«Открытие» продает незавершенный проект

Компания «Открытие-Недвижимость» презентовала новый многофункциональный проект «Vivaldi Plaza». Он расположится в центральной части Москвы - на Павелецкой, вблизи Swissotel Красные холмы. Это событие, само по себе немаловажное на рынке коммерческой недвижимости, в нынешнее кризисное время, когда многие девелоперы скорее предпочитают сворачивать заявленные проекты, чем презентовать новые, привлекает особый интерес. Аналитический центр http://www.irn.ru/ попытался разобраться, на чем основывается уверенность инициаторов проекта, насколько перспективным и прибыльным он будет.

Проект представляет собой офисно-гостиничный комплекс, который будет состоять из 4 офисных корпусов в 11 этажей с офисными помещениями класса «А премиум» и гостиницы сети Marriott в 13 этажей на 170 номеров. Кроме них, предполагается подземная двухуровневая автостоянка с отдельным въездом и выездом на 935 машиномест, которая будет расположена под 4 офисными корпусами. Также проект предусматривает наличие ресторанов, фитнес-центра и наземной парковки на 105 машиномест. Суммарная площадь комплекса – более 110 тыс. кв. м. Он должен быть готов к осени следующего года.

Девелопер проекта - ЗАО «Открытие-Недвижимость». Генподрядчик – австрийская строительная компания STRABAG. Архитектурную концепцию комплекса разработала архитектурная мастерская «Сергей Киселев и Партнеры».

Инвесторами проекта являются Deutsche Bank AG, Starr Capital, European Commercial Real Estate Group, финансовая корпорация «Открытие», инвестиционный фонд Starr Capital и хедж фонды Old Lane и Artha Capital. «Открытие» достаточно быстро осуществило подготовительную работу: всего за 18 месяцев была приобретена площадка и достигнуты договоренности с основными участниками проекта. Суммарные инвестиции в проект составили порядка $460 млн.

На данном этапе вследствие глобальных изменений, затронувших рынок коммерческой недвижимости, предсказать судьбу того или иного проекта непросто. Причем наиболее трудным с точки зрения прогнозов остается будущая ситуация с реализующимися объектами. Тем не менее, имеющаяся информация позволяет делать предположения о возможной судьбе данного бизнес-центра (БЦ).

И на первый взгляд «Открытие» себя хорошо подстраховало. Здания бизнес-центра реализуются на основании форвардной сделки немецкому инвестиционному фонду KanAm Grundinvest Fonds. Сумма сделки может достичь 900 млн. долларов США. Комплекс будет передан немецкому фонду после заполнения 70% офисных площадей.

Представители «Открытия» надеются, что это произойдет к сентябрю 2009 года. И, формально, этот план, вроде бы удается соблюдать. Так, по словам партнера Knight Frank Андрея Петрова, порядка 40% офисных площадей уже нашли потенциальных арендаторов, с которыми заключены предварительные соглашения. Но преимущественно это западные корпорации, которые могут вследствие развития кризисных явлений на западных рынках изменить свое решение. Кроме того, уже сейчас наблюдаются определенные проблемы с реализацией заявленных параметров.

Например, арендные ставки до кризиса рассматривались в пределах $1600-1800 за 1 кв. м в год, однако теперь их размер, по словам участников сделки, вероятнее всего, не превысит $1200 за 1 кв. м в год.

При этом есть несколько моментов, которые говорят в пользу данного проекта. В частности, в случае возникновения затруднений у «Открытия» с поиском арендаторов расторжения форвардной сделки не произойдет. У «Открытия» имеется значительная отсрочка, которая по ожиданиям девелопера позволит набрать необходимое количество арендаторов, чтобы форвардная сделка была закрыта.

И основания для таких ожиданий есть. Павелецкая – это действительно удобное место в центре Москвы с хорошей транспортной доступностью. Рядом Садовое кольцо, Павелецкий вокзал и возможность быстро добраться до аэропорта Домодедово. Все это издавна привлекает внимание девелоперов. Именно поэтому здесь функционирует много БЦ и бизнес-парков (БП). К их числу относятся БП «Новоспасский двор», «Павелецкая Плаза», БЦ «Полларс», БП «Аврора», бизнес-холл «Классик», БЦ «Святогор» и многие другие. На данный момент незанятые площади в них практически отсутствуют, что, вроде бы, делает будущее «Vivaldi Plaza», более привлекательным. Причем эти БЦ относятся к категории В и B+. Между тем офисы в «Vivaldi Plaza» предполагаются на уровне «А премиум», каковых в районе Павелецкой не хватает.

