Сколько офисов ни строй, арендаторам все мало

Сколько офисов ни строй, арендаторам все мало Делать прогнозы — занятие неблагодарное, особенно в отношении ценовой ситуации на рынке недвижимости. Впрочем, это относится скорее к сектору жилой недвижимости. Специалистам в области коммерческой недвижимости намного легче: ситуация в этом сегменте стабильна и ее развитие вполне предсказуемо.

Проще всего со строительными планами. В принципе уже полгода назад стало известно обо всех наиболее значимых проектах, которые готовятся к вводу в эксплуатацию в течение 2005 года. Как видно из приведенных таблиц, наиболее активно в нынешнем году будет вестись строительство в секторе офисной недвижимости.

«Москва-Сити» как фактор падения ставок

На сегодняшний день средневзвешенная ставка арендной платы за помещение класса А находится на уровне $655 за 1 кв. м в год, за помещения класса B — $460 за 1 кв. м в год, включая операционные расходы и стандартный пакет внутренней отделки, но без учета НДС. Ежеквартальное повышение средних ставок на 1–2% специалисты объясняют ростом стоимости операционных расходов и удорожанием услуг управляющих компаний, т. е. налицо стабилизация цен. Впрочем, прогнозы о подобном развитии ситуации делались еще полтора года назад и, как это ни удивительно, сбылись. И пусть аналитики рынка жилой недвижимости завидуют и жалуются на недостаток статистической информации и невозможность прогнозирования политической ситуации: рынок коммерческой недвижимости испытывает те же проблемы, однако выдает на-гора объективные и правильные прогнозы.

При этом, как считают риэлторы, спрос по-прежнему незначительно превышает предложение. На сегодняшний день процент незанятых площадей офисов класса А составляет 3,9%, класса В — 7%. При этом растет не только количественный спрос, но и качественный. Количественный обусловлен двумя факторами: выходом на рынок новых компаний и тем, что некоторые крупные фирмы арендуют офисные помещения больших, чем им сегодня необходимо, площадей в расчете на рост штата. При этом невостребованные на данный момент офисы зачастую выходят на рынок уже в категории субаренды на срок не более двух лет.

В долгосрочной перспективе (до конца 2005–начала 2006 года) предполагается дальнейшее увеличение объемов предложения за счет масштабного ввода новых офисных комплексов в Замоскворечье и на территории «Москва-Сити». Это неминуемо должно привести к росту объема незаполненных помещений, что будет «толкать» арендные ставки на офисы всех классов вниз: через год их среднее значение может снизиться на 5–7% по сравнению с теперешним уровнем. При этом плановый ввод всех заявленных объектов на территории «Москва-Сити» может увеличить размеры падения цен до 10–12%.

Складов так мало класса А...

По оценкам специалистов рынка, в секторе складской недвижимости объем потенциального и скрытого спроса составляет не менее 4,5 млн кв. м, а величина неудовлетворенного спроса — не менее 1,5 млн кв. м. Причем эта цифра ежегодно растет. Основными источниками спроса по-прежнему остаются логистические операторы, производители товаров народного потребления и продуктов питания и ритейлеры. В последнее время все больше проявляется тенденция смещения спроса от конечных компаний-арендаторов складских помещений в сторону логистических операторов, специализирующихся на предоставлении широкого спектра услуг.

Наиболее востребованными и, соответственно, дорогими являются складские комплексы, расположенные в Подмосковье по северо-западному (вдоль шоссе М-10), западному (вдоль шоссе М-9 и М-11), южному (вдоль шоссе М-4 и М-2) и юго-восточному (вдоль шоссе М-5) направлениям. Причина выборочного спроса очевидна — это основные пути экспорта и импорта товаров и грузов в столицу. Из направлений, которые могут быть «раскручены» в ближайшее время, специалисты выделяют северо-восток Московской области: здесь наиболее просто решить проблемы не только автотранспортных подъездных путей, но и подвода к складскому комплексу железнодорожной ветки. Да и земля пока предлагается по приемлемым ценам.

