Хаус мастера боится

Собственники жилья в многоквартирном доме, решившие создать ТСЖ, должны прежде всего задуматься о том, кому доверить председательство. Ведь на этого человека ляжет не только огромный объем работы, но и груз самого разного рода ответственности, который маленьким никому не покажется.

Крайним будет председатель

Начнем по порядку. Кто отвечает за состояние здания, инженерного оборудования, коммуникаций и другого общего имущества в многоквартирном доме? Собственники? Нет. Они за все платят, но ответственность несет руководитель ТСЖ. Кто отвечает за своевременное подписание договоров с поставщиками жилищно-коммунальных услуг и ежемесячные платежи по этим договорам? Руководитель ТСЖ. Кто отвечает за финансово-хозяйственную деятельность, безопасность и комфортность проживания, за чистоту и порядок в подъездах, на придомовой территории и еще за многое-многое другое? Руководитель ТСЖ.

Считается, если председатель не ворует, то и бояться ему нечего. Это не так. Взять, к примеру, лифтовое хозяйство дома. Случись авария, в результате которой пострадал человек, виновного найдет комиссия Ростехнадзора. По закону за техническое состояние, правильное содержание, обслуживание и эксплуатацию лифта отвечает собственник. И не важно, что вашим лифтом по договору занимается специальная и лицензированная организация типа «Мослифт» или «Мосотис». ТСЖ является эксплуатирующей лифты организацией. Значит, именно председатель ТСЖ будет нести административную или уголовную ответственность за саму аварию и за ее последствия в зависимости от тяжести вины, определенной для каждого ответственного лица комиссией Ростехнадзора или, с его подачи, судом общей юрисдикции, или мировым судьей.

Для того чтобы получить право эксплуатировать лифты, ТСЖ как минимум должно иметь в своем штате официальное должностное лицо, имеющее инженерное или техническое образование и прошедшее специальную подготовку с получением соответствующих разрешительных документов на эксплуатацию и обслуживание лифтов. Сертификация и содержание такого специалиста стоят немалых денег – от 25 до 35 тыс. рублей в месяц в больших городах, и от 50 до 60 тыс. рублей в месяц в мегаполисах. С другой стороны, у вас уже есть договор с лицензированной и специализированной организацией на обслуживание лифтов. Казалось бы, какие проблемы? Но по закону обслуживание лифтового хозяйства и профилактические работы, ремонт лифтов, их замена – это одно, а ежедневная эксплуатация лифтов – другое.

Председателей ТСЖ, в которых нет технического персонала, заставляют принимать на себя всю полноту ответственности за все лифтовое хозяйство, за его безаварийную эксплуатацию, даже если они не имеют технического образования и не прошли соответствующую подготовку. Кто захочет рисковать? И при каких условиях пойдут на такой риск?

Мы разобрали только один пример из забот председателя ТСЖ. А таких задачек у него десятки, если не сотни. И все они из разных областей. Председатель должен быть специалистом ЖКХ самого широкого профиля. Шире не бывает. Это своего рода универсал типа «автомотокинофотовелорадиомонтер».

А если вскладчину?

В большинстве ТСЖ председатели и члены правления работают за символическую плату. При недостатке знаний и опыта выход видится в привлечении к управлению домом профессионалов. Но профессионалы дорого стоят, что мы уже показали на примере электромеханика по лифтам. Без наличия электромеханика по лифтам в штате ТСЖ и Ростехнадзор, и Госжилинспекция, и Роспотребнадзор имеют право запретить использование лифтов на законном основании до тех пор, пока не появится специалист. Кроме того, могут в любой момент оштрафовать председателя ТСЖ лично на сумму от 5 тыс. рублей, а ТСЖ, как юридическое лицо, – от 40 до 50 тыс. рублей.

Выход в том, чтобы принять специалиста в штат ТСЖ на одну вторую, одну четвертую или одну восьмую ставки. Так можно сэкономить на зарплате и выполнить требование закона. Разумеется, в этом случае электромеханик должен обслуживать не один дом, а несколько. Как правило, лифтовые компании за бригадой из двух электромехаников закрепляют от 60 до 80 лифтов (6–10 домов). Значит, и руководители нескольких ТСЖ могут нанять бригаду электромехаников по лифтам, зачислив их в свои штаты на соответствующую долю ставки. При этом штатный электромеханик по лифтам нужен товариществу не только как специалист, но и как законный «стрелочник». Если он к тому же одновременно работает и в обслуживающей ваш дом лифтовой компании, ваши лифты гарантированно будут находиться в идеальном состоянии.

Та же история складывается и с другими специалистами: электриками, сантехниками, газосварщиками, электросварщиками, плотниками, столярами, рабочими строительных специальностей. Все они в большинстве случаев должны обслуживать не один, а несколько домов. Для этого нужна координация деятельности нескольких ТСЖ. Достичь ее можно, подчинив всех этих работников одному управляющему – управдому. Это давным-давно практикуется, например, в Германии. И должность хаус-мастера весьма там почитаема.

Сколько стоит управдом?

Успешные управдомы нередко имеют по два, а то и три высших образования. Таких специалистов «отрывают с руками». В московских объявлениях должность профессионала-управдома оценивается в сумму от 50–60 тыс. рублей в месяц и более.

Любое ТСЖ в то же время может себе позволить нанять профессионального управляющего домом за 25–45 тыс. рублей в месяц, так как профессионалы обычно обслуживают одновременно несколько домов. Хотите сохранить дом и жить комфортно – принимайте во внимание реалии рынка жилищно-коммунальных услуг. Платите председателю ТСЖ от 6 до 20 тыс. рублей в месяц за представительские функции, а всю основную работу поручите наемному профессионалу – управдому по договору поручения или по агентскому договору, который с ним подпишет председатель ТСЖ.

Управдом выполняет те же функции, что и управляющая организация, но в отношениях с собственниками выступает от их имени и является их доверенным лицом. Профессионал необходим при подготовке, проведении переговоров с поставщиками ЖКУ и при заключении договоров, которые в конечном итоге подписывает председатель ТСЖ. Управдом вместе с правлением и председателем ТСЖ контролирует выполнение договоров поставщиками ЖКУ и подрядчиками, разрабатывает и проверяет сметы, принимает выполненные работы, подписывает акты, встречается с разного рода проверяющими.

Профессиональный управдом сможет сэкономить для ТСЖ сотни тысяч рублей. За счет повышения качества выполненных подрядчиками и поставщиками ЖКУ работ и услуг, обеспечения бесперебойного поступления городских субсидий на содержание и ремонт вашего дома в кассу ТСЖ, минимизации налоговых платежей за счет правильно поставленного бухгалтерского учета, своевременной защиты интересов собственников в судах и административных органах.

Виктор Дейнекин

Дата публикации: 17:25 21 ноября 2008

Источник: bpn.ru