Московские новостройки станут дефицитом

В среду мэр Москвы Юрий Лужков подписал два распоряжения, которые могут привнести некоторую ясность в судьбу будущих и ныне замороженных строительных проектов. Решено выделять субсидии инвесторам для оплаты кредитов, взятых на строительство. Другим документом правительство Москвы решило отозвать все проекты госконтрактов по долевому участию столицы в финансировании строительства жилья.

Как сообщил источник в городской администрации, по всей видимости, этот шаг мэр сделал под давлением нарушений, которые были допущены при организации и проведении открытых конкурсов на право заключения контрактов по соинвестированию городом строительства жилья.

«Восстановление объемов строительства произойдет не ранее, чем через 2,5-3 года и к тому времени можно ждать нового взрыва цен на жилую недвижимость» Речь идет прежде всего об итогах двух последних конкурсов, на которых самые крупные столичные застройщики – группа ПИК, СУ-155 и «Главстрой» – должны были продать городу более 500 тысяч квадратных метров жилья по цене около 80 тысяч рублей за квадратный метр. Несмотря на то, что тендеры были проведены и утверждены, через несколько дней власти города отказались заключать контракты с девелоперами и потребовали от них дополнительную скидку в 15–17%.

Еще через несколько дней в мэрии сочли и этот дисконт несолидным и объявили о намерении сбить цены на 20–25%, т. е. примерно до 60 тысяч рублей за метр, а заодно отменили тендеры из-за их жесткой «привязки» к цене, решив за лучшее проводить аукционы на понижающем принципе. По словам источника, все ранее проведенные открытые конкурсы признаны мэром Москвы не соответствующими требованиям федерального законодательства.

«Довольно странное решение мэра Лужкова похоже на метание и неясность действий в непривычных условиях кризиса строительной отрасли, – заявил аналитик компании «Экспертиза-Модель» Игнат Колыванов. – Такие «шарахания» и отмена собственных решений по крайне меры не добавляют доверия к органам власти, от четкости действий которых сейчас зависит очень многое, в том числе и выполнение программы «Доступное жилье».

Непоследовательность действий столичной администрации, которая явно скрывает истинные причины своих решений в отношении выкупа квартир у девелоперов на фоне финансового кризиса, может оставить Москву без нового жилья уже в будущем году, прогнозируют опрошенные эксперты рынка. Отсутствие доступных кредитов и заоблачность банковских ставок на уровне 30–50% годовых заставляют застройщиков сокращать инвестпрограммы, замораживая текущие проекты.

С другой стороны, в среду на пресс-конференции руководитель стройкомплекса Москвы Владимир Ресин заявил, что финансовый кризис никак не скажется на выполнении обязательств перед обманутыми дольщиками, подчеркнув, что будут «приняты все меры по предотвращению обмана наших горожан». Кроме того, как сообщил Владимир Ресин, продолжится строительство «городов-спутников», так как «в существующих границах Москве трудно развиваться».

Пока это только планы и прогнозы. По некоторым оценкам, уже в следующем году в Москве может быть введено вдвое меньше коммерческого жилья по сравнению с этим годом – 700 тыс. квадратных метров, а в 2010 году этот показатель и вовсе снизится до 200 тысяч. Компенсировать дефицит новостроек в Москве смогут владельцы инвестиционных квартир, площадь которых соответствует двухлетнему объему строительства жилья. Правда, только в том случае, если они все «вдруг» решат их срочно продать, что, конечно же, тоже маловероятно.

Согласно официальной статистике, объем построенного в Москве в 2008 году жилья, с учетом социального, должен составить 3–3,5 млн квадратных метров, хотя в конце 2007 года мэрия рапортовала о намерении сдать 5 млн. Отставание темпов ввода сейчас составляет почти два раза, говорит управляющий партнер компании Panorama Estate Омар Гаджиев, отмечая, что «наверняка можно говорить о порядке ввода на уровне 2,5 млн «квадратов». Такие же прогнозы и у Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции Москвы.

Статистику Юрию Лужкову «испортили» девелоперы. О цифрах на будущий год в мэрии уже не говорят, хотя известно, что адресная инвестиционная программа правительства Москвы на 2009 год сокращена практически вдвое – с планируемых 620 млрд. до 426 млрд. рублей. Если переводить деньги в метры, то получится, что рынок новостроек не превысит 1,5 млн. квадратных метров. Таким образом, показатели вернутся на уровень начала 2000 годов.

