Торги вокруг «Москва-Сити»

Крупнейшие застройщики Москвы перестали скрывать информацию о своих финансовых проблемах, угрожающих потерей самых престижных проектов в столице. Как стало известно из достоверных источников в руководстве компании Mirax Group, девелопер подал заявку во Внешэкономбанк (ВЭБ) на предоставление кредита в 200 млн долларов, предлагая в качестве залога большую часть башни «Федерация» в «Москва-Сити».

Как пояснили в компании, в случае положительного решения средства будут направлены на рефинансирование задолженности перед Credit Suisse. В феврале 2009 года девелопер должен вернуть европейскому банку 200 млн долларов, а через несколько месяцев − еще 65 млн. Если ВЭБ согласится выделить средства компании Сергея Полонского, в качестве залогового обеспечения банк получит башню «Федерация», так как фактически больше девелоперу закладывать просто нечего – все остальные разрекламированные им проекты есть только в бумажном виде и в сегодняшних условиях никакой ценности не имеют.

«Стоимость строительства башни «Россия» в 2,5 млрд долларов может оказаться таким же «зазеркальем», как и все остальные «громкие проекты» Москвы» Корпорация Mirax Group входит в пятерку крупнейших московских девелоперов, работает на рынках России, Украины и, как утверждает топ-менеджмент компании, во Франции. Хотя, если судить по информации французских риэлтерских компаний, которой они поделились с газетой, это представительство ограничено рекламными щитами в Ницце и скромной конторкой без признаков какой-либо деловой активности. По собственным оценкам компании, стоимость «девелоперского портфеля» составляет порядка 4 млрд долларов.

Согласно сообщениям пресс-службы Mirax Group, на середину октября этого года общая сумма задолженности компании составляла 807,2 млн долларов. До конца декабря девелопер должен выплатить 50 млн долларов МДМ-банку, а в следующем году − 15 млн долларов. Есть задолженности и перед Credit Suisse и Альфа-банком. Кроме того, в сентябре компании нужно погасить второй облигационный заем на 114,8 млн долларов, а также выплатить оферту по второму выпуску CLN на 161,9 млн долларов.

По словам члена правления компании Андрея Клецко, девелопер также планирует продавать недвижимость по сниженным ценам, «чтобы избежать перебоев в потоках наличных средств». Старший аналитик Банка Москвы Анастасия Залесская считает, что сегодня ВЭБ рассматривает кредиты только тем компаниям, которые должны рефинансировать внешние займы в течение ближайших месяцев. «Требования ВЭБа по кредиту весьма жесткие: залог контрольного пакета акций и более, а также введение представителя банка в совет директоров компании», − говорит эксперт.

Согласно сегодняшним условиям предоставления кредитов строителям, ставка, которую может предложить ВЭБ, составит не менее 20%. Причем, как информировали эксперты рынка недвижимости, компания уже два месяца пытается продать гигантские апартаменты в башне «Федерация» по цене 20−25 тысяч евро за квадратный метр, что в нынешних условиях падения цен просто обречено на провал.

«Говорить о ценах на жилые помещения и квартиры в «Москва-Сити» пока преждевременно, − отмечает аналитик «Инком» Дмитрий Таганов. − Подавляющее большинство из них − это апартаменты для сдачи в аренду, расположенные на верхних этажах. Но они еще не построены, то есть как такового рынка жилья в «Москва-Сити» не существует. С уверенностью можно говорить о временном падении спроса как на жилую, так и на коммерческую недвижимость в башнях».

К тому же стоит иметь в виду, что на рынок помещений в «Москва-Сити» негативно повлияло решение банка ВТБ отложить до 2010 года переезд в башню «Федерация», в которой в 2009 году он должен был арендовать 60 тыс. квадратных метров офисных площадей. Что касается возобновления строительства замороженных объектов, полагают эксперты, то при удачном стечении обстоятельств оно возобновится через год, но гораздо более вероятно, что через 1,5−2 года.

Аналитик «Ренессанс Капитала» Петр Гришин считает, что в качестве обеспечения по кредиту ВЭБ может потребовать в залог акции компании — застройщика башни «Федерация». «Получение такого кредита, конечно, очень сильно способствовало бы улучшению финансового положения Mirax, поскольку у компании, как и во всей отрасли, предсказуемость операционных денежных потоков на ближайшие месяцы очень низкая, − считает аналитик «Ренессанс Капитала» Петр Гришин. – Абсолютно реально и то, что в качестве обеспечения по кредиту ВЭБ может потребовать в залог и акции компании».

Участники рынка оценивают шансы Mirax Group получить кредит у ВЭБа очень неоднозначно. Директор консалтинговой компании RRG Федор Стрельцов считает шансы низкими, отмечая «негативность восприятия серьезными игроками рынка самого бренда компании и эпатажность поведения ее владельцев». По мнению топ-менеджера строительной компании «О.С.Г.» Климента Сергеева, «кредит удастся привлечь на завершение строительства башни «Федерация», так как отчасти это вопрос политический».