При характеристике рынка складских помещений нельзя не остановиться на одной немаловажной детали: доля свободных площадей в течение всего 2004 года в секторе складов класса А составляла 0%. В нынешнем году ситуация не изменится.

Еще одна тенденция — увеличение покупательского спроса на большие по площади помещения (от 10 тыс. кв. м). Если в прошлом году количество подобных запросов составляло 5% общего числа, то теперь их объем может увеличиться до 10–12%. Основными потребителями больших складских площадей выступают логистические компании. Помимо прямой аренды в 2005 году в сферу их интересов попадет и приобретение складских комплексов в собственность, хотя до сих пор подобных сделок зафиксировано не было.

Вероятно, по-прежнему основная часть новых складских комплексов будет строиться в районе бетонной кольцевой дороги А-107, проходящей в среднем на расстоянии 30 км от МКАД.

Несомненно и то, что предложение складов различных классов в этом году будет существенно отставать от спроса. В качестве основных причин специалисты выделяют недостаточное внимание к этому рынку со стороны инвесторов (в первую очередь российских) и целый комплекс земельных проблем: фактическое отсутствие подготовленных земельных участков на магистралях с интенсивным грузопотоком и длительный период необходимых согласований (12–15 месяцев) для изменения целевого назначения участка.

Торговые центры скоро будут дешеветь

На сегодняшний день строительные проекты в области торговой недвижимости являются самыми масштабными: последние три года в эксплуатацию сдается порядка 400 тыс. кв. м площадей ежегодно. В 2005 году такие темпы сохранятся: скорее всего госкомиссию успеют пройти свыше 15 торговых центров общей площадью более 450 тыс. кв. м. Причем подобные темпы строительства никоим образом не повлияют на существующий спрос крупных сетевых ритейлеров, а вот арендные ставки, по общему мнению, пойдут вниз. Эксперты предсказывают снижение средней ставки аренды помещений в крупных центрах на 5%.

Все большим спросом будут пользоваться торговые помещения в спальных районах Москвы, в особенности Южного и Восточного административных округов, испытывающих на сегодняшний день нехватку торговых центров. Ввиду практически полного отсутствия на рынке интересных с точки зрения инвесторов земельных участков под строительство объектов торговли девелоперы все активнее изучают возможности открытия сетевых супермаркетов и торговых центров в городах-спутниках Москвы. В этом году наиболее пристальным вниманием будут пользоваться Подольск и Красногорск.

***

Сергей МАКИН, Начальник департамента коммерческой недвижимости компании «Домострой»:

— Ситуация на рынке офисных помещений такова, что можно с уверенностью говорить о дефиците качественных предложений (офисных и торговых площадей класса В и выше). Спрос на такие объекты остается достаточно высоким и превышает предложение. Даже большой выброс офисных площадей на рынок коммерческой недвижимости не удовлетворит потребность приобретателей. Тем не менее покупатели (арендаторы) не готовы платить высокую цену за объект. Можно предположить, что цены стабилизируются. Вероятно также незначительное повышение арендных ставок из-за высокой конкуренции среди арендаторов и общей экономической ситуации в стране.

Эльза ТАЛИПОВА, Руководитель направления коммерческой недвижимости ЗАО «Корпорация МИАН»:

— Скорее всего очередное насыщение рынка даст только положительный результат — увеличение количества предложений и совершенных сделок только структурирует рынок, сделает его более понятным, прозрачным, цивилизованным. Новые предложения, по всей видимости, не перекроют существующий спрос, особенно в области торговой недвижимости. Спальные районы развивают собственную инфраструктуру очень интенсивно, и спрос на размещение в них различных объектов сервиса и торговли необычайно велик.

Дата публикации: 10:06 21 февраля 2005

Источник: bpn.ru