«Вкусная начинка» для бизнес-центра

Сегодня отсутствие доступа в Интернет или неработоспособность каналов передачи данных означает практически полную остановку текущей деятельности в любой компании. Именно поэтому успешные бизнесмены стремятся арендовать помещения под офис в зданиях, где уровень технических средств коммуникации отвечает всем самым современным требованиям.

Джентльменский набор

Чтобы определить класс бизнес-центра, достаточно взглянуть на его инфраструктуру. Она как нельзя лучше говорит о статусе здания и деловой успешности его арендаторов. Если театр начинается с вешалки, то бизнес-центр начинается с парковки. «В зданиях классов А и В автостоянку устраивают из расчета одно машино-место на 100 кв. м площади. Но в первом случае паркинг обязательно подземный, тогда как во втором допустимы наземные стоянки, но на огороженной территории», — вводит в курс дела Дмитрий Рощин, руководитель департамента инвестиций и оценки корпорации «Рескор».

Несомненный показатель респектабельности строения — современные системы безопасности и контроля доступа в здание. Это и камеры наблюдения, от бдительного ока которых невозможно скрыться ни на парковке, ни во входных группах, и электронная система пропусков, и конечно же круглосуточная охрана. Порядок и чистота сегодня тоже являются обязательными атрибутами успеха. Как правило, этим занимается клининговая компания. Кроме того, собственники крупных бизнес-центров приглашают профессионалов и для управления зданием в целом.

Признак деловой активности — наличие в строении скоростных лифтов. Их количество рассчитывают исходя из этажности и площади объекта. Одним словом, возле лифта не должна образовываться очередь, а максимальный период его ожидания не должен превышать 30 с. В здании следует предусмотреть современные системы пожаротушения и дымоудаления, независимый источник электроснабжения или дизельный генератор. Но и это далеко не все. «В современном бизнес-центре арендатор должен иметь возможность получить все услуги связи, причем связи максимально качественной и надежной, — считает Евгений Сандомирский, коммерческий директор компании «Мастертел». — Это и доступ в Интернет на скорости до 1 Гбит/с, и современные услуги телефонной связи, позволяющие предоставить организации неограниченное количество как внешних, так и внутренних номеров, и каналы связи требуемой пропускной способности для передачи сообщений в любую точку планеты, и VIP-услуги, такие как аренда собственного оптического волокна».

Крупные организации, которые имеют несколько уже раскрученных телефонных номеров, при переезде в другой офис хотят их сохранить. Поэтому их требования к операторам связи на новом месте очень жесткие. «Наличие в здании нескольких операторов телекоммуникационных услуг является не только конкурентным преимуществом, но и залогом успешной реализации площадей в качественном офисном объекте», — говорит Алла Глазкова, руководитель направления по работе с клиентами департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood. — Кроме того, это позволяет формировать конкурентоспособные цены на предоставляемые услуги, что имеет значение для потенциальных арендаторов, так как согласно существующей практике услуги операторов связи оплачиваются отдельно от ставки аренды».

У офисов классов А и В есть еще несколько преимуществ. К примеру, в отличие от офисов класса С они обеспечены системой центрального кондиционирования и вентиляцией. Кроме того, существуют «умные» бизнес-центры, где управление инженерными системами здания автоматизировано и осуществляется с помощью одной диспетчерской.

Страховка от ошибок

Все это складывается в один огромный механизм под названием «коммуникации». Застройщику он обходится недешево. «Размер вложений в строительство инфраструктуры связи крупного бизнес-центра может достигать нескольких сотен тысяч, а в некоторых случаях даже более миллиона долларов США», — говорит Е. Сандомирский. К тому же сделать работу этого механизма бесперебойной для десятков, а то и сотен офисов, арендующих квадраты в деловом центре, непросто. Девелоперу еще на этапе проектирования объекта необходимо предусмотреть все нюансы, так как позже исправить что-либо будет уже невозможно. «Основными ошибками, — перечисляет Олег Сетдеков, руководитель департамента управления недвижимостью компании Sawatzky Property Management, — является монтаж несовместимых инженерных сетей в одних лотках, шахтах и закладных технологических отверстиях. Например, устройство трубопровода водоснабжения и кабельной сети электроснабжения в непосредственной близости, что может привести к выходу из строя системы электроснабжения здания. Также при проектировании объекта и при монтаже инженерных коммуникаций не всегда учитывают вопросы дальнейшей эксплуатации. Например, часто имеют место случаи установки коммутационных коробок электрических распределительных сетей или спринклерных оросителей системы пожаротушения между воздуховодом системы вентиляции и потолком, что затрудняет доступ к этим системам и их эксплуатацию». Во избежание подобных ситуаций, по мнению специалиста, профессионалов эксплуатирующих и управляющих организаций необходимо привлекать на ранних стадиях проектирования и монтажа инженерных систем.