Кризис породил немало вопросов к застройщикам, начиная с проблем финансирования «громких» проектов, заканчивая собственными возможностями, которые «сдуваются» вместе с «пузырем недвижимости» так стремительно, что вызывает сомнение сам факт кредитоспособности девелоперов.

Так, стало известно, что и другой крупный строитель, чей «девелоперский портфель» оценивался в докризисные времена в 10 млрд долларов, компания Russian Land Шалвы Чигиринского, в начале недели заявил о приостановке строительства другого «знакового» объекта в «Москва-Сити» − башни «Россия». 612-метровый небоскреб должен был стать самым высоким зданием Европы и вторым в мире. Причина решения, как заявил сам глава компании, заключается в «экономической ситуации и состоянии финансовых институтов в стране: процентная ставка высокая, а других кредитных ресурсов нет».

Напомним, что газета ВЗГЛЯД уже писала, что девелопер вынужден отказаться и от других своих не менее «громких» проектов. В пятницу стало известно, что башня «Россия» не просто заморожена, а будет куплена британской нефтяной компанией Sibir Energy, одним из акционеров которой является сам девелопер Шалва Чигиринский.

По данным экспертов, стоимость сделки составит 340 млн долларов, что в два раза дешевле рыночной стоимости активов. В результате предприниматель привлечет средства, необходимые ему для оплаты кредитов. Из этой суммы 127 млн долларов будут выплачены наличными, а остальные 213 млн долларов − путем перевода на Sibir Energy некоторых долговых обязательств компании Russian Land. Из расчетов видно, что сама башня «Россия», которая должна была стать «визитной карточкой» не только и не столько девелопера, но и Москвы, оценивается сегодня в 48,5 млн долларов.

Как полагает партнер компании «Новое качество» Михаил Гец, для «стороннего покупателя цена входа в такие знаковые проекты могла быть в два с половиной раза выше − на уровне 700−800 млн долларов». Любопытный факт – участок земли под башней «Россия» взят в долгосрочную аренду ООО «СТ Тауэрс», которое на 100% принадлежит также Шалве Чигиринскому и которое он продавать не собирается. Во всяком случае, пока не собирается.

Из-за проблем с привлечением финансирования девелопер вынужден расстаться также с частью земельного банка. Sibir Energy намерена купить за 73 млн долларов 118 га земли в районе подмосковного Клина и более 400 га в окрестностях Калининграда. На продажу выставлено практически все «девелоперское имущество»: торгово-развлекательные центры, бизнес-центры, универмаги и коттеджные поселки.

Интересно, что возмутились узнавшие, по всей видимости, задним числом о вложениях в недвижимость России британские инвесторы. Западная пресса комментирует ситуацию очень эмоционально. Например, Financial Times называет это «бесстыдным планом спасения миллиардера». Акции Sibir Energy упали на 57% после заявления компании о том, что она выкупит объекты недвижимости у своего главного акционера Шалвы Чигиринского, сообщает The Wall Street Journal.

M&G, Black Rock и некоторые другие инвесторы из Лондона, покупая акции Sibir Energy, вероятно, полагали, что инвестируют в сибирские нефтегазовые ресурсы, говорится в газете, но на самом деле они приобретали доли в московской компании по операциям с недвижимостью с портфелем незавершенных строительных проектов.

С другой стороны, кроме самих участников «процесса», никто не знает всех условий сделки, поэтому можно предположить, что речь идет о реструктуризации с перебросом активов по их себестоимости и перераспределении портфелей в самой нефтяной компании − покупателе этих активов.

«Как бы то ни было, сделка четко показывает, насколько кризис обесценил девелоперские активы или – насколько эти проекты были «раздуты», − заявила газете ВЗГЛЯД аналитик компании «ПРО-СервисМаркт» Ольга Танеева. − Невозможность привлечь кредиты для освоения простаивающих площадок вынуждает девелоперов избавляться от них, как от балласта».

По мнению многих экспертов рынка недвижимости, сейчас продажи подобных активов можно сделать с дисконтом 50% на «средние» проекты, 30−40% − на суперликвидные и 70% − на неликвид. Фактически, это означает насколько были завышены до кризиса все оценки девелоперского бизнеса в нашей стране. Если исходить из этих цифр и оценок, то и стоимость строительства башни «Россия» в 2,5 млрд долларов может оказаться таким же «зазеркальем», как и все остальные «громкие проекты» столичных девелоперов Москвы, близких руководителям мэрии.

И последнее. В конце августа этого года структура Олега Дерипаски АКБ «Союз» консолидировала почти 84% акций ОАО «Сити», которое управляет всем проектом «Москва–Сити». Продажа башни «Россия» фактически лишило столичное правительство контроля над самым амбициозным проектом последних лет.

Павел Огородников