Новостройки ЦАО. Округ высокой ликвидности

Власти Центрального административного округа в прошлом году отчитались о перевыполнении плана по строительству объектов на этой территории. Они сообщили, что в округе было возведено свыше 1 млн кв. м объектов недвижимости, из них ­на ­долю жилья пришлось 330 тыс. кв. м. Этот объем если не по качеству, то по цене можно смело приписать к элитному сегменту столичной застройки. Аналитики единодушны: всем зданиям, которые появляются в ЦАО, можно присвоить статус элитных уже в силу их местоположения.

Элита и кризис

Нет нужды объяснять — новостроек экономкласса в центре Москвы не существует. Причина понятна: стоимость земли не позволяет застройщикам возводить демократичное жилье в ЦАО. Иначе это было бы в убыток компаниям.

Все, что предлагают сегодня покупателю в данном округе, — это или элитный продукт (80%), или продукт, который может быть отнесен к бизнес-классу (20%). Таким образом, новостройки ЦАО нельзя равнять с аналогичными объектами, расположенными в других районах столицы. Это справедливо и в кризисные времена.

Маловероятно, что строительство в центре заморозят, считают в компании Ostogenka Real Estate. «Скорее всего, — прогнозирует Владимир Кузнецов, руководитель службы консалтинга и аналитики компании Welhome, — не возникнет проблем и с реализацией жилья. Покупатели дорогих квартир по-прежнему платежеспособны — уровень их благосостояния с наступлением кризиса принципиальных изменений не претерпел, и риски снижения спроса на элиту в посткризисный период минимальны. Кроме того, в ЦАО подавляющее большинство проектов находится на завершающей стадии реализации, и основные вложения в них уже сделаны». Такого же мнения придерживаются специалисты «МИЭЛЬ-Недвижимости». Они аргументируют свою точку зрения тем, что экономически активный слой населения имеет в своем распоряжении большие суммы денег, не располагая другими инструментами выгодного инвестирования. Играть на бирже в условиях нестабильной ситуации на фондовом рынке рискованно. Немногие решаются вкладывать деньги в бизнес. Большинство по-прежнему предпочитат иметь дело с недвижимостью — единственным объектом инвестирования, который, что называется, можно пощупать. И недвижимость всегда будет в цене хотя бы потому, что ее не хватает.

Стабильность определяется и самим уровнем игроков, работающих в ЦАО. Застройщиками элитного жилья являются крупные компании, которые в непростые времена занимают все большую долю рынка за счет ухода с него ряда мелких конкурентов. К лидерам, имеющим уже кредитную историю, больше доверия со стороны банков и партнеров. Нередко они сами финансируют свои проекты строительства, в меньшей степени завися от кредитных организаций.

Еще одна причина актуальности ЦАО для покупателя — это незаинтересованность властей города в существовании долгостроя в самом центре Москвы. И наконец эстетическая сторона вопроса. Скучные однообразные коробки жилых домов в Центральном округе не к лицу столице.

По данным London Consulring& Management Company (LCMC), средняя стоимость 1 кв. м в ЦАО находится в диапазоне 15–50 тыс. долл. (в зависимости от класса объекта). Хотя если это действительно элитное жилье, причем с уникальной архитектурой и местоположением, то цена «квадрата» может доходить и до 70 тыс. долл.

Даже при таких впечатляющих цифрах аналитики снижения цен пока не фиксируют, отмечают лишь случаи предоставления 10–15% бонусов. Да, пожалуй, подешеветь могут те объекты, цена на которые сильно завышена и не соответствует качеству продукта. Хотя с углублением финансового кризиса стоимость дорогого жилья может уменьшиться (есть прогнозы, что к весне оно подешевеет на 30%). Тогда этот процесс затронет и ЦАО.

Положительным моментом в сегодняшней ситуации является широкий выбор объектов для покупателя, говорят в агентствах недвижимости. В ассортименте новостроек много качественных предложений.

География новостроек

Рынок жилья нового поколения даже в пределах Садового кольца последнее время развивался неравномерно. Как отмечает Оксана Каарма, управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Новостройки», наиболее активно велось строительство на Остоженке, в районе переулков Арбата, Чистых и Патриарших прудов. Однако в связи с тем, что количество территорий под застройку уменьшается, все здания, которые можно было здесь возвести, уже готовы и заселены. В связи с этим объем предложения в упомянутых местах невысок. Однако экспансия элитного жилья в ЦАО продолжается. Высокими темпами развивается район Замоскворечья. Наметилась и новая тенденция — появление высококачественных проектов в районах, которые ранее считались неподходящими для возведения объектов высокого класса. Примером может служить «Дом на Гиляровского»: жилья подобного класса в этом районе больше нет. Такие предложения пользуются высоким спросом.

