Покупка таунхауса: подарок или скидка – просчитайте выгоду

Еще недавно считалось, что кризисные явления на рынке недвижимости должны сильнее всего ударить по дорогому и переоцененному жилью, а с «экономными» и «дефицитными» категориями ничего плохого произойти не должно. К ним все дружно относили таунхаусы. Однако и их не минует общая тенденция. Уже сегодня ловкий покупатель может в ходе торговли заметно сбить цену. Но помимо скидок покупателю делается масса предложений – расплатиться в рассрочку, принять в подарок самые разные вещи – от телевизора до лифта. Выход один – не идти на поводу у продавца, а сесть и просчитать собственную выгоду.

Остановкой цен дело не закончится

«С высокого коня падать больнее», - гласит народная мудрость. В этом смысле благополучие, до самого недавнего момента царившее на рынке таунхаусов, пошатнулось. «В январе-сентябре нынешнего года цены на эти объекты увеличились на 7,9%, - рассказал корреспонденту Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». – Среднемесячный рост составлял, таким образом, не менее 0,8%. А в начале осени, достигнув средней отметки в 82 тысячи руб. за кв. м, цены встали. За октябрь-ноябрь они не изменились. Однако и остановкой дело не закончится – предстоит настоящее снижение цен».

Один из признаков коррекции - на рынке появились скрытые скидки, маскирующиеся под подарки от компании. В качестве примера эксперт приводит первую очередь поселка «12 месяцев ЭкоLife» (25 км от МКАД по Пятницкому шоссе), где скрытая скидка составляет 10%-20%.

Продавец (холдинг «Мономахъ») в ходе широко разрекламированной «новогодней акции» обещал каждому покупателю двух таунхаусов или одного коттеджа в поселке подарить «однушку» в одном из загородных жилых комплексов, расположенных здесь же.

Размер скидки нетрудно вычислить, если учесть, что самая дешевая квартира в этом поселке стоит около 2,1 млн. руб., самый дешевый таунхаус – 5,3 млн. руб., а коттедж, тоже самый дешевый – 20 млн. руб.

Герои нашего времени

На самом деле, подлинными «героями нашего времени» стали именно всевозможные подарки и бонусные программы. Застройщики прекрасно понимают, что объявить о «лобовом» снижении цены сегодня смерти подобно: процесс начнется неуправляемый. Поэтому установленные цены номинально держат до конца, при этом привлекая покупателя различными скидками, дисконтами и прочими «приятностями». Формально – «А у нас Новый год» (который начался в первой половине ноября), хотя все понимают, что был бы на рынке рост, никакого «Нового года» не было бы в помине: покупателю в лучшем случае подарили бы пластиковый пакет с символикой фирмы и карманный календарик.

«В большинстве продаваемых поселков таунхаусов предлагаются два основных варианта уступок навстречу покупателям, - говорит Григорий Алтухов, советник президента финансово-строительной корпорации «Лидер». – Первое – это скидки.

Обычно они даются на 20-50% от всех нераспроданных таунхаусов (неудачно расположенных, большой площади, изначально переоцененных и т.п.), при 100-процентной оплате или в виде беспроцентной рассрочки платежа на 1-2 года. Для желающих приобрести недвижимость и сэкономить - это, пожалуй, наилучший вариант. Обычный размер скидки составляет 10-20%, если же дается беспроцентная рассрочка, то экономия на процентах составляет 12-18%».

Второй вариант – различного рода «довески» к приобретаемой недвижимости. «Здесь девелоперы работают кто во что горазд: предлагаются плазменные панели, дизайн-проекты интерьеров, бесплатные мансардные этажи или гаражи, установка лифта в таунхаусе, автомобиль или даже квартира, - отмечает Григорий Алтухов. – Размер скидки здесь посчитать сложнее.

Номинально стоимость подарка может доходить до 15-20% от цены таунхауса, но следует помнить, что девелоперу подарок обходится дешевле, чем его можно купить на розничном рынке. Покупателю же стоит задуматься, что важнее: получить к основному приобретению «довесок», или выторговать взамен него реальную скидку в цене, пусть в численном выражении и меньшую, чем стоимость «подарка». Как правило, подарки рассчитаны на привлечение «среднестатистического» покупателя, и далеко не всегда соответствуют вкусам и предпочтениям одариваемого».

