«Панель» начинает и проигрывает

Панельное жилье в Москве всегда было самым экономичным, поэтому идеальной нишей для него являются социальные программы города — обеспечение очередников и расселение жильцов ветхих домов. А для тех, кто готов приобретать жилье за свои кровные, панельные планировки уже оказываются не слишком удобными, особенно в сравнении со свободой творчества, которую дает технология монолитного домостроения.

Владельцы ДСК и чиновники неоднократно пытались создать жилье бизнес-класса, модернизируя дома старых типовых серий. Так, едва появившись на рынке, тут же превратились в «призраки» панельные серии «Бекерон» и «Призма», а новоиспеченные «Юбилейный» и БМС не находят достаточного числа стройплощадок в столице. Удачно сложилась лишь судьба И-155: в столице уже построено более 1 млн кв. м жилья в домах этой серии. Остальные «новички», не сумев приспособиться к нуждам покупателей, вынуждены мигрировать в Подмосковье. Монолитное домостроение в Москве окончательно победило панельное.

Битва среди новых «элитных» серий панельных домов развернулась несколько лет назад. Домостроительные комбинаты — производители сборных новостроек вкладывали немало средств в обновление морально устаревших серий. Как известно, проектировщики панельных домов находятся в очень жестких рамках, связанных с промышленным производством панельных секций, появление каждой новой серии или даже модернизация старой требует перестройки всего предприятия, это тяжелый и дорогостоящий процесс.

А потому и прогресс в строительстве идет очень долго и трудно. Но бывают и исключения, особенно когда жизнь заставляет. Пример тому — печальная история жизни и смерти двух серийных домов «Бекерон» и «Призма», которые долгое время рассматривались как альтернативная монолитной форма жилья для покупателя бизнес-класса.

День рождения

Жили-были два предприятия по производству железобетонных конструкций: ГУП «Бекерон» и ОАО БКСМ. В советское время строили они школы, детские сады и прочую «номенклатуру». Но в новые времена продукция гигантов стройиндустрии была слабо востребована. В девяностые годы заводы тихо погибали. Но тут как подспорье бедствующему «Бекерону» в конце девяностых выходит постановление правительства Москвы № 798 «О повышении эффективности производства железобетонных изделий, выпускаемых ГУП „Бекерон“ и ОАО БКСМ, и комплексной застройке освобождающейся территории ОАО БКСМ».

Именно тогда и были разработаны серии домов «Бекерон» и «Призма». В качестве составных частей домов этой серии использовались все те же панели, но по техническим характеристикам они существенно превосходили «бетонку» прошлых лет.

Например, в качестве утеплителя в этих сериях использовались пенополистерол и минеральная вата. Такая конструкция по тепловым характеристикам соответствует кирпичной кладке толщиной 900 мм. При этом толщина панелей колебалась от 300-350 мм до 400-500 мм.

Такой «слоеный пирог» повлиял и на уровень звукоизоляции — в сериях «Призма» и «Бекерон» он составлял 85-88 дБ (это соответствует шуму разгоняющегося поезда метрополитена), тогда как в старых сериях — 50-55 дБ. Затем модернизации подвергся эстетический облик новых панельных серий. На одном из заседаний Москомархитектуры в конце девяностых заместитель руководителя этого ведомства Юрий Григорьев отчитывал строителей, призывая от керамзито-бетонных панелей и краски переходить к тому, что уже давно применяется за рубежом: вентилируемые фасады с применением нержавеющей стали и цементно-песчаной плитки. Тогда же он в качестве примера привел нерадивым руководителям ДСК новые серии «Призма» и «Бекерон».

Выход в свет

Больше года московское правительство носилось с идеей скорого строительства новых панельных серий. И вот свершилось: в 1999 году такие дома наконец-то вышли на рынок. После долгих лет «уравниловки» во всем, в том числе и в жилищном строительстве, «Бекерон» и «Призма» предлагали потребителям настоящий выбор. Это не высокие слова, а реальность: они выделялись среди тогдашнего «ширпотреба» не только оригинальным и нарядным архитектурным решением, но и великолепными планировками квартир и большой площадью. Стоит напомнить, что в конце девяностых монолиты были редкостью, и любые квартиры большой площади априори считались «элитными».

В отличие от домов массовой застройки последних десятилетий, имеющих высокую этажность и однообразную архитектуру, серия «Бекерон» была рассчитана на четыре-семь этажей. Высота потолков в серии «Призма» была невиданной для панельных серий — три метра! Еще один плюс серии — застекленные лоджии. Ведь это только в 2004 году лоджии в панельных новостройках стали остеклять централизованно, а для конца девяностых такое нововведение можно было признать революцией.

Но все-таки главным достоинством домов серий «Бекерон» и «Призма» были планировки. В домах предусмотрены одно-, двух-, трех- и четырехкомнатные квартиры общей площадью от 56 до 104 кв. м. В каждой из таких квартир большие кухни (до 12,5 кв. м), кладовые и холлы. В двух-, трех- и четырехкомнатных квартирах большая комната (гостиная) имеет по два окна, а ее площадь составляет 26 кв. м. Серия «Призма» перещеголяла «Бекерон». Это даже не вполне серия — скорее некий гибрид панельного и кирпичного домостроения — каркасно-кирпичный многосекционный дом с наружными стенами толщиной 630 мм, внутренними — от 140 до 220 мм. Площадь комнаты в однокомнатной квартире серии «Призма» вообще вышла фантастически экономная — 36 кв. м. Первый этаж в «Призме» был нежилой, а мансарды были отданы под двухуровневые квартиры — даже не каждый монолитный дом сегодня может похвастаться подобной планировкой.

