Новая стоимость земли и жилья

На круглом столе экспертов недвижимости, организованном консалтинговой компанией RRG, впервые со времени начала в России кризиса была констатирована новая реальность: цены на земельные участки и жилую недвижимость вошли в «вектор падения», достигнув по итогам ноября отметки в 25%.

С начала ноября на рынке земельных участков впервые за последние несколько лет, а если быть точнее, то с 2003 года, эксперты отметили повсеместный рост предложения и катастрофическое падение спроса. Стремясь зафиксировать прибыль, латифундисты оказались готовы продавать свою землю с дисконтом 50–70%. Причем тенденция такова: чем больше и менее престижнее участок земли, тем выше скидка. В некоторых случаях, когда предложение касается наделов в сотни гектаров, владельцы готовы торговаться и от 70–75% от первоначальной цены.

«Снижение цен на землю является как следствием перегрева рынка в целом, так и результатом вывода сельхозземель из оборота и невозможности считать участки земли рентабельным вложением в условиях кризиса, – заявил участник московского круглого стола Артемий Громушкин. – Последние два года рост цен на землю в Подмосковье составлял десятки и даже сотни процентов в год при одновременном отсутствии массового спроса на индивидуальное жилищное строительство».

Большие участки сегодня нереально продать за «нормальные деньги», утверждает представитель компании «Масштаб» Дмитрий Краснов. По его данным, на переоцененных западных направлениях зафиксированы скидки до 40%. Тем не менее даже столь внушительные скидки не вызывают среди покупателей ажиотажа.

«Рост цен в ближайшей перспективе вряд ли возможен, хотя говорить о «черном вторнике» на земельном рынке тоже пока не приходится», – считает исполнительный директор ГК «Белый мак» Антон Белобжеский. По оценкам эксперта, цены на землю будут продолжать падать, а при наступлении рецессии «обвалятся до определенного минимума».

Коррекция стоимости земли может быть даже более существенной, чем в других сегментах рынка недвижимости по той простой причине, что земельные наделы не приносит никакого дохода, а требуют инвестиций для строительства или, по крайней мере, для освоения. В условиях отсутствия финансов говорить об «освоении» не приходится, тем более учитывая тот факт, что владельцами больших земельных площадей являются, как правило, девелоперы, у которых сейчас самое незавидное положение.

По некоторым оценкам, цена на участки сельхозземель Подмосковья, предлагаемых к продаже оптом, за последние пару месяцев упала в три раза. Такой дисконт имеет место в так называемых внерыночных сделках, когда объемы земли от десятка до нескольких сотен гектаров переходят из рук в руки в закрытых кругах лендлордов, сделки не афишируются от первичных переговоров до их окончания. Это настолько закрытый рынок, что далеко не все эксперты были готовы подтвердить изданию правдивость информации. Хотя не отрицали резкого снижения цен, которое в отдельных случаях действительно сопоставимо с такими значениями.

«Конечно, сильнее дешевеют неликвидные участки земли, например, расположенные в срединной части Подмосковья, – сказал аналитик компании RRG Андрей Савельев. – Такие наделы подешевели и будут дешеветь не менее чем на 15–20% в ближайшие полгода».

Эксперт компании Urban Group Иван Богатов предсказывает увеличение оптового предложения на рынке подмосковной земли в конце нынешнего года. «Пик платежей по кредитам у девелоперов придется как раз на декабрь, а так как перекредитоваться в связи с глобальным кризисом доверия сегодня крайне сложно, а многим компаниям и невозможно, то одним из самых популярных способов получить наличные станет продажа активов, в первую очередь земельных».

Аналитики рынка зафиксировали и тот факт, что после почти двух месяцев противостояния продавцов и покупателей цены на жилую недвижимость сошли с «точки стагнации» и показали «уверенную коррекцию вниз». За минувшую неделю, по данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», стоимость квадратного метра в Москве снизилась на 2% и составила 5,65 тысячи долларов. Как этого и следовало ожидать, более всего потеряли в цене панельные и кирпичные «хрущевки» – до 3,5–5%. Постепенно коррекция затронула и дорогие типы жилья – современный монолит-кирпич стал дешевле на 1,8%, стоимость метра опустилась до 6,4 тысяч долларов.

Рублевые цены снизились не столь значительно – всего на 0,2%, «рублевый квадрат» оценивается сегодня в 158,2 тысячи. Разница связана с укреплением американской валюты, и на фоне ее усиления темпы снижения цен с началом зимы заметно ускорились. По итогам ноября, по подсчетам экспертов «Индикаторов рынка недвижимости», метр потерял 5%. Если сравнивать ценовые показатели нынешнего декабря с прошлым, то получится, что с начала года долларовые цены выросли в Москве на 30%, в области – на 31%.

Что касается прогнозов, то здесь мнения расходятся. Наиболее радикальные считают, что в будущем году цены упадут на 20–25%, и отмечают, что падение цен, начавшееся два месяца назад, в течение четырех месяцев будет только ускоряться. Еще около трех месяцев понадобится рынку, чтобы падение цен остановилось, и только к середине лета 2009 года рынок достигнет дна. Таким образом, подсчитали аналитики, общая продолжительность периода снижения на этот раз составит около года. Вернуться на докризисный уровень цены могут уже к концу 2009 года.

