Ипотечные брокеры в условиях кризиса

Состоявшийся в Москве Второй всероссийский конгресс ипотечных и кредитных брокеров пришелся на непростое время мирового финансового кризиса, затронувшего и отечественную банковскую систему. Участники форума с разной долей оптимизма анализировали сложившуюся ситуацию на рынке ипотечного жилищного кредитования и делали прогнозы. Мнения, как обычно, разделились.

Умеренные пессимисты

Западный опыт свидетельствует, что негативные процессы развиваются по нарастающей. В рамках конгресса состоялся телемост с президентом кредитного бюро США Logistics Capital, Inc. & Rombakh Smart Mortgages Павлом Ромбахом. Он и его коллега по компании Владимир Соловьев, находившийся в московской аудитории, поделились своим видением кризиса в Америке и прогнозами развития событий в России.

Чтобы разобраться в сути происходящего, надо понять, как работает система ипотеки в США. За океаном все началось как раз с ипотечных брокеров, отметил П. Ромбах. Они помогали получить кредиты, а ценные бумаги, выпущенные на основе закладных, перепродавались все новым и новым инвесторам. В конечном итоге в 93% случаев решение о выдаче займов принимали одни лица (компании), финансировали — другие, а страховали — третьи. Постепенно ответственность за качество кредитов размывалась: требования к займам упрощались, никто уже ничего не проверял, инвесторы расслабились.

Так система работала с 2002 г. Однако в 2006 г. произошло торможение, а потом и остановка рынка. Недвижимость упала в цене, и заемщики уже не могли брать кредиты под залог своего дома, чтобы оплачивать оформленную на него же ипотеку.

Начались дефолты. Банки теряли рейтинги, испытывали трудности по привлечению заемных средств и повышали ставки для заемщиков. Волна кризиса выбросила на рынок значительное количество дефолтных квартир, что повлияло на еще большее снижение цен на жилье. Все операции с недвижимостью приостановились, риэлторы начали закрывать свои конторы.

Похожую ситуацию следует ждать через год-полтора в России, уверял участников московского конгресса В. Соловьев. А потому он предложил коллегам перестраивать свой бизнес по примеру американских ипотечных брокеров. Когда банки повысили ставки с 6 до 9%, заемщики отказались платить по кредиту. Продать заложенную недвижимость стало невозможно.

И брокеры взялись структурировать займы так, чтобы заемщики все-таки могли обслуживать свой долг. Для этого кредитную организацию убеждали снизить ставку до 5% или пойти на другие временные льготы для заемщика. Убеждения подействовали, ведь банку главное — вернуть свои деньги, пусть не так быстро, как хотелось бы. А гражданам важно сохранить крышу над головой. В реалиях российского рынка таким обвалом еще не пахнет, но услуга по продаже заложенной недвижимости, по словам вице-президента РГР Григория Полторака, уже стала актуальной. Может быть, в дальнейшем потребуется и оптимизация платежей.

Второй настораживающий пример — из Казахстана, чей рынок недвижимости развивался по той же схеме, что и российский. Руководитель проекта «Развитие первичного рынка ипотечного кредитования в Центральной Азии и Азербайджане» Международной финансовой корпорации (IFC) Виктор Минц рассказал, что поначалу в Казахстане кредитование тормозилось из-за отсутствия длинных ресурсов. Скачок произошел, когда в республике создали вторичный рынок ипотеки: внутреннюю систему рефинансирования и систему накопления. Объем ипотечных кредитов увеличился в пять раз. Вместе с ростом ипотеки росли и цены на жилье. Только за 2007 г. недвижимость подорожала в 2,5 раза. Между банками началась настоящая борьба за клиента, включавшая снижение требований к качеству кредита. Так продолжалось до июня прошлого года, когда казахским банкам перестали давать деньги на западных рынках. В результате они начали сокращать объемы выдачи займов. На рынке недвижимости наметилась стагнация, а осенью произошел обвал цен, который не завершился и сейчас. Экономические трудности не ограничились сферой ипотеки и жилья. Стало заметным торможение производства, выросла безработица, снизился потребительский спрос. Были заморожены многие стройки, появилась волна обманутых дольщиков. В этих условиях государство выделило 1 млрд долл. на поддержку банковской системы с тем условием, чтобы банки перекредитовали застройщиков и помогли закончить возведение жилых объектов. Меры спасли не всех, но многих. В течение года ипотека в Казахстане находится в замороженном состоянии.

Казахский сценарий вполне может реализоваться и на российской почве, если правительство не предпримет необходимых действий. На государственную поддержку российской банковской системы деловое сообщество участников ипотечного рынка возлагает большие надежды. Хотя и высказывает порой жесткую критику.