Объясняется это тем, что у любого района столицы есть свои «патриоты». И если качественное предложение в том или ином месте ограниченно, объект становится ликвидным. К таким районам можно отнести и Таганку — отдельные проекты здесь пользуются популярностью у покупателей.

В агентстве «Контакт-Элитная недвижимость» к топовым районам ЦАО причисляют также Якиманку. Все больший интерес вызывает и район Хамовники, самый динамично развивающийся сегодня. Популярность этих районов с уменьшением возможности застройки с годами только растет.

«Сами дома, — делает важное замечание на этот счет Дмитрий Воронков, заместитель генерального директора названной компании, — могут отличаться техническими характеристиками, отделочными материалами входных групп, фасадов, высотой потолков и т. д.» Некоторые объекты, будь они расположены не в ЦАО, могли бы иметь гораздо более низкую категорию.

По мнению экспертов компании Tweed, рейтинг районов по степени их привлекательности и стоимости недвижимости выглядит следующим образом. На первом месте — Остоженка и Патриаршие пруды. За ними следуют Плющиха и Замоскворечье. Новым востребованным районом ЦАО в компании называют Красную Пресню, где в этом году сдано сразу два престижных жилых комплекса — «Дом на Тишинке» и «Трилогия». Наименее востребованы Чистые пруды, Сретенка и Таганка.

С этой точкой зрения, полемизируют в компании Blackwood, наименее престижные в ЦАО районы — Мещанский и Басманный. «Основной причиной низкой привлекательности Мещанского является изношенность жилого фонда — до 30% зданий находятся в неудовлетворительном состоянии», — отмечает Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood. Приоритетным направлением развития этого района является ликвидация аварийного и ветхого жилого фонда. В Басманном — та же проблема: большое количество ветхих домов, степень износа которых составляет 66%. Кроме того, в этом районе находится несколько промышленных предприятий. Некоторые из них расположены внутри жилого массива, что осложняет проведение реконструкции района. Еще одна проблема — узкие петляющие переулки, которые зачастую становятся причиной возникновения пробок. Все указанные факторы снижают привлекательность этих районов как для покупателей, так и для застройщиков.

Богатую почву для развития жилищного направления в ЦАО предоставила политика властей Москвы, предполагающая вывод за черту города, а иногда и закрытие крупных промышленных объектов. К их числу относятся «Каучук» в Хамовниках, «Красный Октябрь», Бадаевский пивной завод, предприятие «Союз» и др.

Еще одно направление — это снос пятиэтажек, практически полностью завершившийся в Центральном административном округе в связи с желанием девелоперов даже таким дорогостоящим способом обрести хорошие участки для строительства.

И третье направление, которое остается актуальным для появления точечных объектов, — это реконструкция и реставрация исторических зданий. И эти процессы будут продолжаться, говорят в Moscow Exclusive Sotheby’s International Realty, поскольку рынок далек от насыщения элитными объектами. Как прогнозируют в LCMC, в связи с высокой плотностью застройки в округе у девелоперов не останется выбора — им придется сносить и реконструировать здания, потому что мест для точечной застройки почти не осталось.

Доля города

В 2007 г. из пятиэтажных и аварийных жилых домов ЦАО была отселена 751 семья, или 1771 человек, что составляет 97,7% от плана на год. Согласно закону города все переселенцы имеют право не уезжать из того округа, где они проживали до сноса или реконструкции дома. Однако обычно жителям центра предлагают в таких случаях или остаться в ЦАО, получив новое жилье по социальным нормам, или стать обладателями больших площадей, но при условии выезда из округа.

В London Consulring& Management Company по этому поводу отмечают: цена вопроса слишком высока, бюджет не в состоянии обеспечить жителей сносимых домов квартирами в Центральном районе. Ведь само расселение проводят не для того, чтобы на месте ветхого здания строить социальное жилье или жилье экономкласса, а для того, чтобы зарабатывать деньги, продавая самую дорогую в стране недвижимость.

В целом город имеет долю в любом из проектов ЦАО, за исключением тех случаев, когда не обладает собственностью на земельные участки (например, проект «Садовые кварталы», реализуемый на территории завода «Каучук»).

Как отмечают в агентстве «Контакт-Элитная недвижимость», первоначальное участие столичных властей в проектах застройки заключается сегодня в выдаче распорядительных документов и выделении доли города от реализации проекта. Ведают власти и вопросами расселения. Часто землю предоставляют застройщику под строительство дома для обеспечения жильем сотрудников различных организаций, таких как театр, цирк, институт и пр.

Социальная составляющая, говорят аналитики, присутствует практически в каждом проекте, реализуемом в ЦАО. Выражается она или в прямых отчислениях городу, или в нагрузках (например, произвести ремонт и строительство коммуникаций, отдельных социальных объектов). А может возникнуть обязательство выделить квартиры.

Наталия Крол

Дата публикации: 13:10 22 декабря 2008

Источник: bpn.ru