В центральных офисах столицы пустует четверть помещений

Потенциальные арендаторы больше не рвутся снимать престижные офисы в пределах московского Бульварного кольца и в ММДЦ «Москва-Сити». По итогам 2009 года здесь пустовало 500 тыс. кв. м офисов, что составляет 22,5% всех действующих в этих районах бизнес-центров.

По итогам прошлого года самый высокий уровень вакантных площадей (22,5%) был зафиксирован в бизнес-центрах класса «А» в самых престижных районах столицы - в «Москва-Сити» и в пределах Бульварного кольца, говорится в отчете Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko (C&WS&R). Общая площадь пустующих бизнес-центров в этих районах достигла 500 тыс. кв. м, из которых около 100 тыс. кв. м приходится на «Москва-Сити», говорит аналитик отдела исследований офисной недвижимости C&WS&R Лада Белайчук.

По ее словам, в целом по Москве в конце прошлого года пустовало 15-17% бизнес-центров общей площадью почти 1,4 млн кв. м. Управляющий партнер консалтинговой компании «Новое качество» Михаил Гец более оптимистичен: по его подсчетам, уровень вакантных площадей в уже действующих бизнес-центрах достигает 10%. Однако, оговаривается он, из-за кризиса в объектах, уже готовых к сдаче, пустующей может оказаться половина площадей. Такого огромного уровня вакантных площадей не было за всю историю существования столичного рынка офисной недвижимости. «До кризиса мы ежегодно фиксировали двух-трех-процентный уровень свободных площадей», - отмечает Л.Белайчук.

Между тем средняя ставка аренды офисов класса «А» в «Москва-Сити» по-прежнему остается самой высокой - около $1000 за кв. м (рост за 2008 год - 15%), в то время как в других районах города этот показатель колеблется от $650-815 за кв. м, говорится в отчете C&WS&R. Потенциальных арендаторов отпугивают не только ставки, но и кабальные условия, заключаемые собственниками объектов «Москва-Сити», говорит партнер S. A. Ricci/King Sturge Павел Яншевский. «Собственники заключают с каждым арендатором эксклюзивный договор. В нашем случае досрочный разрыв контракта грозит нам штрафными санкциями в размере $10 млн», - говорит один из арендаторов действующей в «Москва-Сити» «Башни на набережной» (собственник - турецкая Enka).

Чтобы заполнить арендаторами пустующие площади, собственникам строящихся и уже действующих небоскребов в «Москва-Сити» придется пойти на уступки, уверены эксперты. По прогнозам П.Яншевского, до июня 2009 года дисконт по арендным ставкам по новым контрактам в «Москва-Сити» может достичь 30%.

В отличие от «Москва-Сити» ставки в других районах столицы уже упали. По данным Л.Белайчук из C&W/S&R, на первом витке кризиса (сентябрь-декабрь 2008 года) стоимость аренды офисов по вновь заключаемым контрактам снизилась в среднем на 20-40%, а максимальное снижение стоимости продажи уже действующих бизнес-центров составило 50%. Рынок может нащупать дно к лету, когда арендные ставки могут снизиться еще на 30%, до $300-800 за кв. м, а потенциальный покупатель сможет приобретать готовые бизнес-центры уже с 20-процентным дисконтом, прогнозирует П.Яншевский. «Рынок замер, и такой сценарий вполне реалистичен», - соглашается Л.Белайчук.