Загородные коттеджи как «квартирозаменители»

По мнению многих специалистов, ближайшие несколько лет на рынке загородной недвижимости будут характеризоваться всплеском покупательской активности. Это связано, прежде всего, с изменением стоимости московского жилья. По мере роста цен все большее число потенциальных покупателей задумываются о том, какую именно недвижимость приобрести — квартиру или коттедж.

Этот тезис участник конференции «Современный взгляд на девелопмент загородной недвижимости», организованной порталом Cottage.ru, генеральный директор компании Urban Group Иван Богатов подкрепил следующими сведениями: «В районах Московской области, прилегающих к МКАД, накопился неудовлетворенный спрос на жилье, превышающий 10 млн кв. м. Добавим к этому более 6–7 млн кв. м — спрос, который ежегодно формируется в столице. При этом объемы строительства составляют около 5 млн кв. м в год. Поскольку стоимость жилья в столице уже превышает 6 тыс. долл. за 1 кв. м, примерно треть покупателей смещается в ближайшее Подмосковье в поисках лучшей цены. Эти клиенты с удовольствием рассматривают предложения загородной недвижимости, укладывающиеся в стоимость двух-трехкомнатной квартиры, расположенной на окраине столицы. Поэтому привлекательные объекты по цене 300 тыс. долл. в ближайшем Подмосковье распродают раньше, чем заканчивается стройка». Такой загородный продукт И. Богатов называет «квартирозаменителем», предоставляющим совершенно иное, чем в мегаполисе, качество жизни. Ведь покупатель коттеджа или таунхауса обретает большую жилую площадь, собственную землю, однородную социальную среду, благоприятную экологию и другие преимущества загородного проживания.

Еще одной современной тенденцией рынка коттеджных поселков докладчик назвал расширение географии строительства. «Зона до 20 км от МКАД, куда еще недавно стремились попасть все застройщики, сейчас просто недоступна», — отметил он, добавив, что загородные проекты «уходят» все дальше от Москвы. Но эта ситуация готовит девелоперу ловушку: основные потребители загородного жилья работают преимущественно в столице. «В таких городах, как Клин, Волоколамск, пока нет возможности заработать даже 0,5 млн долл., чтобы купить коттедж», — пояснил И. Богатов. Другими словами, довольно трудно сформировать локальный спрос на загородные дома для основного проживания даже среднего класса на расстоянии 60 км от МКАД и далее.

В своем выступлении И. Богатов призвал девелоперов реально оценивать проекты и стремиться предлагать потребителю качественный продукт, поскольку «из 500 построенных в Подмосковье поселков в 200 продажи не идут уже около трех лет». По его мнению, это связано с тем, что девелоперы искусственно переводят в категорию бизнес-класса объекты, относящиеся по своим характеристикам к более низкой ценовой категории.

В конференции принял участие начальник Управления внебюджетного строительства Министерства строительного комплекса Юрий Глаголев. В его сообщении прозвучало интересное для девелоперов предложение осваивать под сооружение коттеджей свободные земли деревень. Доводы в пользу этого более чем убедительны. В Подмосковье насчитывается свыше 5 тыс. деревень, и примерно 50% занимаемой ими территории не используется. А ведь села (многие из которых существуют уже более 100 лет), как правило, находятся в живописнейших местах — на берегах озер, рек, вблизи лесного массива. Территории эти расположены гораздо более выгодно, чем многие из тех, что выделяют сегодня под возведение коттеджей и дач. «Именно на этих площадях имеет смысл развивать малоэтажное строительство», — уверен Ю. Глаголев. Причем речь идет не столько о коттеджных поселках в сложившемся сегодня понимании, сколько о реконструкции имеющихся поселений. Обновленная часть таких деревень может быть рассчитана на покупателей с разным достатком. Докладчик считает, что органы местной администрации должны оказать инвесторам поддержку и подготовить документацию под строительство. В настоящее время нередко практикуется и освоение территорий заброшенных пионерских лагерей, пансионатов, домов отдыха, старых дач. Обычно такие участки используют для возведения клубных отелей, арендных поселков и пр.