Руководитель аналитического центра «Инком» Дмитрий Таганов прогнозирует, что в 2008 году на долю коммерческого жилья будет приходиться 20-25 тыс. квартир, то есть в два раза меньше, чем в 2007 году. Причем, отрицательная динамика исчерпает себя нескоро, полагает эксперт.

«Несмотря на существенное сокращение масштабов строительства, количество продаваемых новостроек вряд ли сократится так же сильно», - считает Дмитрий Таганов. По его мнению, ранее построенные объекты к тому моменту не будут полностью реализованы, а от коллапса рынок спасут инвестиционные квартиры, суммарная площадь которых равна двухлетнему объему строительства в столице.

С мнением, что кризис заставит владельцев квартир распродавать их, как «горячие пирожки», разделяют далеко не все эксперты рынка. Действительно, инвестиции в недвижимость считаются долгосрочными, а рынок по тем или иным причинам подвержен периодически взлетам и падениям. К тому же тот же кризис показал, что ценные бумаги и денежные знаки не являются надежными активами, не в пример той же недвижимости. Так что, маловероятно, что на продажу будет выставлено более 20-30% «свободного жилья».

Сегодняшнюю ситуацию эксперты рынка не считают катастрофической, так как обвала цен не было и не будет, во всяком случае, снижение стоимости «квадратов» произойдет постепенно в течение нескольких месяцев. Более того, несмотря на кризис, платежеспособных покупателей также не стало меньше, а их сегодняшняя выжидательная позиция в условиях общеэкономической нестабильности сформирует так называемый «отложенный спрос», который даст о себе знать после того, как ситуация придет к равновесию. Это и будет началом нового роста цен в условиях дефицита недвижимости.

«Строительная политика московских властей и их бездействие в отношении непомерного роста цен и искусственно поддерживаемого дефицита предложения привели к тому, что на ближайшие два года уже сформирован провал в объемах жилищного строительства, - заявил аналитик «Бюро информационной поддержки инвестиций» Денис Игнатьев. - Восстановление объемов строительства произойдет не ранее, чем через 2,5-3 года и к тому времени можно ждать нового взрыва цен на жилую недвижимость».

Впрочем, сейчас все зависит от того, насколько быстро девелоперы смогут решить свои финансовые проблемы и разморозить стройки. В среду стало известно, что группа компаний «ПИК» может получить финансовую поддержку от государства в размере 250-300 млн.долларов через Банк Развития. Причем, как газете сообщили в пресс-службе девелопера, все эти средства будут направлены на рефинансирование долговых обязательств.

Аналитики рынка считают, что без этой поддержки «ПИК» мог бы не справиться с долгами зарубежным кредиторам, если учитывать тот факт, что только до конца года, согласно оценкам эксперта ВТБ Марии Колбиной, девелопер должен выплатить порядка 900 млн.долларов. Нужно признать и тот факт, что спасение одного-двух застройщиков особого влияния на рынок жилья в стране иметь не будут – даже в случае их банкротства будет найден вариант решения вопроса с построенным и недостроенным ими жильем.

«От того, как будет именоваться компания, потребителю все равно «ни горячо, ни холодно», - говорит Денис Игнатьев. – Важнее сейчас озаботиться главным – заложить основы под реальный рост доходов граждан. Пока «официальная зарплата» в нашей стране - вещь лукавая. К тому же, есть мнение, что 1 квадратный метр новостройки сейчас стоит примерно столько, сколько в реальности зарабатывает в месяц среднестатистическая семья. Иначе жилье не продавалось бы с такой скоростью. Отметка в 3-4тысячи долларов за квадрат как раз и свидетельствует об уровне реальных доходов. Сегодня рост зарплат прекратился — встал и спрос».

Что касается сегодняшнего «статус-кво», то инвестиционная привлекательность недвижимости обусловлена низкой обеспеченностью населения жильем, а также недостаточным объемом ввода новостроек. Таким образом, потенциальный спрос действительно велик, и его снижение нельзя прогнозировать даже в долгосрочной перспективе.

Павел Огородников

Дата публикации: 11:30 27 ноября 2008

Источник: bpn.ru