Впрочем, это только надежды. Кризис показал всем, что любые оценки и прогнозы имеют огромную погрешность. Так, ни один аналитик рынка недвижимости не предполагал, что жилье в Великобритании упадет на 20%, в Прибалтике – на 40%, а Испания, Кипр и, например, Чехия, показав коррекцию в 15%, фиксируют сегодня «статус-кво».

В России все немного не так, как у всех. Например, земля дешевеет, но не повсеместно, более того, наиболее престижные направления только дорожают. Специалисты компании «Эмакс» утверждают, что земля на Рублево-Успенском, Новорязанском и Киевском шоссе поднялась в цене только за ноябрь на 5%. Минимальная стоимость сотки «рублевской земли» оценивается в 70 тысяч долларов, максимальная – в 480 тысяч.

Как считает гендиректор группы «Альянс Континенталь» Алексей Чаленко, коррекция цен на рынке недвижимости может продлиться от 2-х до 4 лет. При этом падение цен на жилье составит более 40%. Если сравнивать с кризисом 1998 года, то тогда цены также упали на 40%, а на восстановление рынка потребовалось 52 месяца.

По данным ряда других экспертов, в настоящее время в Подмосковье оптовые цены на коттеджи упали почти на 60%, жилье подешевело на 30%. Реальные оптовые сделки по покупке недвижимости элитного и бизнес-класса происходят в Москве с коррекцией 25–50%. Это уже и есть «дно», и дальнейшая коррекция невозможна. При этом в регионах некоторые девелоперы уже идут на сделки с дисконтом ниже себестоимости строительства, так как их основная задача заключается в желании выйти из проекта. Но это оптовые цены. Розничные цены жилья в Москве в среднем упали пока не более чем на 15%, чуть больше – 15–17% – в Санкт-Петербурге.

Опять-таки, стоит оговориться, что речь идет об официальной статистике, которая, как известно, всегда опаздывает. В столице есть две–три девелоперские компании, которые уже объявили о дисконте на свое жилье в 25%, но и эта акция ажиотажа не спровоцировала. Покупатели продолжают ждать «своего часа». Конечно, те, кто могут это себе позволить.

Не следует упускать из вида, что в России наравне с «пузырем цен» существует и так называемый «пузырь долговых обязательств». Дело в том, что в последние 10 лет производительность труда росла на 7% в год, а зарплаты за это время выросли на 22%, причем большую часть этих процентов надо отнести на чиновников, чьи доходы росли быстрее. В итоге сформировался спрос, не подтвержденный реальной экономической ситуацией, а граждане привыкли жить в долг, за счет кредитов, в том числе ипотечных.

С другой стороны, столичное правительство увеличило за те же 10 лет объемы социального жилья в 10 раз, до 2 млн квадратных метров в год. Эти два обстоятельства и привели к сокращению в разы предложения и подстегнули рост цен на жилье. В этой связи коррекция цен на квартиры пойдет на пользу рынку, сделав жилье «адекватно доступным» по цене. Вопросы качества пока оставим без внимания, до лучших времен.

Согласно данным замминистра регионального развития Сергея Круглика, в нынешнем году будет введено в строй на 10 млн квадратных метров жилья меньше, чем планировалось. В будущем году объемы упадут еще на 15% и составят 52 млн квадратных метров.

Не будет выполнен и план строительства жилья в Москве, причем существенно – на 1,3 млн квадратных метров, или почти на 20%. Об этом заявил на круглом столе «Городские строительные программы: формы и методы поддержки и практической реализации» первый заместитель руководителя департамента городского строительства Москвы Виктор Аистов.

Сокращение объемов жилой недвижимости коснется только коммерческого жилья, а все программы по строительству социального жилья «будут полностью выполнены», подчеркнул чиновник столичной мэрии. Сокращение строительства Виктор Аистов объяснил тем, что в результате финансового кризиса «просел ряд крупных строительных компаний».

Причина такого положения вещей очевидна – отсутствие кредитных ресурсов у девелоперов и сокращение спроса на жилье. По некоторым оценкам, спрос уже снизился в 2–4 раза, тогда как объемы строительства упали на 20%. Из этого расчета можно сделать вывод, что цены будут падать и дальше.

Сергей Круглик считает главной причиной снижения спроса недоступность ипотеки. В 2009 году он прогнозирует снижение объемов ипотечного кредитования по сравнению с 2008 годом на 20–25%, то есть до 500 млрд рублей. Но даже этот объем может быть предоставлен только при условии господдержки системы рефинансирования ипотечных кредитов, говорится в докладе замминистра.

Таким образом, кризис выявил своеобразный «жилищный круг», когда бурный рост строительства и кредитования приводит к росту цен на жилье, делая его недоступным, а отсутствие ипотеки только усугубляет этот процесс даже при падении стоимости «квадратов». Вывод один: доходы граждан должны соответствовать динамике развития строительной отрасли, не образуя «кассовых разрывов» и не превращая «квартирный вопрос» в фантазию для миллионов россиян.

Павел Огородников

Дата публикации: 11:40 10 декабря 2008

Источник: bpn.ru