Целесообразно и строительство компактных поселений городского типа, которые следует формировать в соответствии с единой архитектурной концепцией, учитывающей местные ландшафтные особенности. Такие проекты могут быть предназначены для различных слоев населения. Здесь уместно возводить как малоэтажные, так и многоэтажные дома, но не выше семи этажей.

«Еще восемь — десять лет назад Подмосковье рассматривалось как промышленный пригород столицы, вяло застраиваемый панельными зданиями. Сегодня картина резко изменилась. Московская область стабильно развивается как самостоятельный субъект Федерации, и главная задача его правительства — выровнять уровень жизни населения, в том числе и по отношению к соседнему мегаполису», — подчеркнул Ю. Глаголев. Он сообщил, что в последние годы в Подмосковье сохраняется тенденция роста жилищного строительства. Так, в 2007 г. было сдано в эксплуатацию около 7 млн кв. м жилья, из них 3,45 млн кв. м — малоэтажное. «Городские жители охотно переселяются в пригороды на ПМЖ или приобретают здесь второй дом. Психологическая граница между Москвой и областью постепенно стирается», — резюмировал чиновник.

Руководитель проекта строительства коттеджного поселка Приволье компании «Велес Капитал Девелопмент» Дмитрий Панкратов уделил в своем выступлении внимание такому формату загородного жилья, как дальние дачи. Докладчик определил эти объекты как «дома выходного дня», которые, впрочем, могут быть использованы для круглогодичного проживания неработающих членов семьи. Дальние дачи расположены за 60-м км от МКАД, примерно в 1,5 часа езды. На рынке подобные предложения появились относительно недавно, но уже успели завоевать популярность у покупателей. Еще в 2006 г. число таких объектов не превышало 47, а сегодня их уже почти в 2,5 раза больше. Как полагает Д. Панкратов, увеличение спроса на удаленные поселки продиктовано ростом доли среднего класса в населении города, желанием граждан приобрести жилье в месте с хорошей экологией, минимально подверженной влиянию мегаполиса, а также высокой стоимостью коттеджей в ближнем Подмосковье. «Объекты в ценовой категории до 200 тыс. долл., куда и попадают дальние дачи, пользуются сегодня ажиотажным спросом, — заметил руководитель проекта. — Поэтому в сооружаемых поселках отмечены высокие темпы продаж». Вместе с этим растет и предложение, появляются все новые игроки, конкуренция обостряется. В результате, по мнению Д. Панкратова, в 2009–2010 гг. рынок рискует столкнуться с «перепроизводством» заурядных поселков, что уже наблюдается на ближних территориях. Чтобы проект стал успешным, девелоперам при его разработке важно обеспечить хорошую транспортную доступность, уникальное по природным характеристикам место, высокую скорость и качество строительства, прозрачную юридическую схему и возможность использовать ипотеку, грамотную концепцию поселка и хорошую архитектуру домов.

Уже сегодня некоторые дальние дачи позиционируют не только в сегменте эконом, но и в бизнес-классе. Для таких объектов характерно следующее: расположение у большой воды (водохранилища или реки), большие участки при домовладении, широкая инфраструктура, центральные коммуникации, единая архитектурная концепция. Удачные примеры дальних дач бизнес-класса — Сосновые Берега, Золотые Пески, Приволье, Маренкино-3.

Клиентов, присматривающих себе дальнюю дачу, Д. Панкратов условно разделил на несколько категорий. Это новые потребители — семьи или молодые люди, которые имеют городские квартиры и заработали на свой первый загородный дом. Новые старые потребители, приобретающие удаленный объект на смену домику в садовом товариществе старого типа.

Будущие пенсионеры — они подбирают себе или родителям новое место проживания в связи с уходом на пенсию. И наконец, наиболее обеспеченный сегмент — средний класс, люди, которые постоянно проживают в мегаполисе или коттеджном поселке недалеко от него и хотят жить в уединении, ближе к природе. Участники конференции оживленно обсуждали вопрос о необходимости единой концепции при строительстве современных коттеджных поселков — якобы, чтобы соблюсти ее, дома нужно строить только по проектам, предложенным девелопером.

