Где хранить добро?

Складской рынок Москвы находится в состоянии крутого пике: все объекты, чье открытие было заявлено на третий квартал этого года, так и не начали работу. По мнению экспертов, до конца 2008 года в этом сегменте рынка вообще не будет сколь-нибудь значимых открытий.

Рынок складских помещений, по мнению экспертов, повторяет ситуацию на рынке офисной недвижимости. И там, и там предложение опережает спрос в разы, при том что в списке свободных площадей можно найти весьма выгодные предложения по вполне приемлемым ценам. Но есть и отличия. Во-первых, арендные ставки на складах пока никто не торопится снижать.

Во-вторых, в отличие от рынка офисной недвижимости, где счет незанятым «квадратам» идет на миллионы, на складах в общей сложности пустует не более 2 процентов площадей. В-третьих, можно без проблем найти большие площади в пределах МКАД. Однако, полагают эксперты, так будет не всегда.

Прогнозы сбываются

Почти год назад в столице прошел «Рождественский саммит девелоперов», на котором представители различных компаний – инвестиционных, девелоперских и консалтинговых – давали прогнозы для различных секторов рынка на 2008 год. Тогда никто не говорил о том, что возможны какие-то проблемы. И практически всем секторам рынка прочили светлое будущее. За исключением сектора торгово-развлекательных центров и сектора складских помещений.

Уже тогда участники саммита – в частности, управляющий директор компании PRAEDIUM Рубен Алчуджян – говорили о том, что в 2008 году многие проекты «умрут» на стадии реализации из-за задержек с финансированием. Что, в свою очередь, приведет к задержке ввода складских площадей. Напомним, что реальный ввод складов постоянно отставал от запланированного. Так, к концу 2006 года общая площадь складских помещений в регионе (с учетом построенного в 2001-2005 гг) должна была достичь 5 млн. кв. метров, однако реальная цифра оказалась вдвое меньшей – 2,1 млн кв. м. Связано это было с тем, что операторы рынка вводили в строй вдвое меньше запланированного. Та же ситуация сложилась и в 2007 году: должны были построить 1,2 млн. кв. метров, а ввели в эксплуатацию всего 600 тысяч. А в конце прошлого года заявка на 2008 год составляла 1500 тысяч кв. метров. Однако уже тогда эксперты сходились во мнении, что более реальный показатель - 900 тысяч кв. метров. То есть прогноз уже тогда был пессимистичен. И, как показывают события последних месяцев, сомнения и прогнозы оправдались. И даже с большим минусом, чем планировалось.

В три раза ниже нормы

Как показывают исследования «Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ», к концу года объемы строительства качественных складских площадей не достигнут не только заявленной ранее цифры в 1500 тыс.кв. метров, ни даже более реальных 900 тысяч. Максимально возможный объем строительства составит не более 480 тыс.кв. метров, что более чем в два раза ниже показателей прошлого года (900 тысяч кв. метров).

Тем не менее операторы рынка пока не намерены драматизировать ситуацию. Спрос на свободные помещения пока что есть, по сравнению со II кварталом 2008 года количество заявок на аренду и приобретение складских помещений в III квартале даже ненамного выросло. Однако, оно почти в два раза ниже показателей аналогичного периода прошлого года. При этом средняя запрашиваемая площадь увеличилась. Наиболее востребованными остаются помещения площадью от 1 000 до 3 000 кв. метров внутри МКАД и свыше 3 000 кв. метров в Московской области.

Поэтому операторы не намерены снижать и арендные ставки: в III квартале остались на том же уровне, что и в предыдущем квартале. По сравнению с аналогичным периодом 2007 года средний прирост арендных ставок в Московском регионе составил 7,4%. Диапазон цен предложения на складские площади в III квартале 2008 года не изменились. В среднем за год цена предложения возросла на 34%. В сегменте качественных складских помещений на готовых объектах уровень вакантных площадей составляет не более 2%.

И снова прогноз

В конце года самое время поговорить о том, что случится после Нового года. По мнению аналитиков МИЭЛЬ, с учетом влияния кризиса возможно повышение уровня вакантных площадей за счет снижения оборотов компаний-арендаторов и сокращения разнообразия товарных линеек потребительских товаров. Также возможно смещение спроса в более низкий ценовой диапазон ставок аренды.

«Ориентированный на западных институциональных инвесторов рынок качественных складских помещений первым отреагировал на проблемы на финансовых рынках, возникшие в конце 2007 года, - рассказал Айдар Галеев, Руководитель Департамента коммерческой недвижимости «АКЦ МИЭЛЬ». - В настоящее время он находится в состоянии стагнации. Арендаторы и девелоперы пересматривают свои планы, реальные сделки единичны».

Еще несколько нюансов, которые также надо учитывать. Первый – это начавшийся вывод западных капиталов из совместных предприятий России. Процесс может затянуться и привести к банкротству ряда компаний. Более успешным придется пересматривать свои маркетинговые планы, снижать объемы импорта и производства, из-за чего понизится и спрос на складские помещения. Возможно, вакантные площади в логистических центрах вырастут в несколько раз.

Второй нюанс: компании, инвестирующие средства в строительство складских помещений, все чаще обращают внимание на регионы, где до сих пор ощущается некий «голод». В настоящее время строительство складских помещений на периферии более выгодно, чем в Московском регионе или Ленинградской области, где объем предложений и без того велик.

Николай Севрюгов

Дата публикации: 15:42 28 ноября 2008

Источник: bpn.ru