Полку мегапроектов прибыло

Полку столичных мегапроектов прибыло. Как сообщил руководитель департамента городского строительства Москвы Александр Косован, власти Москвы планируют приобрести земельный участок в Московской области вблизи Южного Бутова под строительство социального жилья. Некоторые сомнения вызывает оптимистическая характеристика участка.

По словам А. Косована, участок площадью 4 тыс. га (т.е. величиной с город Подольск) располагается «в 300 м от проходящей здесь Бутовской линии легкого метро». Учитывая то, что на этом «участке» планируется построить «порядка 8 млн кв. м социального жилья, где будут проживать 400 тыс. человек», можно предположить, что речь идет о приобретении значительной, если не большей части территории проекта «А101» компании «Масштаб».

«Данную территорию площадью 4 тыс. га назвать участком не совсем корректно, — считает директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании «Усадьба» Иван Шульков. — Это комплекс, пул землеотводов разной площади от 10 до 200 га, которые расположены преимущественно по Калужскому шоссе на удалении от 3 до 20 км от МКАД».

Основная часть территорий, отмечает эксперт, имеет с Москвой только автомобильное сообщение и в соответствии с мастер-планом, разработанным УК «Масштаб», предполагает развитие загородных форматов жилой застройки: коттеджей, таунхаусов и многоквартирных малоэтажных домов.

«Развитие проектов загородного формата вряд ли заинтересует московский строительный комплекс, — продолжает И. Шульков. — Интерес представляют земли, непосредственно примыкающие к району Южное Бутово, в первую очередь в связи с возможностью решения вопросов связанных с транспортной (легкое метро) и инженерной (бытовые коммуникации) инфраструктурой. Площадь территорий, непосредственно примыкающих к Южному Бутово, не превышает 300 га (для сравнения площадь Южного Бутова — около 600 га)».

Наиболее вероятным форматом развития данных территорий, предполагает директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики «Усадьбы», станет преимущественно типовая панельная 17-этажная застройка, то есть возникнет очередной спальный район за пределами МКАД, подобный Бутову, Солнцеву, Кожухову, только с еще более сложной транспортной ситуацией. Застройку, скорее всего, будут осуществлять такие компании как СУ-155, ДСК-1, МСМ-5 и другие, входящие в Московский Строительный Союз. Таким образом, только территории, примыкающие к Бутово, в случае застройки типовым жильем, могут обеспечить выход общей площади на уровне 4-5 млн. кв.м. и проживание около 150-200 тыс. человек.

«Учитывая то, как складывались последние годы отношения правительств Москвы и Московской области, — заключает И. Шульков, — вряд ли стоит всерьез рассматривать вероятность появления проекта города-спутника предполагающего больший размер, поскольку его масштаб потребует плотного сотрудничества и взаимопонимания администраций двух субъектов РФ».

Напомним, проект «автономного жилого сообщества» — «А101» — охватывает территорию в 13 тыс. га (включая леса и другие неселитебные территории) почти от МКАД, Южного Бутова и Щербинки до северной окраины Троицка и почти до Киевского шоссе. В течение 30-35 лет (по другим данным также компании «Масштаб» — 35-50 лет) здесь планировалось построить до 13 млн кв. м жилой, 1,5 млн кв. м коммерческой недвижимости и 1,5 млн кв.м инфраструктурных объектов. Численность населения «сообщества» планировалась на уровне 300 тыс. человек с учетом решения жилищного вопроса 170 тыс. сегодняшних жителей этой территории. Департамент общественных связей компании «Масштаб» наличие договоренности с правительством Москвы не подтверждает.

«Москва растет, и МКАД давно уже не является границей мегаполиса, — продолжает обсуждение директор по маркетингу и продажам ООО «Квартал Эстейт» Сергей Лушкин. — Строительство городом крупных микрорайонов спутников — логичное решение проблемы острой нехватки территорий под застройку в черте города. В отличие от точечной застройки, массовое возведение жилья позволяет снизить удельные издержки на проектирование, подготовку территории, а также строительство коммуникаций и сопутствующей инфраструктуры. Уверен, что большинство объектов в рамках будущего района-спутника будут типовых серий. Панельная технология строительства позволяет в кратчайшие сроки застраивать большие территории жильем эконом класса. Важно, чтобы одновременно со строительством столь крупного жилого массива был решен транспортный вопрос».

«Ключевым моментом» успешности подобных мегапроектов называет грамотно проработанную транспортную инфраструктуру директор финансового управления девелоперской и консалтинговой компании Panorama Estate Андрей Ситарский: «Текущей пропускной способности магистралей и линии легкого метро будет недостаточно для перемещения новых 400 тыс. жителей между Москвой и планируемым городом-спутником. Поэтому от московских властей, возможно, потребуются дополнительные инвестиции на решение этой проблемы».

Отметим, что и компания «Масштаб», и департамента городского строительства Москвы сообщают о планах «развития транспортной сети». Сегодня это практически только Калужское шоссе, давно нуждающаяся в реконструкции. Варшавское ему большой поддержкой не станет. Невелика польза и от ветки легкого метро в случае, если помимо 150-тысячного Южного Бутова, на него еще 150-200 тыс. жителей. В любом случае, в Подмосковье нет и вдвое меньшего города-спутника Москвы, не соединенного с ней железнодорожной веткой. Очевидно, начало строительства нового города-спутника подтолкнет реализацию одного из существующих проектов шоссе-дублера и радикального решения проблемы — строительства новой полноценной линии метро. Но и без последних возможных расходов «цена вопроса» для столичного бюджета с учетом выкупа участка, стоимости жилого и сопутствующего строительства по горзаказу или последующего выкупа приближается к $15 млрд.

Тем не менее, именно этот из череды мегапроектов эксперты оценивают наиболее высоко. «Очередной город-спутник на этот раз заявлен правительством Москвы, и именно это может дать ему больше шансов по сравнению с остальными на успешную реализацию, — заключает А. Ситарский. — Проанонсированные объемы строительства — 8 млн. кв.м — не выглядят неподъемными для столичных властей и вполне могут быть освоены в течение 7-10 лет».

Альберт Акопян