий - строящийся в Красногорском районе комплекс жилой и коммерческой недвижимости "Гран-При", девелопером которого выступает корпорация "ЗНАК". С одной стороны, комплекс находится в пятистах метрах от Москвы, обладает удобной транспортной доступностью, включая станцию метрополитена, а значит, может ориентироваться на столичный рынок труда. С другой стороны, благодаря большому количеству инфраструктурных объектов, включая ипподром мирового класса, комплекс создает более 10 тыс. рабочих мест при потенциальном населении до 40 тыс. человек. "Это дополняется наличием офисных помещений и комплекса сооружений ипподрома, на которых будет создано еще порядка 30 тыс. рабочих мест", - уточняет Симонянц. Поэтому, по его словам, вполне вероятен сценарий, при котором проект "Гран-При" будет привлекать трудовые ресурсы извне.

Как там

Потенциальную перспективность проектов, предусматривающих развитие спортивно-рекреационной индустрии, подтверждает зарубежный опыт. Один из ближайших аналогов - немецкий Гельзенкирхен. Город, сформировавшийся в середине XIX века благодаря бурному развитию угольной и сталелитейной промышленности, около ста лет был одним из важных индустриальных центров земли Рур и даже получил прозвище "город тысячи огней".

Во время Второй мировой войны здесь располагались многочисленные склады боеприпасов. В ходе наступления советских войск в 1945 году Гельзенкирхен подвергся мощнейшим бомбардировкам, был почти полностью разрушен и после войны попросту утратил свое значение: располагавшиеся вокруг шахты закрывались одна за другой, а население стремительно сокращалось.

Второе дыхание Гельзенкирхен обрел в 60-е годы минувшего века благодаря развитию инновационных технологий (в здешнем "Парке науки" разместились фирмы, разрабатывающие новые технологии использования солнечной энергии) и футболу. Этот вид спорта стал одной из важнейших составляющих экономической и общественной жизни города.

Стараниями болельщиков местной команды "Шальке-04" Футбольный союз Германии принял решение построить здесь к чемпионату мира 1974 года 70-тысячный стадион "Паркштадион". А в 2001 году рядом с ним открылся новый многофункциональный стадион "Ауфшальке Арена" - один из 11 немецких стадионов, принимавших чемпионат мира по футболу 2004 года.

Артем Чубар

Дата публикации: 11:43 18 сентября 2008

Источник: bpn.ru