Однако существуют и другие проблемы. «У нас есть старые здания, расположенные в прекрасных местах. Иногда они именуются гордым словом «бизнес-центр», но по сути таковыми не являются, — отмечает Светлана Абелян, руководитель филиала «На Страстном бульваре» компании «Новый город». — Основная причина как в раз в коммуникациях. Например, огромной проблемой является нехватка электрических мощностей. В ряде московских районов, к примеру в Китай-городе, решить этот вопрос крайне затруднительно». Получить нужные мощности при возведении здания действительно очень сложно. Существуют примеры, когда строения функционируют за счет подключения к дизельным генераторам, а не к городским сетям, но такие случаи единичны, и эти объекты, как правило, расположены за МКАД.

Удачный пример

Чем лучше оснащен бизнес-центр всевозможными современными коммуникациями, иными словами, чем вкуснее его начинка, тем проект дороже. Это отражается и на кошельке арендаторов, поскольку ставки в таких зданиях выше. «Проведение систем водоснабжения, электроэнергии, вентиляции, а также телефонной сети может составить приблизительно 30% от себестоимости бизнес-центра. Безусловно, это сказывается на стоимости аренды. Чем больше коммуникаций, тем выше ставка», — считает Андрей Бушин, генеральный директор компании «МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость».

С таким мнением соглашаются и другие эксперты рынка. «На наш взгляд, комплекс инженерных и телекоммуникационных сетей, отвечающий международным стандартам строительства высококлассных объектов, несомненно, влияет на цены, — выражает свое мнение Вадим Казберов, управляющий зданиями компании Sawatzky Property Management. — Арендаторы готовы платить соответствующую арендную плату, если в здании качественная и надежная инженерная инфраструктура, которая будет отвечать требованиям организации. Например, для одних таким требованием является повышенное количество электрической энергии, для других — возможность получать современные телекоммуникационные услуги».

Как выясняется, увеличить ставку может совокупность нескольких факторов, таких как сложность и автоматизация инженерных систем здания, их уровень энергопотребления, система охраны и безопасности и т. д. Для деловых людей очень многое значит бренд производителя. Это своего рода гарант качества и надежности товара, за что они готовы платить отнюдь не малые деньги. «Стоимость аренды может серьезно снизиться, если бизнес-центр и оператор связи, осуществляющий деятельность на его территории, не удовлетворяют современным высоким стандартам качества, — говорит Е. Сандомирский. — Что действительно важно — это профессионализм обслуживающего персонала и клиентоориентированность оператора, предоставляющего услуги в здании». В качестве примеров удачного оснащения бизнес-центров специалисты приводят «Серебряный город», «СИТИДЕЛ», Nord Star Tower и другие.

Карманный оператор

Как правило, для обслуживания коммуникационных систем здания приглашают управляющую компанию. Причем в бизнес-центрах высокого класса девелопер осуществляет выбор такой организации еще на этапе проектирования объекта. «Ежегодная стоимость услуг управляющей компании в классе А составляет приблизительно от 120 до 140 у. е. за 1 кв. м, а в классе В — около 80–90 у. е., — рассказывает Андрей Бушин. — Таким образом, можно говорить, что качество инженерных систем и использование услуг управляющей компании значительно повышает как класс здания, так и цену аренды».

Логично было бы предположить, что решением проблем, связанных, например, с Интернетом, занимается сотрудник управляющей компании. Это действительно так. В штат иногда берут соответствующего специалиста. Но есть мнение, что для собственника здания экономически более выгодно, когда обслуживание производит сам провайдер. «В этом случае удается избежать больших затрат на специализированный персонал», — считает Валентин Илюшин, старший управляющий отделом управления недвижимостью, офисные здания и торговые центры компании CB Richard Ellis.

Видимо, поэтому чаще всего устраняет неполадки именно провайдер сети. В зависимости от сложности проблемы, она может быть решена в удаленном доступе или же при выезде на объект. Бывает и так, что провайдер открывает собственный мини-офис на территории бизнес-центра.

«Некоторые девелоперы или владельцы бизнес-центров создают собственную телекоммуникационную компанию, так называемого карманного оператора связи, — поясняет Е. Сандомирский. — При этом появляется промежуточное звено при общении оператора связи и пользователя».

Как видим, в наше время наличие в бизнес-центрах современных коммуникаций — почти обязательное условие. Без них немыслима деловая активность фирм. В то же время все системы нуждаются в профессиональном и грамотном обслуживании.

Только тогда весь этот механизм будет работать четко и слаженно. А значит, и деятельность собственников и арендаторов зданий будет более продуктивной и успешной.

Яна Володина

Дата публикации: 11:04 14 октября 2008

Источник: bpn.ru