Обзор рынка новостроек города Сочи

На данный момент, рынок новостроек в Сочи находится на начальном этапе своего развития и формирования. Огромный потенциал курорта привлекает внимание большого числа инвестиционно-строительных компаний, которые ведут строительство современных домов-монолитов и элитных жилых комплексов на морском и горноклиматическом курорте. По сравнению с московским рынком недвижимости, на котором на сегодняшний момент наблюдается падение спроса и стагнация цен, цены на курортную недвижимость продолжают свой стабильный рост. Вместе с увеличением темпов строительства – растет и цена новостроек. Цены новостроек в Сочи стремятся к московским, в это же время затратная часть проектов на курорте пока ниже. Сегодня рынок новостроек характеризуется возрастающим спросом. Большой популярностью квартиры в новостройках пользуются   у московских и питерских покупателей, а также у нефтяных регионов.

Сочинский рынок новостроек, на сегодняшний момент, может предложить несколько достойных  объектов различного класса и ценового диапазона, начиная с домов, находящихся на стадии строительства, со сроком сдачи через год-полтора, до уже сданных Госкомиссии.  Безналичная форма взаиморасчетов, возможность внесения оплаты в рассрочку, возможность индивидуальной планировки квартиры делают сектор новостроек весьма привлекательным для покупателей. Все чаще покупатели предпочитают инвестировать средства в высоколиквидную элитную недвижимость,  еще на начальной стадии строительства. Т.к. в этом случае можно получить двойную прибыль за счет  роста цены квадратного метра в ходе строительства и общего роста стоимости квартир. Таким образом, 30-50 % прибыли - это тот минимум, который должны принести вложенные средства. Именно поэтому практически все квартиры в новостройках Сочи раскупаются еще на стадии строительства.

Основным фактором, влияющим на стоимость квадратного метра в новостройке, является район  и место расположения.  В состав Большого Сочи входят  четыре района – Центральный, Хостинский, Адлерский и Лазаревский. Основное строительство современных элитных жилых комплексов и домов бизнес-класса ведется крупными московскими строительными компаниями в Центральном и Хостинском районе города Сочи. В последнее время, также наблюдается активный интерес к российскому курорту со стороны  зарубежных инвесторов и строительных организаций. На данном этапе, в Сочи преобладает монолитное строительство. Панельные дома, представляют жилье эконом-класса, их строительство ведется в микрорайонах Макаренко и Ареда в Центральном районе, и в поселках Лазаревское, Кудепста и Адлерском районе. Цены здесь гораздо ниже, вследствие значительного удаления от моря и  класса жилья.

Наиболее высокая стоимость квадратного метра в новостройках наблюдается в Центральном  и Хостинском районах.  Найти жилье в монолитном доме в центре Сочи можно от 1000 $ за кв.м.  Главными факторами, влияющим на стоимость кв.м. в новостройке являются класс дома, близость к морю, окружение, инфраструктура района, экология. Высокое качество строительных  конструкций и инженерных коммуникаций  делают современные новостройки достаточно востребованными. Наибольшей популярностью пользуются объекты, расположенные в пределах 1 км. от моря.

 До настоящего времени в Сочи велась в основном точечная застройка,  осуществлявшаяся достаточно хаотично. Городские власти  на данный момент уже ведут  разработку нового Генерального плана, направленного на утверждение градостроительной политики города. Комплексный подход к строительству позволит решить данную проблему.

Разброс цен на нетиповое жилье в Сочи на сегодняшний день достаточно велик. Самые дорогие новостройки расположены рядом с морем, стоимость кв.м. находится в пределах от 1800$ до $3000. В сегменте бизнес-класса цены находятся в диапазоне от1000 до 2000$. В домах эконом-класса -  $500-900 за кв. м. Цена за кв.м. квартиры в новостройке зависит от этажа, расположения квартиры на этаже  и  сроков оплаты. На данный момент средняя цена квадратного метра для элитных жилых комплексов в центре Сочи - 2165 у.е. Средняя стоимость кв.м. в новостройке бизнес-класса– 1223$. Стоимость машиноместа в среднем составляет 15 000 $, в элитных жилых комплексах может доходить до 55 000 $.

Для всех новостроек элитного и бизнес-класса характерно наличие отдельно стоящих крытых автостоянок, детских игровых площадок, гостевых автомобильных парковок, проводится благоустройство и озеленение территории. Также показателями принадлежности дома к элитному классу являются однородная социальная среда жителей дома, обеспечение охраны и безопасности, автономные  системы жизнеобеспечения, использование высококачественных строительных и отделочных материалов.

В Сочи, на сегодняшний момент, к элитным новостройкам можно отнести жилой комплекс на проспекте Пушкина и жилой комплекс «Премьер». Квартиры в домах бизнес-класса представлены такими объектами как жилые комплексы  «Бригантина», «Бочаров ручей».