Не согласился с этим утверждением руководитель отдела продаж московского представительства компании HONKA Георгий Сидельников. Он считает, что в поселке могут органично смотреться и коттеджи, возведенные по индивидуальным проектам, с учетом пожеланий заказчика. «По целому ряду причин некоторые клиенты приобретают участки без подряда, где нет ограничений с архитектурной точки зрения, — заявил Г. Сидельников. — Тогда у покупателя появляется возможность наиболее полно реализовать мечту о собственном доме в соответствии со своим образом жизни, составом семьи и пр. А мы, производители, создаем для него уникальный проект, который позволяет продемонстрировать большие архитектурные возможности дерева как строительного материала». Впрочем, выступавший признал, что с годами число таких заказчиков практически не растет. Это заставляет компанию искать новые пути реализации своей продукции, в частности создавать индивидуальные проекты домов в рамках единой концепции коттеджного поселка. «Идеологическая целостность, скорость и качество строительства, системный подход к созданию продукта премиум-класса, отвечающего индивидуальным пожеланиям клиентов, предопределят в будущем успех коттеджного поселка», — подчеркнул Г. Сидельников. Удачным примером может стать девелоперский проект HONKA «Медное озеро» в Ленинградской области. Здесь на площади 32 га возведено 45 домовладений, каждое из которых было спроектировано под конкретного покупателя. «Все сооружения деревянные, объединены общим производителем и смотрятся достаточно стильно», — отметил представитель финской компании.

Во второй день в рамках бизнес-тура делегаты посетили коттеджный поселок Le Meridien Moscow Country Club, в котором построены дома компании HONKA. В поселке состоялся круглый стол на тему современных технологий коттеджного строительства. Спонсором круглого стола выступила компания «Форесткомстрой». В дискуссии приняли участие представители компаний HONKA, «Форесткомстрой» и «Хойзер Вохнер». Георгий Сидельников (HONKA) отметил, что за последние несколько лет сознание покупателей загородного жилья очень сильно эволюционировало, и заказчики все чаще стали рассматривать деревянные дома как предмет своего основного интереса. «Люди сегодня стали понимать, что деревянный дом может быть не только уютным и экологичным, но еще и стильным и очень современным, сочетая в себе высочайшее качество природных материалов, суперсовременное инженерное наполнение и отделку экстра-класса. В качестве стенового материала все большую популярность приобретает клееный брус, совмещающий преимущества натуральной древесины и современную технологию склейки. Применение клееного бруса позволяет решить деревянный дом в любом стилевом исполнении, от никогда не устаревающей классики до ультрасовременных хай-тек и минимализма.

Дома из клееного бруса ненамного дороже домов из бревна: 15–20%-ная разница в цене комплекта дома становится значительно менее существенной при подсчете затрат по строительству под ключ, ведь, кроме стенового материала, все остальные компоненты дома идентичны. Директор по строительству московского представительства компании HONKA Юрий Сушко в свою очередь дополнил, что сегодня клиент никак не ограничен в выборе отделки своего дома, а также его экстерьерных решений. Мы предлагаем заказчику все виды кровельного покрытия, декоративной покраски, отделки каменных поверхностей цокольной части дома. «У нас есть множество проектов, где в интерьерах домов реализованы интересные стилистические решения с применением бетонных, каменных, металлических конструкций», — добавил он.

В свою очередь, генеральный директор компании «Форесткомстрой» заявила, что каркасные технологии коттеджного строительства сильно недооценены. «Каркасные технологии выгодны как для клиента, так и для девелопера. У коттеджных поселков, построенных по этой технологии, быстрая окупаемость, а условия проживания сопоставимы с кирпичными и деревянными домами», — сказала Регина Гусова.

Наталья Монахова

Дата публикации: 14:11 01 октября 2008

Источник: bpn.ru