Загородная лотерея

Кризис сделал загородный рынок похожим на лотерею: можно купить хороший коттедж со скидкой 40%, который в дальнейшем вырастет в цене, а можно приобрести жилье, которое будет постепенно дешеветь. Сегодня при выборе загородной недвижимости помимо расположения и качества строительства следует обращать внимание на уровень надежности застройщика и степень готовности проекта.

Определяя ликвидность

Если два года назад покупка загородной недвижимости, как и приобретение акций сырьевых холдингов, считалась надежным и выгодным размещением средств, то сегодня это рискованное мероприятие. Рынок в нынешнем состоянии можно сравнить с игрой на бирже: инвестируя в загородную недвижимость, как и в случае с ценными бумагами, надо учитывать огромное количество параметров, включая надежность застройщика, степень готовности объекта, место расположения, качество строительства и др. Если какой-то параметр будет упущен, то в условиях кризиса можно зафиксировать не прибыль, а убыток. И наоборот, если сейчас правильно найти объект для инвестиций, купить его со скидкой, то через год, когда рынок оправится, можно много выиграть.

Дома в коттеджном поселке являются ликвидным продуктом, если они могут быть сравнительно быстро и легко реализованы на рынке за свою полную стоимость. Выяснить, насколько ликвиден или неликвиден тот или иной объект недвижимости, можно, учитывая целый ряд факторов. "Степень ликвидности объекта не зависит от формата застройки (таунхаус, коттедж, квартира). Здесь главное — характеристики самого объекта (качество строительства, планировка, архитектурный стиль, расположение в поселке) и характеристики поселка (направление, транспортная доступность, удаленность от МКАД, набор инфраструктуры)", — объясняет Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood.

Во время кризиса степень ликвидности сильно меняется: все недостатки поселка на порядок вырастают, соответственно, ликвидность проектов снижается. "Клиент в условиях кризиса становится значительно более требовательным", — отмечает Павел Трейвас, директор департамента реализации Villagio Estate. По его словам, проекты невысокого качества попросту вымирают, поскольку продажи в них останавливаются. В оставшихся каждый недостаток рассматривается через увеличительное стекло и оценивается в значительную сумму денег, попросту говоря — скидку. "В период кризиса снижается ликвидность всех, даже самых успешных, загородных проектов, а уменьшение покупательской способности неизбежно влечет увеличение сроков экспозиции. Многие покупатели требуют (и получают) особых условий — скидок, возможности рассрочки, удобного для себя графика и способа оплаты", — согласен с коллегой Андрей Кройтор, директор департамента загородной недвижимости компании "Инком-Недвижимость".

Как отмечает Мария Литинецкая, в нынешних условиях продать объект за полную его стоимость становится сложнее, на это влияет ряд факторов. "Во-первых, спрос на загородную недвижимость находится в слабой ипотечной зависимости, его снижение будет происходить в силу потребительских ожиданий. Во-вторых, девелоперские компании, кредитующиеся в банках, находятся в зоне риска, так как они зависимы от стабильности банковской системы", — отмечает она. По словам Марии Литинецкой, трудности с получением кредита либо невозможность его получения могут привести к замораживанию проекта или его продаже. "Ожидание того, что загородный проект будет заморожен либо сроки его реализации значительно увеличатся, будет способствовать снижению спроса и, соответственно, понижению ликвидности проекта", — резюмирует госпожа Литинецкая.

Сложность выбора

Высоколиквидной загородной недвижимостью, по мнению большинства экспертов, на данный момент являются качественные поселки экономкласса. В первую очередь потому, что до кризиса спрос на них превышал предложение чуть ли не в четыре раза.

Сейчас спрос снизился, но не в четыре раза, поэтому удачные коттеджи по демократичной цене достаточно быстро найдут своих новых хозяев. "Наименее рискованным вложением средств сегодня является именно экономкласс в силу более высоких темпов продаж и более низких сроков экспозиции объектов, чем в бизнес- или премиум-классе", — отмечает Мария Литинецкая.

Однако высокая ликвидность не означает, что объект автоматически будет и наиболее инвестиционно привлекательным. "Коттедж экономкласса можно сравнительно быстро реализовать, но прибыль при этом будет далеко не самая высокая. С точки зрения получения дохода целесообразно вкладываться в элитную недвижимость. Это не самый ликвидный проект: мгновенно выйти из него не получится, покупателей на дом стоимостью от $1 млн можно ждать месяцами. Однако прибыль при этом будет существенно выше, чем при реализации коттеджей эконом- или бизнес-класса", — утверждает Андрей Кройтор.

Инвестиции в элитную недвижимость участники рынка считают и более надежным вложением. "Купить дорогой дом в условиях нестабильности — наиболее правильное вложение денег. При этом объект инвестиций должен обладать следующими характеристиками: ближайшее расположение в социально однородных районах, наличие выхода к воде, уникальная архитектура, высочайшее качество строительства, исторические поселки. На втором месте по надежности остаются поселки экономкласса с развитой инфраструктурой", — делится опытом исполнительный директор ГК "Белый мак" Антон Белобжезский. Его поддерживает и Тимур Сайфутдинов, исполнительный директор Moscow Exclusive Sotheby`s International Realty: "Поскольку инвестиционные покупки в условиях кризиса остановились, риэлтерам остается рассчитывать на тех, кто приобретает недвижимость для реального проживания, то есть на покупателей загородных домов экономкласса. Элитные же коттеджи всегда будут в цене, поскольку такие предложения на рынке уникальны, их стоимость с течением времени может только расти".

