Нежилой передел по-московски

Согласно постановлению правительства Москвы, в ближайшее время в центре города не будут возводиться офисные здания и большие торговые комплексы, площадь которых превышает полторы тысячи квадратных метров. По мнению столичных властей, это улучшит транспортную ситуацию и позволит сохранить исторический облик города. На самом деле и сохранять уже почти нечего, и пробок, как считают эксперты, не станет меньше. За последние 10 лет так называемая точечная застройка и любимый столичными чиновниками «монолит с башенками» уже изменили вид центра города до неузнаваемости. Оптимизм в деле улучшения транспортной ситуации не убеждает.

«Новое решение московского правительства не привнесет никакого позитива, т. к. не предполагает системного подхода к проблемам города» Дело в том, что московские архитекторы еще в 60-х годах планировали развитие дорожной сети и строго запрещали любое строительство на землях, так сказать, «зарезервированных» под дороги будущего. К сегодняшнему дню эти запреты не действуют, разрешения давно получены, здания построены, ездить негде, парковаться тоже.

Странным выглядит то исключение из всеобщего запрета, которое правительство Москвы сделало фактически для самого себя, – под запрет не попадут объекты, возводимые на бюджетные средства, и здания, в которых разместятся муниципальные и федеральные власти. Наивно полагать, что эти строения расположатся на обочине МКАД. Отдельно в постановлении московского правительства также оговаривается, что «в случае с реконструкцией право на существование будут иметь проекты, в которых площадь зданий увеличивается за счет парковки».

Согласно мониторингу газеты и опросу экспертов в области градостроения, в том числе и в столичном правительстве, все они сомневаются в эффективности мер, которые, как говорится в постановлении, призваны «сократить транспортную нагрузку на центральную часть города, где пропускная способность себя исчерпала». Цель, похоже, в другом, – перераспределить рынок аренды имеющихся площадей и не допустить конкурентов до свободных участков под застройку.

Самый яркий пример непродуманности решений столичных чиновников – торговый центр «Европейский» у Киевского вокзала, подъезды к которому в выходные дни штурмуют сотни автомобилей, блокируя все возможные пути от Смоленской площади и до Кутузовского проспекта. И ведь кто-то одобрил этот гигантский комплекс без нормального подъезда, парковки около него и с крайне малым числом гаражей в самом здании.

«Это решение можно было бы приветствовать лет 15 назад, когда ситуация на дорогах еще была приемлемой, – говорит директор стройкомпании «Инжиниринг-Сервис-М» Егор Колыванов. – К тому же в постановлении нет ни слова о том, что и новые проекты должны обеспечиваться надлежащей инфраструктурой, в том числе транспортной, причем за деньги города».

«Несколько дней тому назад мэр Москвы приводил цифры, согласно которым только неправильно припаркованные автомобили «съедают» до 500 км автодорог, – заявил главный архитектор «Бюро Дорстроймонтаж» Ольга Шатунова. – Но даже эту проблему власти только проговаривают годами, но ничего не делают, за исключением лоббирования законов об эвакуаторах. Новое решение также не принесет никакого позитива, так как не предполагает системного подхода к проблемам города».

Зато решение московских властей усугубит положение арендаторов: на фоне острого дефицита готовых площадей и некоторых финансовых проблем, вызванных американским кризисом, новое ограничение поднимет ставки на аренду в бизнес-центрах и торговых комплексах. На сегодняшний день, по данным компании Rivva, средние годовые ставки аренды торговых площадей в центре достигают 11,5 тысяч долларов за один квадратный метр, а офисов – 2 тысяч долларов.

Эти расценки перекрывают ставки аренды Лондона на 12%, Парижа – на 15%, Берлина – на 20%. Так что не стоит удивляться и запредельным ценам в приличных торговых центрах – арендная плата входит в каждую покупку и составляет в ней не менее 40% от стоимости товара.

Другое дело, что крупных девелоперов это решение вряд ли испугает: все возможные большие проекты в центре города уже получили разрешения властей до принятия постановления, говорят чиновники ЦАО Москвы, прося не называть их имен.

Например, реконструкция «Детского мира» давно одобрена лично Юрием Лужковым. Проект никто не видел, а те же чиновники утверждают, что реконструкция предполагает увеличение торговых площадей здания в четыре раза, что не может не сказаться на подъездах к «главному детскому универмагу». Впрочем, останется ли он детским, тоже еще вопрос.

При этом нововведении по крайней мере каждый второй проект может попасть под амнистию как содержащий офисы для федеральных властей. Участники рынка указывают, что такие ограничения подтолкнут девелоперов к включению в проекты площадей «для государства». Сделать это просто – достаточно иметь, к примеру, кинозал, который можно использовать в качестве «зала приемов». Пусть даже просто «на бумаге».

Но и это еще не все. Столичное правительство предупреждает, что нежилая недвижимость, вполне вероятно, вступает сейчас в период «жесткого передела». Это связано со вступлением в силу нового закона от Федеральной антимонопольной службы (ФАС), который изменяет правила передачи в аренду нежилых помещений, являющихся собственностью муниципалитетов. Все старые договоренности с арендаторами отменяются и начинают действовать новые – все подобные помещения, т. е. около 90% в Москве, будут выделяться через аукционы.

Закон «О концессионных соглашениях» лишает всех преференций предприятия малого бизнеса и общественные организации, которые сейчас получают от города арендные ставки в размере 1 тысячи рублей за квадратный метр. На аукционе стоимость столичного квадрата может быть максимально приближена с рыночной, т. е. увеличится и в 10, и в 100 раз. Без крыши над головой могут остаться редакции газет и журналов, общественные организации, творческие союзы, мастерские художников и многие другие, которые не потянут соперничество с банками, ресторанами и торговыми компаниями.

«В городе была принята программа поддержки малого бизнеса, бизнеса в области инноваций, ЖКХ, бытового обслуживания, которая предполагала закрытые конкурсы и льготные цены по арендным ставкам нежилых помещений, – говорит руководитель комплекса имущественно-земельных отношений Москвы Владимир Силкин. – После изменения норм сдачи в аренду столичные власти вынуждены в обязательном порядке проводить открытые конкурсы и аукционы, в которых победитель будет определяться наибольшей величиной арендной платы». Чиновник предупреждает, что столичный рынок нежилой недвижимости – а это около 4 млн квадратных метров – ожидает полный передел.

В бесконкурсной пролонгации договоров аренды помещений уже отказано Союзу инвалидов России, Союзу московских архитекторов, Российскому Красному Кресту, профсоюзу работников здравоохранения, редакциям ряда столичных газет.

Владимир Силкин считает, что ситуацию может исправить Совет федерации, где создана рабочая группа, которая попытается исправить этот закон. С законодательной инициативой о внесении изменений и уточнений собирается выступить Мосгордума.

Необходимо отметить, что юристы считают процедуру внесения поправок в действующее законодательство крайне длительной и забюрократизированной. По крайней мере, как считают эксперты московской гильдии адвокатов, она займет не менее 6–9 месяцев.

Павел Огородников