В каждой квартире серии «Призма», начиная с двухкомнатной,- минимум два санузла, кладовые, в каждой комнате — по лоджии. Кухни — от 13 до 17 кв. м, Характеристики «улучшенной панели», вполне конкурентоспособные в борьбе с монолитом, не прельстили потенциальных покупателей спальни — по 16-22 кв. м, а гостиные еще более просторны, чем в «Бекероне» — от 34 кв. м. Казалось бы, революционные дома должны были продаваться «влет». Однако…

Не угодили

Обе серии — и «Бекерон», и «Призма» — хотя до сих пор являются лучшими в отечественном градостроении, тем не менее они опередили время. И хотя стоимость квадратного метра в таких домах сопоставима со стоимостью метра в других панельных сериях, увеличенные площади «Бекерона» и «Призмы» делают квартиры достаточно дорогими,- примерно такой диагноз ставят новостройкам риэлтеры. Но они не говорят главного: и три-пять лет назад, и сегодня для «улучшенной панели» не созрел потребитель. Известно, что до 80% сделок с панельным новостройками проходят с применением так называемой альтернативы. Когда люди разъезжаются, меняют две старые квартиры на одну или наоборот, разводятся или делят имущество по наследству. И таким потребителям нужно недорогое малометражное жилье: чтобы в однушке насчитывалось не более 40 «квадратов», в двушке — 55, а в трешке — 80. Однушка в 60 кв. м для небогатого москвича — нонсенс. На другом полюсе потребления жилья в столице — средний класс, «надежда и опора» нашего государства. Для таких потребителей существует только монолитное жилье: и социальная среда важна, и мода, и возможность самому сконструировать жизненное пространство.

После того как эта серия была возведена в далеко не элитном Бутове, потенциальным покупателям стало и вовсе невозможно воспринимать ее в качестве престижного жилья. И продажи серии встали. В общей сложности за четыре года «Призмы» и «Бекерона» строители возвели таких новостроек общей площадью всего 55 тыс. кв. м. Последний такой дом, серии «Бекерон», был сдан в 2003 году на Дмитровском шоссе. Характеристики «улучшенной панели», вполне конкурентоспособные в борьбе с монолитом, не прельстили потенциальных покупателей. Резонный довод был таков: кому нужна панельная пятикомнатная квартира площадью 178 или 199 кв. м? Дом продавался долго- около года даже после сдачи его ГК.

Вдогонку

Однако правительство Москвы не распрощалось с идеей произвести конкурентный «панельный продукт». В 2000 году по заказу отдела капитального строительства СУ-155 научными институтами ГИПРОНИИ РАН, МНИИТЭП и Моспроект была разработана новая серия панельных домов — И-155. Она повторила один из фундаментальных принципов серий «Бекерон» и «Призма» — возможность собирать дома из одной и той же номенклатуры, но разных конфигураций, разной этажности, с разными типами квартир. Так называемый строительный шаг в И-155 вообще стал 7,2 м, не поскупилось СУ-155 и на датский утеплитель панелей Rockwool. Высота потолков — 3 м. И главное — в И-155 предусмотрена свободная планировка квартир (межкомнатные перегородки отсутствуют). В новостройках, расположенных недалеко от центра, даже стали делать подземные гаражи. В итоге И-155 практически ничем не отличался от монолитных домов. В СУ-155 учли неудачи прежних «элитных панельных» домов, и в серии И-155 квартиры стали привычной «экономичной» площади: однушки от 36 до 52 кв. м, двушки — 56-83 кв. м, трешки — 75-99 кв. м. Разумеется, потребители оценили такой метраж, и в общей сложности за четыре года СУ-155 реализовал более 1 млн кв. м квартир в домах такой серии.

Но что-то случилось и в стройной системе продаж этого продукта. В начале текущего года руководитель СУ-155 Михаил Балакин, официально вернувшийся на эту должность из кресла чиновника, заявил, что отныне приоритетом его компании станет экспансия в регионы. Эксперты рассудили, что компании, видимо, все труднее реализовывать панель в Москве, и теперь она будет строиться в Подмосковье и областях Центрального федерального округа. Примерно такой же финал наблюдается и в истории ДСК-1, который давно презентовал свою серию домов «Юбилейный», но кроме пилотного проекта ни одного больше не построил. Тот же ДСК-1 долго пробивал похожую на «Призму» серию «Башня монолитная сборная» (БСМ). В итоге все больше домов этой серии появляется в Подмосковье и все меньше — в Москве. По слухам, сейчас руководство ДСК-1 ведет переговоры с правительством Москвы о возможности заселять БСМ социальными группами москвичей. Если эта идея найдет отклик у чиновников, право на жизнь на территории столицы у серии БСМ на какое-то время все же появится.

Дата публикации: 12:34 15 февраля 2005

Источник: bpn.ru