Перепланировки квартир действующий порядок согласования

Количество сделок на рынке недвижимости Москвы увеличивается с каждым годом. Приобретая новую квартиру, новоселы зачастую стараются переустроить ее согласно своим вкусам и желаниям. Но бывает, что возникает потребность перенести стены или разделить помещение в квартире, где люди живут уже долгие годы. Перечисленные вопросы требуют согласования и утверждения в соответствующих органах.

Что же изменилось за последний год в этой сфере в Москве? Некоторые перемены привнес Закон г. Москвы от 7 апреля 2004 г. N 22-ЗМ «О внесении изменений и дополнений в Закон города Москвы от 29 сентября 1999 г. № 37 «О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы». Одной из целей упомянутого закона было упрощение порядка и сокращение сроков оформления разрешений на переустройство помещений в жилых домах.

По мнению специалистов ЗАО «ЦентрЮРсервис», предоставляющих услуги по согласованию перепланировок, данный закон должен был упростить действовавший порядок согласования, особенно при простых изменениях квартир. Московскими властями было продекларировано, что подобные перепланировки можно будет согласовывать в режиме «одного окна». Однако реальная практика оказалась более консервативна. Согласование в таком режиме практически повсеместно не действует. Сотрудники Межведомственной комиссии (МВК) могут по‑прежнему требовать согласования с дополнительными инстанциями, что затягивает процесс получения разрешений. Хотелось бы упростить согласование простых перепланировок. Однако в случае сложного изменения квартир небезосновательно должны проводиться все установленные проверки, согласования и экспертизы.

Тем не менее упрощение порядка не уменьшило количество запрещенных манипуляций с квартирами. Для желающих изменить по своему вкусу квартиру перечислим, что разрешено и что законодательно запрещено в этой сфере.

Разрешены и не требуют согласования мероприятия, предусматривающие ремонт помещений, устройство (разборку) встроенной мебели, антресолей и замену (без перестановки) инженерного оборудования аналогичным по параметрам и техническому устройству.

Следующие изменения разрешены, но требуют согласования — разборка межкомнатных перегородок, перемещение дверных проемов, остекление балконов и лоджий, устройство и переделка санузлов, перенос сантехнических и газовых приборов. Мероприятия, затрагивающие несущие конструкции, общедомовые инженерные системы или архитектурный облик здания, особенно усложняют и удорожают процедуру согласования перепланировки, так  как в данном случае обязательно наличие проектной документации. Уточним, что по предварительному проекту возможно согласование проемов в несущей стене (не шире 120 см).

По закону при переустройстве помещений не допускаются:

• переоборудование и перепланировка помещений, ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, затрудняющих доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам;
• перепланировка квартир, ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры;
• установка или переустройство перегородок, если в результате образуется комната без естественного освещения или без приборов отопления;
• перепланировка, в результате которой образуется комната площадью менее 9 кв. м или шириной менее 2,25 м;
• переоборудование и перепланировка при отсутствии согласия всех заинтересованных совершеннолетних жильцов квартиры и ее собственников;
• переоборудование и перепланировка строений, предназначенных к сносу в ближайшие три года и включенных в соответствующие решения и распоряжения, если такое переоборудование не является необходимым для обеспечения безопасности проживания.

При переустройстве помещений не допускаются мероприятия и способы их реализации, нарушающие требования строительных, санитарно-гигиенических, экологических и эксплуатационно-технических нормативных документов, действующих для жилых зданий. Без решения художественного совета не допускаются изменения, влияющие на архитектурный облик жилых домов (устройство мансардных помещений, балконов, козырьков, эркеров, превращение в эркеры существующих лоджий и балконов и т. п.) и подлежащие оформлению в порядке, установленном для реконструкции жилых зданий.

Приведем конкретные примеры запрещенного переустройства типовых квартир: объединение комнаты с балконом, вынос нагревательного оборудования на балкон (лоджию), закладка или удаление (полностью или частично) вентиляционных коробов, устройство «мокрых помещений» (санузлов, кухонь) над жилыми помещениями ниженаходящихся квартир, снос несущих стен и ряд других. Кроме того, в каждом индивидуальном случае могут быть недопустимы и менее значительные на первый взгляд изменения. Например, в случае если в доме уже имеются несколько перепланировок, затрагивающих несущие конструкции, возможность каждой новой перепланировки будет рассматриваться проектировщиками индивидуально.

Если вы считаете, что ограничения слишком жестки, то подумайте, что может произойти, если в 17-этажном жилом доме в значительном количестве квартир жильцы снесут несущие стены, разместят сантехническое оборудование над жилыми помещениями, перекроют вентиляционные шахты и вынесут электрические приборы на балконы для обогрева. В здании будет нечем дышать, не хватит электрических мощностей для домашней техники, аварии приведут к затоплению жилых комнат, а в худшем случае дом просто рухнет. Для того чтобы не возникали подобные ситуации, перед началом перепланировки проконсультируйтесь со специалистами, занимающимися согласованием таких работ.

Заметим, что незаконная перепланировка затруднит проведение с квартирой сделок, требующих государственной регистрации (например, купля-продажа квартиры). При несоответствии поэтажного плана фактическому состоянию квартиры может быть отказано в государственной регистрации сделки на основании Закона РФ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (т. е. документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства).

К тому же значительные затруднения ожидают желающих обменять или подарить такую квартиру, получить кредит в банке под залог квартиры или передать ее по наследству. А органы исполнительной власти при обнаружении незаконной перепланировки могут предпринимать действия вплоть до обращения в суд с исками о продаже с публичных торгов помещений, находящихся в собственности граждан, или о выселении из квартир, на которые заключены договоры социального найма.

С 1 марта 2005 года вступит в силу новый Жилищный кодекс РФ, в котором более подробно, чем ранее, отражены вопросы согласования перепланировок жилых помещений (глава 4. Переустройство и перепланировка жилого помещения). В упомянутом документе более четко определяются понятия переустройства и перепланировки, содержится единый список подаваемых для согласования документов, приводятся основания для проведения перепланировки (переустройства), основания к отказу в выдаче разрешений, перечислены последствия самовольного переустройства и самовольной перепланировки жилого помещения. В связи с введением нового Жилищного кодекса вопросы определения условий и порядка переустройства и перепланировки жилых помещений должны быть урегулированы специальным законом города Москвы.

Согласование перепланировки в Москве на данный момент требует времени, знания законодательства, строительных норм и правил. Поэтому обращение в специализированную юридическую фирму может значительно упростить процесс согласования перепланировки и переустройства квартиры.

Дата публикации: 10:26 14 февраля 2005

Источник: bpn.ru