Лучшая доля московских дольщиков

Проблема обманутых дольщиков впервые стала достоянием общественности в 2005 году, когда отчаявшиеся справиться со своей бедой люди стали выходить на улицу.

В начале XXI века долевое строительство вошло в моду по всей территории России, достигнув особенного размаха в крупных городах. Москва не стала исключением. Строительные пирамиды заключали частные договора с вкладчиками, которые юридически являлись инициаторами покупки квартир, добровольно внесшими деньги в строительные фирмы. Такой вид договора для простоты можно сравнить с покупкой товара в магазине, ведь в случае выявления брака или, скажем, недоставки товара после оплаты покупатель сам защищает свои права в суде. В 2005 - 2006 годах дольщики, отчаявшись дождаться чуда от строительных фирм и мало надеясь на эффективность индивидуальных исков в суде, начали серию протестных акций по всей стране.

Несмотря на то, что эта проблема не касалась исполнительной власти, руководство Москвы среагировало на проблему немедля. Параллельно работе правоохранительных органов московские власти осенью 2005-го сформировали специальную комиссию, которая занялась сбором информации по всем недобросовестным фирмам. По всем недостроям были приняты распорядительные документы, где были конкретно определены порядок и сроки завершения работ и утверждены графики реализации инвестиционных проектов. Благодаря конструктивному диалогу руководства Москвы и столичных правоохранительных структур с самими дольщиками расследования по многим уголовным делам удалось провести в сжатые сроки. Учитывая то, что среди дольщиков оказалось много таких, кто относится к малообеспеченной категории горожан, кто годами копил свои средства для улучшения жилищных условий, власти Москвы приняли решение помочь им получить столь необходимое жилье за счет бюджетных средств города.

Надо сказать, что была и другая категория дольщиков - те, кто решил сделать выгодное вложение денег, покупая сразу несколько квартир на нулевом цикле. «Это уже не обманутые дольщики, - сказал мэр Юрий Лужков в одном из интервью, а скорее партнеры инвесторов по бизнесу. Они рискнули своими деньгами». Однако город поможет и им: правительство Москвы не собирается компенсировать им все потерянные средства, по одной квартире им дадут.

На сегодня в Москве проблема обманутых дольщиков практически перестала существовать. Были выверены списки пострадавших, найдены новые инвесторы и подрядчики, и, главное, дольщики начали получать квартиры. Первоначально власти поставили срок - 2009 год, однако потом нашли ресурсы справиться с задачей почти на год раньше намеченного.

Владимир Ресин заявил в одном из интервью: «Сегодня уже очевидно, что обещание будет исполнено. За 2006 - 2007 годы получили квартиры 1548 дольщиков, в этом году квартиры получат еще 1576 обманутых дольщиков. Если эти цифры умножить на количество членов семьи, можно представить, каково число тех, для кого город сумел восстановить справедливость».

Однако, если в Москве вопрос давно уже потерял политическую остроту и перешел в чисто экономическую плоскость, в других регионах страны до сих пор проходят митинги пострадавших от мошенничества нечистоплотных фирм. Недавно премьер-министр Владимир Путин поднял этот вопрос на встрече с главой Минрегиона Виктором Басаргиным. Премьер-министр потребовал не допустить возникновения в стране финансово-строительных пирамид. «Нельзя, чтобы создавались финансово-строительные пирамиды, которые потом не знают, что делать с полученным продуктом, с тем жильем, которое они никак не могут достроить, - заявил Владимир Путин. - Нужно внимательно следить, чтобы строительные компании соблюдали все требования закона по привлечению финансовых средств граждан».

Происшедшее на рынке долевого строительства жилья стало уроком для всех. Обманутые соинвесторы на своем опыте убедились в необходимости тщательного изучения подписываемых документов, научились организованно бороться за свои права. Впасть пришла к выводу о несовершенстве существующего законодательства в строительной сфере и необходимости большего участия государства в контроле над деятельностью частных компаний-застройщиков.

Сегодня, в условиях финансового кризиса, существует риск замораживания строительных проектов частными компаниями, которым может не хватать ликвидности. Хочется верить, конечно, что те частные инвесторы, которые участвуют сегодня в строительстве жилья, тоже извлекли полезные уроки. В таких случаях надо либо страховать свои вложения, либо быть готовым к финансовым потерям, поскольку любой инвестиционный проект - это, по определению, риск, то есть возможность получения как прибыли, так и убытка.

Что касается уроков, которые вынесли из этой истории городские власти, то совершенно справедливым был вывод о том, что нужно на законодательном уровне защитить права частных инвесторов. Региональными властями (не только московскими, но и других регионов) предложены разумные законодательные меры, которые помогли бы полностью справиться с остатками проблемы обманутых дольщиков и не допустить таких ситуаций в будущем.

К сожалению, пока эти меры не приняты, а суть их сводится к двум тезисам. Во-первых, необходимо усилить роль органов власти субъектов РФ в процессе урегулирования судьбы недостроенных коммерческих жилых домов, застройщик которых или не справился со взятыми на себя перед гражданами обязательствами, или вовсе не думал их выполнять. Нужно учитывать недавний опыт: кредиторы таких застройщиков (например, банки, финансировавшие строительство под залог площадок и претендующие на права на эти площадки) в 2005 - 2006 годах инициировали процедуры банкротства застройщиков. В ходе процедур конкурсного производства на площадки и недостроенные объекты были в судебном порядке наложены аресты. Кое-где в процессе банкротства предпринимались попытки продать эти недострои с торгов без обязательств покупателя по предоставлению квартир. В результате до сих пор органы власти ряда субъектов РФ сталкиваются с организационно-правовыми трудностями оформления прав новых добросовестных застройщиков на арестованные «проблемные площадки», что в свою очередь тормозит достройку и ввод в эксплуатацию «проблемных домов».

Предложение региональных властей состоит в том, чтобы в законодательстве о банкротстве были выделены специальные случаи (к таким относится и банкротство строительных компаний, возводящих жилье и продававших квартиры на этапе строительства), в которых региональные органы власти имели бы право проводить до начала процедур банкротства инвестиционные конкурсы по выбору нового инвестора и восстановлению платежеспособности застройщика, а также участвовать во всех арбитражных спорах вокруг недостроенных объектов на правах третьих лиц и с правом заявлять собственные требования, ведь в конечном итоге процессы банкротства в жилищном строительстве должны быть ориентированы на скорейший ввод в эксплуатацию и передачу гражданам оплаченных квартир, а не на преимущественное удовлетворение интересов кредиторов из числа банков или инвесткомпаний.

Во-вторых, по мнению региональных властей, необходимо ввести прямой запрет на привлечение средств граждан в жилищное, гаражное и иное строительство по любым иным схемам, кроме договора долевого участия. Более того, нужно непременно ввести штрафы за неисполнение застройщиками этих положений. Компании и индивидуальные предприниматели могут взаимодействовать между собой в любых возможных формах (в рамках ГК, инвестиционного законодательства). Самое главное - чтобы частные покупатели не имели статус инвесторов, оказываясь, таким образом, априори беззащитными перед армией юристов от строительных компаний и арбитражными судами.

Эти предложения стали итогом «работы над ошибками», тем опытным знанием, которое необходимо воплотить в конкретных законах, дабы уже в ближайшем будущем не наступать на те же грабли, давая нечестным на руку предпринимателям нажиться за счет простых российских граждан.

Юрий Орлов

Дата публикации: 14:07 23 декабря 2008

Источник: bpn.ru