Наиболее эффективным вложением остается покупка участка с домом на стадии проекта. "Можно серьезно сэкономить, купив на первичном рынке коттедж на стадии строительства. В этом случае при условии удачной реализации проекта инвестор будет в состоянии получить наибольшую прибыль, если выставит дом на продажу после завершения строительства либо на его завершающих стадиях", — констатирует Мария Литинецкая. Правда, по ее словам, в текущей ситуации это особенно рискованный вариант вложения средств инвестором, так как новые проекты на рынке находятся в зоне риска. Она отмечает, что вложения во вторичный рынок также могут принести доход, но меньший, так как прирост стоимости недвижимости на вторичном рынке возможен за счет роста цен либо перепланировки/нового ремонта.

Ближайшие ожидания

В результате сделать правильный выбор сегодня очень сложно. "Рынок недвижимости реагирует на кризис в последнюю очередь в отличие от фондового, поэтому ситуация на нем серьезно начнет осложняться ближе к концу года и достигнет своего пика к весне 2009 года", — говорит Елена Первакова, управляющий партнер, руководитель отдела загородной недвижимости брокерско-консалтинговой компании Tweed. "Все участники рынка замерли в ожидании, — отмечает Сергей Пузренко, директор департамента аналитики и развития инвестиционных проектов компании Amdex Group. — Потенциальные покупатели ждут снижения цены предложения, девелоперы (застройщики) или ищут источник финансирования для завершения строительства, или приостанавливают проект до лучших времен, некоторые готовы снизить цену и получить хотя бы 10-20% доходности вместо планировавшихся 40-50%".

Сегодня уже можно говорить о том, что в ряде коттеджных поселков цены начали снижаться. "Снижение цен связано с несоответствием ранее декларируемой цены параметрам реализуемого объекта. Думаю, у застройщиков подобных объектов были проблемы с реализацией и в докризисное время, однако решиться на снижение цены на растущем рынке психологически очень сложно. Сейчас в таких проектах будет наблюдаться максимальное снижение стоимости", — говорит Татьяна Капланова, коммерческий директор компании Mozaik Development.

Сейчас в некоторых поселках официально заявляют о снижении цен от 15 до 30%, в других прайс-листы остаются неизменными, но на переговорах с клиентом собственник может сделать хорошее предложение. "Торг сегодня вполне уместен. В октябре по некоторым объектам прошли сделки в среднем с дисконтом от 15 до 30%. Хорошие скидки предоставляются в крупных строящихся поселках, так как они сильно заинтересованы в постоянных продажах. Например, в поселках "Виладжио Эстейт" или "Резиденция Бенилюкс" сегодня можно купить дом на очень привлекательных условиях. Сильно упали цены на землю без подряда — до 40%", — рассказывает Елена Первакова. По информации специалистов Villagio Estate, "в условиях сложившейся на рынке ситуации девелоперы все же предпочитают не снижать прайсовые цены, а предоставлять скидки.

"Многие компании сейчас борются за выживание, поэтому вынуждены идти на значительные уступки", — говорит Павел Трейвас.

В элитном сегменте, по мнению большинства экспертов, до конца года будут специальные предложения от застройщиков, по которым можно приобрести недвижимость с 30-40-процентным дисконтом. "Если кто-то хотел купить, советуем отслеживать интересные предложения и приобретать недвижимость, — предупреждает Елена Первакова. — Сейчас как раз подходящее время. Многие ждут, пока рынок достигнет дна, и хотят купить по минимальной цене, но стоит учитывать, что можно ошибиться с моментом вхождения на рынок". По ее словам, сейчас имеет смысл вкладывать в готовые предложения на ликвидных направлениях — Рублевском, Новорижском, Калужском, Киевском шоссе.

Следует отметить, что на рынке остаются и уникальные объекты, которые вряд ли подешевеют. "В проектах, где цена обоснованна и покупатель может легко оценить, каким образом такая цена сформировалась, ее снижение если и будет, то минимальным. Это коттеджные поселки с продуманной концепцией, без серьезных ошибок в ее реализации. Даже если владельцы таких проектов будут не в состоянии их завершить, то они скорее продадут их тем, кто в состоянии довести проект до конца, а не будут пытаться продать их в розницу, снижая цены", — уверена Татьяна Капланова. "Уникальные и дорогие проекты, готовые и вторичные предложения сильно не подешевели, но продавцы готовы давать скидки, что раньше они вообще не рассматривали. В поселках "Николино", "Довиль", "Покровское-Рубцово", "Барвиха Клаб" цены не снижаются и, видимо, не будут", — говорит Елена Первакова.

В итоге инвестировать в загородную недвижимость сегодня можно, но серьезно все взвесив. Кроме того, в текущей ситуации задавать четкие ценовые параметры по тем или иным направлениям представляется занятием неблагодарным. "Обдумывая ту или иную покупку, покупатель должен основываться как на мнении специалистов, так и на своем внутреннем чутье, а главное — на тех эмоциях, которые у него возникают исходя из его предыдущего жизненного опыта", — резюмирует Антон Белобжезский.

Илья Терентьев

Дата публикации: 11:57 27 ноября 2008

Источник: bpn.ru