Великое переселение офисов

Бурно растущий рынок продавца и растущих ставок резко сменил курс и превратился в рынок покупателя, имеющего на руках все козыри. Сокращение штатов, начавшееся по Москве и составляющее уже в общей сложности 5-10%, привело к высвобождению как минимум аналогичного количества офисных площадей. Однако реальный сброс площадей будет еще больше — до 25%. При дефиците помещений, который существовал еще недавно, арендаторы брали площади с запасом и были готовы платить за лишние метры в расчете на дальнейшее развитие и расширение своих компаний.

О тенденциях

Великое переселение народов, которое сейчас только началось, продолжится еще примерно год. Первый очевидный тренд — уменьшение занимаемых фирмами офисов, которое может идти двумя путями: переезд с больших площадей на меньшие и сдача части арендуемых площадей в субаренду. Вполне вероятно, что второй путь станет сейчас для многих компаний наиболее актуальным и на рынке появится большое количество предложений такого рода.

Другая тенденция — это либо полный отказ от планируемых переездов, либо перенос сроков и пересмотр условий договоров, находящихся на стадии согласования. Уже сейчас мы видим, что какие-то из компаний вообще отказываются от своих планов по переезду, другие откладывают их на какое-то время. Например, ВТБ решил отложить свой переезд в башню «Федерация» в «Москва-Сити» ради сокращения издержек.

Неизбежно в нынешней ситуации возникновение споров между собственниками и арендаторами по поводу депозита. В случае принятия арендатором решения о расторжении договора аренды собственник занимаемого им помещения, разумеется, не захочет возвращать арендатору депозит. Это незаконно, однако такие случаи уже есть.

Еще одна тенденция — желание арендаторов садиться только в готовые офисы. Никто сейчас не хочет и не будет тратить собственные средства на отделку помещений. Практически все заявки от клиентов, которые мы сейчас получаем, — это заявки на полностью готовые помещения. И наконец, можно говорить о том, что вряд ли кто-то сейчас будет заключать долгосрочные договоры аренды, отдавая предпочтение краткосрочным, продолжительностью 11 месяцев.

От А до С

В кризисной ситуации компании все меньше смотрят в сторону офисов класса А. И собственники начинают ломать голову над тем, как бы привлечь в свои незаполненные центры новых арендаторов. Уже сейчас появляются интересные предложения, которые ранее не были характерны для офисных центров высшего класса. В качестве примера можно привести бизнес-центры «Святогор», в которых теперь предлагается в аренду от 50 до 250 кв. м, в то время как ранее «Святогоры» сдавались этажами.

Наибольшим спросом сейчас будут пользоваться бизнес-центры классов B и B-. Можно говорить скорее не о переездах из А-класса в B (что тоже актуально), а из B-класса в центре Москвы в офисы того же уровня в других районах города и за пределы МКАД. Компании переосмысливают свои потребности и садятся в офисы, не отвечающие их первоначальным пожеланиям и критериям. NAI Russia, например, искала на протяжении всего лета офис, в который должно было сесть несколько подразделений компании «Евразия Логистик». В итоге же был выбран офис на Китай-городе в бизнес-центре на 4-м этаже без лифта, что явно не соответствует их первоначальным критериям. Более того, переехало туда только одно подразделение компании. Все это свидетельствует о том, что арендаторы начинают умерять свои аппетиты и стараются экономить на всем, что касается офисных издержек.

Больше всего в кризисной ситуации пострадают отдельно стоящие здания и особняки, в которых за «лишние», неиспользуемые площади (коридоры, холлы, мансарды и проч.) надо платить по той же ставке, что и за полезные метры. Так, например, один из наших клиентов недавно снял особняк в Шубинском переулке, который предполагалось использовать в качестве представительского офиса. Однако уже сейчас договор расторгнут.

На столичном рынке сегодня достаточно предложений по особнякам, однако среди них немало объектов, требующих от арендатора тех или иных вложений в отделку, реконструкцию и проч. Такие особняки востребованы не будут вообще, поэтому цены на них сильно упадут.

Дисконт и еще раз дисконт

Цены упадут на все классы — от А до С без исключения. Что касается класса А, то на построенные объекты спрос хотя и упадет, но все равно будет. Новые же объекты такой категории строиться не будут. Ставки на А-класс, несомненно, упадут. В- и С-классы будут укомплектованы полностью, но ставки в них также значительно опустятся.

Из-за замораживания строительства новых объектов можно ожидать очередного дефицита площадей. Но у арендаторов в нынешних условиях есть все основания требовать снижения арендных ставок, хотя собственники еще психологически не готовы к таким снижениям. Уже сейчас у нас появляются клиенты, которые называют ставки ниже рыночных, будучи уверенными, что им удастся сторговаться с собственниками. Таких компаний становится все больше, и они будут двигать рынок вниз. Показательный пример — ситуация с IT-холдингом IBS, который собирался арендовать у «ДС Девелопмент» около 37 000 кв. м в комплексе Nordstar Tower. Сейчас же IBS не только требует пересмотреть условия сделки в сторону снижения арендной ставки, но и претендует на право привлекать субарендаторов.

Пока у собственников еще есть определенный запас прочности, который позволяет их объектам простаивать, в то время пока они пытаются «продать» их по докризисным ценам. Однако, когда начнется реальная борьба за арендатора, ставки начнут серьезно снижаться. К марту можно ожидать падения цен до 20%.

Курс на клиента

Наступило время покупателя, который начинает диктовать свои условия как при заключении и согласовании новых договоров, так и по текущим договорам. Собственники, в свою очередь, будут готовы идти на уступки, не только предлагая арендаторам дисконты по ставкам, но и соглашаясь на изменение системы оплаты, которая теперь в ряде случаев производится по системе 1 + 1, а не 3 + 3. Под этим мы понимаем, что арендатор при заключении договора оплачивает лишь один депозитный месяц и один месяц аренды вместо трех. Прецеденты уже есть, но в силу закрытости рынка не оглашаются ни одной из сторон. Есть примеры, когда арендаторы, занимающие офисы по долгосрочным договорам, заключенным еще 3-4 года назад, начинают поднимать вопрос об изменении условий индексации их арендной ставки.

Уместно также вспомнить о полностью обслуживаемых офисах готовых рабочих мест типа Regus, которые сдаются в аренду не только на длительные сроки, но и краткосрочно (вплоть до нескольких дней). Ставки на такие офисы значительно выше рыночных, но их аренда в кризисной ситуации может оказаться выгодной для арендатора. Полагаем, что собственникам следует задуматься над разработкой аналогичных более доступных предложений, которые могут оказаться востребованы рынком.

Возрастает сейчас и роль брокера как консультанта, который должен суметь объединить обе стороны. Мало просто найти объект и подписать по нему договор, необходим персональный и более гибкий подход, а также консультации не только по объекту, но и по возможным рискам и перспективам. В работе консультантов возможен переход от комиссии с клиента на комиссию с объекта.

И наконец, в свете тенденции к укреплению доллара и возможной девальвации рубля имеет смысл подумать о переориентации договоров с рубля на другие валюты, привязывая новые договоры к таким стабильным валютам, как, например, швейцарский франк или иена. Надо сказать, что такие примеры на рынке уже есть.

Денис Карцев

Дата публикации: 10:57 18 ноября 2008

Источник: bpn.ru