Рантье поневоле

О том, что многие частные лица освоили так называемый бизнес на новостройках (покупая квартиру на стадии котлована и перепродавая ее после завершения строительства), известно давно. Однако сегодня состояние рынка не позволяет быстро и с выгодой реализовать объект недвижимости. Как в таком случае получить прибыль? Одно из решений — временно сдавать квартиру в аренду, дожидаясь возобновления спроса на рынке. Но на этом пути рантье подстерегают определенные проблемы.

Бетонный мир

Главное препятствие — обычно новостройки у нас сдают без чистовой отделки, а это значит, что в новой квартире нет ничего, кроме бетонных стен. Естественно, большая часть потенциальных арендаторов не согласятся жить в таких условиях.

«Как правило, за такой объект берут символическую сумму с учетом того, что аренда квартиры оплачивается производимым в ней ремонтом, — говорит Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда». — Конечно, каждый случай индивидуален, но обычно подобный договор аренды заключается на очень продолжительный срок. Такие предложения редки, чаще арендаторам нужна квартира сразу для проживания — им неинтересно ждать длительное время, пока будет сделан ремонт».

Осложняет ситуацию то, что кандидатуры даже тех немногих постояльцев, что готовы заселиться в бетонное жилище, скорее всего, вызовут сомнения у владельца квартиры. Если же в доме работает управляющая компания, то она сделает все, чтобы такие жильцы в нем не появились. Так что найти арендаторов в подобную квартиру непросто даже в экономклассе, а в домах бизнес-класса этот вариант вообще невозможен.

Доверие в дефиците

В принципе решение проблемы давно найдено — это доверительное управление. Владелец, не имеющий достаточно средств или желания ремонтировать квартиру, сдает ее фирме, которая сама сделает ремонт и найдет после его завершения арендаторов. Существенными условиями при этом являются, во-первых, заметно более низкая, чем в среднем по рынку, цена — чтобы фирма получила свою выгоду; а во-вторых, длительный срок — чтобы деньги, вложенные управляющим, принесли свои дивиденды.

В Западной Европе и США подобные технологии отточены десятилетиями, у нас же главная проблема — отсутствие необходимых законов. «Если снять квартиру по «смешной» цене и сделать в ней ремонт, то потом собственник может расторгнуть договор и сдать уже отделанную квартиру за большие деньги, — объясняет Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood. — По нашему законодательству будет очень трудно оспаривать решение владельца».

Положение собственника, кстати, тоже уязвимо, поскольку именно он отвечает за все, что происходит в квартире. Если, например, арендатор в процессе ремонта проведет несанкционированную перепланировку — штрафы за это в полном соответствии с Гражданским и Жилищным кодексами придется заплатить хозяину жилплощади.

Ремонтируем сами!

Выполнить ремонт самостоятельно — вот решение, которое представляется наиболее логичным. Здесь, правда, имеется одна сложность. Все знают, что для сдачи в аренду вполне достаточно недорогого ремонта (разумеется, с поправкой на класс недвижимости — недорогое в элите совсем не то, что в экономе). Порой даже в высококлассных квартирах владельцы делают так называемый евроремонт — стены, оклеенные светлыми обоями под покраску, ламинат на полу. Арендаторов данный вариант обычно устраивает. Если же мы хотим сделать ремонт для последующей продажи, то требования к нему совершенно иные: качественные и дорогие материалы, дизайнерский проект и пр.

Когда рантье уверен в том, что квартира сдается в аренду временно, и собирается реализовать объект, как только ситуация на рынке вновь станет благоприятной, перед ним возникает задача: сделать ремонт так, чтобы он годился и для сдачи внаем, и для последующей продажи. Как считает Валерия Родионова, руководитель филиала «Сивцев Вражек» компании «Новый город», в принципе это возможно. Все базовые работы и системы, которые если сразу и не бросаются в глаза, но предназначены служить долго, нужно делать на совесть и недешево. Это, к примеру, стяжка пола, электропроводка, монтаж отопления (если он не выполнен застройщиком), разводка воды. В эту же группу отнесем и кафель в санузлах — хоть он и на виду, но менять его достаточно затруднительно, и есть надежда, что арендаторы за время своего проживания существенного урона не нанесут. Что касается материалов, которые более всего подвержены воздействию со стороны жильцов, то они должны быть не слишком дорогими. На пол — ламинат или даже ковролин, обои под покраску. Все это потом можно быстро и недорого заменить.

Если говорить о конкретных суммах, то, по мнению М. Литинецкой, минимальные деньги, с помощью которых можно привести квартиру в порядок, — 20 тыс. долл. Однако Вадим Мартыненко, директор департамента вторичного рынка корпорации «Рескор», говорит о 15 тыс. долл. — в эту сумму, считает эксперт, можно уложиться даже при ремонте 80-метровой трешки: очень экономно, менее чем по 200 долл. за ­1 кв. м, но такие затраты гарантированно не пропадут при последующей продаже квартиры. А вот В. Родионова убеждена, что даже в экономклассе ремонт потребует не меньше чем 500–700 долл. за 1 кв. м.

Владимир Абгафоров

Дата публикации: 13:53 15 декабря 2008

Источник: bpn.ru