Жилой комплекс на проспекте Пушкина,  является первым элитным жилым комплексом в Сочи,  его строительство будет завершено во втором квартале 2005 г. Строительство жилого комплекса «Премьер» ведется в Центральном районе г. Сочи на ул. Кубанская и представляет из себя современное 24-этажное здание. Стоимость пентхаусов в данных жилых комплексах составляет 3000 -3200 $ за кв.м. Оба  дома полностью отвечает всем европейским стандартам. Стоимость квадратного метра на проспекте Пушкина находятся в ценовом диапазоне от 2 080$ до 2 720$ за кв.м., и от 1 900$ до 2 850$ за кв.м. в жилом комплексе «Премьер».  Минимальная площадь квартир в элитных жилых комплексах -  60,6 кв.м. и может достигать 256,8 кв. м. Площадь пентхаусов составляет 500-600 кв.м. В жилом комплексе на проспекте Пушкина проектом предусмотрены открытый бассейн и фитнесс центр,  в состав которого входит тренажерный зал, русская и турецкая бани, закрытый бассейн. На нижних этажах элитных жилых комплексов предусмотрены автостоянки. Среднее количество квартир в комплексах находится  на уровне 110.

Максимальная цена  в жилом комплексе на проспекте Пушкина, на начальном этапе строительства составляла 2700 $ за кв.м., на данный момент находится на отметке 2 800$. за кв.м. Минимальная стоимость кв.м. выросла с 1 550$. , декабрь 2003 г., и  составила 1900$. в ноябре 2004 г.

Наивысший покупательский спрос наблюдается в секторе новостроек бизнес-класса, которые несколько уступают в место расположении и близости к морю, элитным жилым комплексам. Удаление от моря жилого комплекса «Бригантина» составляет 700 метров. Новостройки бизнес-класса являются оптимальными вариантами в соотношении цены и качества. На нижних этажах,  как правило, расположены торговые и офисные помещения,  предприятия бытового обслуживания, территория комплексов огорожена. Строительство объектов бизнес-класса  ведется по индивидуальным проектам,  отличающимся по конструкции, планировочной организации и оснащению.

Жилой комплекс «Бригантина» представлен тремя современными 20-этажными домами-монолитами, в каждом здании проектом предусмотрено 105 квартир, общей площадью от 58 до 230,4 кв.м. Строительство планируется завершить в четвертом квартале 2005 г. На начальном этапе строительства - в октябре 2003 г. цена кв.м. составляла 920 – 950$, в марте 2004 г.  цена поднялась до 980$ за кв.м. На данный момент стоимость квадратного метра достигла 1–1,5 тыс. долл. 

Жилой комплекс «Бригантина» расположен в Хостинском районе, недалеко от центра Сочи. В то же время строительство жилых комплексов бизнес-класса ведется в микрорайоне Мамайка.  В данном случае, удаление от центра гораздо больше, расстояние до моря составляет 1 км. Строительство жилого комплекса «Бочаров Ручей» ведется в самой тихой, экологически чистой зоне города, рядом с известными санаториями «Русь», «Салют», «Беларусь» и резиденцией президента РФ «Бочаров ручей». Стоимость кв.м. находится на одном уровне с комплексом «Бригантина» и составляет от 950$ - 1 510$. Комплекс представляет собой 6-ти секционный 10-ти этажный дом, расположенный на огороженной территории. Строительство ведется  по индивидуальному проекту, на 10 этаже предусмотрено наличие квартир, имеющих выход на эксплуатируемую кровлю.

Типичный представитель домов уровня эконом-класса - двухсекционный 10-этажный крупнопанельный дом расположен в спальном районе центральной части города Сочи на ул. Пластунской. В начале строительства минимальная цена составляла –720$ за кв.м.,  максимальная – 805$ за кв.м. На данный момент цены находятся в ценовом диапазоне от 770 до  900$ за кв.м. В доме имеются 2-х и 3-х комнатные квартиры, площадью 59 кв.м. и 69 кв.м. соответственно. 

Также панельное строительство ведется в Адлерском районе, цена квадратного метра от 670$ за кв.м., а также в поселке Кудепста, где стоимость кв.м. составляет 480$.

В течение последних двух лет в Сочи наметились тенденции к серьезному увеличению числа строительных площадок, что свидетельствует о динамичном развитии курорта. Рост спроса на недвижимость обусловлен развитием курортной инфраструктуры и масштабными инвестиционными проектами, которые осуществляются на побережье и на горнолыжном курорте «Красная Поляна».

На сегодняшний день, все процессы и изменения на рынке недвижимости не лежат на поверхности, так как Сочи проходит начальный этап развития. На сегодняшний день приобретаются и переоформляются права на целый ряд объектов и строительных площадок. В ближайшее время Сочи преобразится, так как на рынке недвижимости курорта работают почти все известные крупные российские компании. Сектор курортной недвижимости для России является новым, но одним из наиболее перспективных.

Дата публикации: 14:06 15 февраля 2005

Источник: bpn.ru