Как считает первый вице-президент Ассоциации региональных банков России Владимир Гамза, избыточность органов государственного регулирования и разного рода непрофессиональные действия в экономической сфере создают угрозу финансовой стабильности страны. Развивая свою мысль, В. Гамза привел неутешительную для нас статистику. По данным Международного валютного фонда, ВВП США составляет свыше 14 трлн долл., а России — менее 2 трлн. Причем этот объем товаров и услуг, произведенных в нашей стране за год (так определяется ВВП), в большей степени создан за счет добычи и продажи нефти. Перерабатывающие и наукоемкие производства в России развиты слабо. Есть претензии у В. Гамзы и к денежно-кредитной политике нашей страны, в основе которой — неверный курс на искусственное укрепление рубля и борьбу с избыточной денежной массой. Хотя следовало бы не бояться увеличения денег, а создать возможность их инвестирования внутри страны. Вместо этого подавляющая часть средств (75% всей денежной базы) — находящиеся в обращении наличные и только 25% — средства кредитных организаций в Банке России. Наличка, по словам В. Гамзы, способствует развитию теневого предпринимательства и не может выступать основой для финансового обеспечения роста экономики.

Сдержанные оптимисты

Большая часть участников конгресса представляла будущее рынка недвижимости и ипотеки с достаточным оптимизмом. Оперативная реакция государственных структур на сложившуюся ситуацию дает надежду на своевременные меры по стабилизации финансовой системы. После обещания о господдержке АИЖК, Агентство в свою очередь объявило о выделении 100 млрд руб. на выкуп кредитов у региональных банков.

Кроме того, основные показатели ипотечного рынка пока свидетельствуют о его росте, пусть и замедлившемся. Так, Надежда Косарева, президент фонда «Институт экономики города» призывала не впадать в панику: наш финансовый рынок переживал кризисы и раньше, справится и с этим. Если проанализировать ситуацию поквартально, то ипотека в 2008 г. выглядит лучше, чем в 2007. Доля ипотечных сделок в I кв. 2008 г. составила 18% от всего объема сделок с недвижимостью. В аналогичный период 2007 г. этот показатель достигал 14%.

Объемы выданных займов тоже увеличились: в I кв. 2007 г. банки потратили на ипотечные жилищные кредиты 82 млрд руб., а в I кв. 2008 г. — 151 млрд руб. Положительная динамика не изменилась и в острую фазу кризиса: во II кв. текущего года объем увеличился до 188 млрд руб., а в III — до 198,5 млрд. Однако при этом темпы роста ипотеки замедлились в разы. По прогнозам АИЖК, по итогам 2008 г. будет выдано ипотечных кредитов на 23% меньше, чем в прошлом году.

Изменилась расстановка сил на банковском рынке: большая часть мелких и средних кредитных организаций прекратила операции на ипотечном рынке, но крупные игроки объемы не снижали. Теперь на долю пяти крупнейших банков приходится 72% всех ипотечных сделок.

Уверена Н. Косарева и в том, что с учетом роста средних доходов населения доступность жилья для россиян не снизилась, однако взять ипотеку стало намного труднее. Нынешнее снижение покупательской активности известный аналитик связала с психологическим эффектом ожидаемого падения цен на недвижимость. Покупатели медлят в надежде на выгодную конъюнктуру в ближайшем будущем, но как только они поймут, что благоприятный момент наступил, покупки возобновятся, и ипотека будет по-прежнему востребована. Безусловно, банки рискуют, оставаясь сейчас в ипотечной зоне, но с этого рынка они не уйдут.

В подтверждение высокого спроса на недвижимость директор Национального агентства финансовых исследований (НАФИ) Диляра Ибрагимова привела данные последнего исследования населения. Более 60% опрошенных испытывают потребность в улучшении жилищных условий, а 15% могут и хотят это сделать. Правда, 41% участников опроса брать ипотеку не готовы, считая, что сейчас не самое подходящее для этого время. Тем не менее недвижимость остается лучшим способом вложения денег. Так считает 51% граждан.

На ликвидацию кризисных явлений оптимисты отводят год с небольшим. Чтобы оценить положение дел, ЦБ создал новую форму отчетности и потребовал от банков информацию о кредитных портфелях. Регулятор намерен отслеживать наиболее рискованные займы с целью уменьшения их доли в общем объеме. Для этого введены высокие требования к качеству кредитов.

Эти шаги, безусловно, оздоровят нашу ипотеку, но одновременно сделают ее использование еще более эксклюзивным. И дело не столько в заградительных мерах. «Массовой ипотека станет тогда, когда сформируется избыточное предложение жилья», — считает председатель Национальной лиги ипотечных брокеров Владимир Лопатин. А вот будут ли больше строить — еще вопрос.

Индекс доступности жилья рассчитывается как отношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры (общей площадью 54 кв. м) к среднему годовому доходу семьи (три человека). Он показывает время, за которое семья может накопить средства для приобретения квартиры, откладывая все свои доходы. Данный показатель не учитывает возможности приобретения жилья с помощью ипотечных кредитов и отражает лишь фактически сложившееся соотношение между средними ценами на жилье и средними доходами.

Дмитрий Никонов

Дата публикации: 11:47 27 ноября 2008

Источник: bpn.ru