Если брать рынок таунхаусов в целом, то можно говорить, что в настоящее время ради поддержания спроса девелоперы готовы пойти на средневзвешенную уступку цены относительно начала октября в размере 5-8%, подводит итог представитель корпорации «Лидер».

Как строить, чтобы было доступно

Покупатели таунхаусов хотят подешевле. Лежащее на поверхности решение – продавать недорого то, что уже есть – по понятным причинам не нравится застройщикам. Другой вариант – строить экономичные варианты.

Самый первый путь к экономии, говорит Анна Харьковая, управляющий центра сопровождения компании «ХИРШ», строить поселки таунхаусов подальше от Москвы, поскольку при удалении от МКАД стоимость земли падает в разы. Застройщики и поступают так – поселки на расстоянии в 40-50 км уже никого не удивляют. Проблемы с тем, что таунхаус – это все-таки «полугородское» жилье (т.е. владелец каждый день отправляется на работу в столицу) решаются в основном пиаром: потенциальным покупателям разъясняют, что дороги в области неплохие, а главные пробки встречают их уже на подъезде к Москве. А лишние 20-30 км по свободной трассе – ерунда, 10-20 минут. И есть все основания полагать, что процесс «убегания» поселков продолжится.

Второй путь – создание более компактных проектов. По данным Олега Репченко («Индикаторы рынка недвижимости»), тенденция началась задолго до нынешнего кризиса: в 2006 году средняя площадь квартиры-секции составляла 256,4 кв.м., а в третьем квартале 2008 года – 240,2 кв. м. При этом отмечается и резкое увеличение количества поселков таунхаусов с наименьшей средней площадью домовладения – до 170 кв. м. Есть все основания полагать, что в нынешних условиях процесс пойдет с удвоенной силой.

И, наконец, третий путь: использование более дешевых строительных технологий. Специалисты «Индикаторов рынка недвижимости» приводят в пример компанию Vesco Group, которая недавно поделилась секретами удешевления себестоимости строительства таунхаусов. Если поставить производство комплектующих на индустриальную основу, то можно добиться цифры в 17 тысяч руб. за 1 кв. м, причем в ней уже заложены и отделка, и присоединение к коммуникациям. Такой «конвейер» позволяет строить по 300-500 домов за год. Обычно на строительство такого количества таунхаусов требуется больше времени - от 1,5 до 2,5 лет. «Появление подобных технологий может серьезно поспособствовать снижению цен на рынке таунхаусов», - считает Олег Репченко.

Девиз будущего года - удешевление

Как долго продлится кризис на нашем рынке недвижимости, насколько глубоким он окажется – на все эти вопросы ответить пока крайне затруднительно. Тем не менее, некоторые вещи настолько очевидны, что предсказать их возможно уже сегодня.

«В условиях кризиса единственный для девелопера способ не пойти по миру – это следовать за предпочтениями потенциальных покупателей, круг которых сильно сузился по сравнению с первой половиной года, - говорит Григорий Алтухов (корпорация «Лидер»). – Прежде основной упор девелоперы делали на классах «бизнес» и «элит». В нынешних условиях возрастает спрос на недорогие объекты – для таунхаусов такой границей можно считать $350-400 тысяч. И перед девелоперами поселков эконом-класса открываются неплохие перспективы».

С тем, что девизом предстоящего периода станет удешевление, полностью согласен и Олег Репченко («Индикаторы рынка недвижимости»). «По данным нашего исследования за третий квартал нынешнего года, самый дешевый таунхаус стоил порядка 5,3 млн. руб., а самый дорогой – порядка 100 млн., - говорит он. – В перспективе же вполне можно ожидать появления проектов и по 3,5 млн. руб.».

В общем, не следует забывать (мы уже писали об этом – «Идеальный таунхаус по деньгам равен московской квартире»), что таунхаус – это жилье, соизмеримое по качеству с городской трехкомнатной квартирой эконом-класса. Если застройщики сумеют создать нечто по соизмеримой цене (городские квартиры сегодня дешевеют – это тоже надо иметь в виду), то сегмент таунхаусов ждет неплохое будущее. Потому что эти объекты, что ни говори, обеспечивают более высокое, чем городские «панельки», качество жизни. А значит, найдутся желающие переселиться туда из московских квартир.

Владимир Абгафоров

Дата публикации: 14:36 18 декабря 2008

Источник: bpn.ru