Стоимость аренды в действующих в районе Павелецкой центрах в среднем составляет порядка $950 за 1 кв. м в год. И такая ставка пользуется достаточно большим спросом в Москве. При этом цена аренды офиса класса А $1200 за 1 кв. м в год – не самая высокая в Москве. Стоит отметить, что некоторые офисы в тех же действующих в районе Павелецкой центрах класса В и В+ сдаются даже дороже – до $1300 за 1 кв. м в год. А офисы класса А уходят зачастую по ценам до $1500 за 1 кв. м в год и выше.

В пользу «Vivaldi Plaza» говорит и то, что политика московского руководства связана с ограничением офисного строительства в центральной части Москвы, что в целом повышает ценность тех офисов, которые там уже есть или будут построены. Есть и еще один фактор: основными арендаторами офисов класса А являются компании из отраслей с высоким уровнем доходности. В России это, в частности, нефтегазодобывающая отрасль, телекоммуникации и металлургия. Кроме того, значительную долю арендуемых площадей в этих офисах составляют иностранные компании.

Даже если учитывать, что доля последних на нашем рынке за последнее время сокращается, вышеуказанные отрасли российской экономики скорее останутся на плаву. По крайней мере, их показатели демонстрируют значительную стабильность. Нет данных о возможном сильном спаде в ближайшее время.

Кроме того, до осени 2009 года у девелопера «Vivaldi Plaza» есть хороший шанс добрать объем сдаваемых в аренду площадей до 70%, необходимых для закрытия форвардной сделки. А учитывая тот факт, что западные компании, на которых и приходится основной спад в спросе на офисные площади класса А, уже предварительно дали согласие на аренду 40% площадей, можно ожидать, что на оставшиеся 30% площадей удастся найти российских арендаторов.

Однако даже если «Открытию» удастся привлечь на 70% БЦ арендаторов, то, по всей видимости, уже не по нынешним ставкам. И здесь может возникнуть определенная загвоздка. По мнению специалистов аналитического центра www.irn.ru, нельзя исключать вероятность того, что KanAm Grundinvest Fonds может отказаться от сделки, несмотря на грозящую ему в этом случае неустойку. Для KanAm Grund Kapitalanlagegesellschaft mbH проект «Vivaldi Plaza» стал первым в сфере московской недвижимости. При этом немецкий фонд приобретал изначально более перспективный продукт, чем то, что он получит в результате. Заключая сделку с «Открытием», он рассчитывал на относительно быструю отдачу денег примерно через 7 лет – это наиболее вероятно при цене в $1600 за 1 кв.м. в год. Уже сейчас эти параметры не соблюдаются. И дело обстоит совсем иначе при аренде за $1200 за 1 кв.м. в год – тогда «отбить» инвестиции удастся через 10 лет – в лучшем случае.

В то же время, в свете финансового кризиса многие компании могут отказаться от планов по расширению своего присутствия в России. А рынок офисной недвижимости в Москве по многим показателям близок к насыщению.

Аналитический центр www.irn.ru писал об этом в статьях «Рынок офисной недвижимости переоценен» и «Аренда офисов дорожает необоснованно». В итоге, на фоне спада деловой активности вследствие кризиса в обозримом будущем весьма вероятно значительное увеличение пустующих офисных площадей, что еще больше снизит арендные ставки на офисные помещения. В таком случае окупаемость проекта может растянуться на 15 лет. Это вдвое превышает первоначальные параметры. Будет не удивительно, если в таком случае немецкий фонд предпочтет отказаться от выкупа подешевевшего проекта или предложит его девелоперам новые условия. Стоит иметь в виду, что к 2009 году цены на коммерческую недвижимость могут также снизиться.

В то же время, даже если немцы предложат девелоперам «Vivaldi Plaza» цену на уровне $690 млн, это принесет последним доходность на уровне 25% годовых, что весьма неплохо даже без учета финансового кризиса. Между тем, такая цена позволила бы в случае падения арендных ставок окупить проект в пределах 11 лет, что также не сильно отличается от запланированного уровня. Таким образом, изначально заложенная высокая прибыльность этого проекта может сыграть на руку девелоперам. В условиях кризиса она позволит проявить им гибкость по отношению к партнерам, для которых, по всей видимости, важно зайти на российский рынок, потенциал которого по-прежнему высок. В итоге, по оценкам «Индикаторов рынка недвижимости», проект «Vivaldi Plaza» при определенной уступчивости его девелоперов может оказаться выгодным для всех участников потенциальной сделки.